קריית גת. מחיר קרקע ליח''ד שמר כאן על רמתו לפני המלחמה / צילום: Shutterstock
לאחר כחודשיים וחצי חזרה אתמול (א') רשות מקרקעי ישראל לשווק קרקעות לבנייה למגורים - בשאיפה להצליח לסגור מכרזים עבור עוד עשרות אלפי יחידות דיור עד לסוף השנה. חמישה מכרזי רמ"י נסגרו אמש, לראשונה מאז המלחמה, ובשיעור הצלחה יפה, ודאי על רקע התקופה שבה אנחנו נמצאים ובהתחשב באחוזי הכישלונות הגבוהים יחסית במכרזי רמ"י לאורך השנה. בסך הכול שווקו בחמשת המכרזים 2,389 יחידות דיור.
● מחירי הדיור ביוון מזנקים, והתשואה יורדת: האם יש עדיין הזדמנויות לישראלים?
● עסקה בשבוע| העסקה נסגרה באמצע המלחמה: בכמה נמכר פנטהאוז בקומה 17 באשקלון?
חמשת המכרזים ששווקו בהצלחה נמצאים בירושלים, בקריית גת (שני מכרזים, שבהם שווקו "שאריות" מכרזי הענק ששווקו בעיר לפני המלחמה), בירוחם ובאילת. הרוב המכריע של המגרשים שווק בהצלחה, וכפי שכבר התרגלנו לראות לפני המלחמה - גם במקרים האלו מדובר על רמות מחירים נמוכות, ודאי בהשוואה להשתוללות המחירים במכרזי המדינה בשנים 2021 ו־2022. עוד ניתן לראות כי הצעות רבות מוגשות במשותף, על ידי כמה מציעים יחד, ככל הנראה כדי להקל בנטל ההוצאות בתקופה הכלכלית המורכבת שבה אנו נמצאים כעת.
ירידת מחיר של כשליש במכרז ייזום בירושלים
המכרז היוקרתי מבין החמישה, כנראה, הוא מכרז ייזום (מכרז שבו היזם אחראי גם על קידום התכנון על הקרקע ולא רק על הבנייה - י"נ) עבור 40 יחידות דיור בשכונת מקור חיים שבדרום העיר ירושלים. ארבעה מציעים יחד זכו במכרז - החברות ד.ש. ירושלים של נדלן, קנלוב קפיטל, יגל נדלן ומיכל יגל - תמורת כ־29.1 מיליון שקל. בתוספת הוצאות פיתוח של כ־1.15 מיליון שקל, משקפת ההצעה סכום של כ־757 אלף שקל כמחיר קרקע ממוצע לכל יחידת דיור.
נציין כי לפני כשנה וחצי, ביולי 2022, שווק בהצלחה מכרז ייזום עבור 24 יח"ד באותה שכונה, שכונת מקור חיים, אשר שיקף מחיר קרקע ממוצע ליח"ד של כ־1.157 מיליון שקל, קרי המחיר במכרז ששווק אתמול מבטא ירידה של כ־34% לעומת רמת המחירים בשנה שעברה. אגב, 12 הצעות הוגשו למכרז זה.
בקריית גת שווקו, כאמור, שני מכרזים - המהווים מכרזי המשך לצמד מכרזי הענק במסלול "מחיר מטרה" ששווקו בעיר לפני המלחמה. מתוך 2,525 יחידות הדיור הנותרות, שלא נבחרו להן זוכים ב"סבב" הקודם, שווקו בהצלחה הפעם 1,850 יחידות דיור. החברות הזוכות במקרה הזה הגישו את הצעותיהן בנפרד: ש.אלרוי בניה ופיתוח ונתנאל גרופ (שכל אחת מהן זכתה בשני מגרשים), אביסרור משה ובניו עבודות בנין ופתוח וצרפתי שמעון.
מבדיקת גלובס עולה כי במכרז אחד רמות המחירים נעות סביב 250 אלף שקל קרקע ליח"ד בממוצע, כולל הוצאות פיתוח, ובשני סביב 170 אלף שקל קרקע ליח"ד. כמו בסבב הקודם, גם כאן ניתן לראות הצעות נמוכות מאוד על הקרקע, וביניהן הצעה של 1.575 מיליון שקל מצד ש.אלרוי עבור מגרש שעליו ניתן לבנות 525 יחידות דיור, קרי מחיר ממוצע של 3,000 שקל קרקע לכל יח"ד. עם זאת, הוצאות הפיתוח מביאות את מחירי הקרקע לרמות גבוהות יותר, ובאופן כללי מדובר ברמות מחיר דומות לאלו שנרשמו במכרזים אלו לפני המלחמה. לששת המגרשים ששווקו בהצלחה בצמד המכרזים הללו הוגשו בסך הכול 11 הצעות, לעומת עשרות הצעות בסבב הקודם.
21 הצעות לארבעה מגרשים באילת
באילת נסגר מכרז עבור 375 יחידות דיור בשכונת שיפולי ההר בצפון העיר בהצלחה יפה מאוד, שעליה יעיד מספר המציעים: עבור ארבעת המגרשים שנכללו במכרז הוגשו 21 הצעות, וכל יחידות הדיור שווקו במלואן - ובסכומים המשקפים מחירים גבוהים מאלו שנרשמו בקריית גת: מכ־277 אלף שקל ועד כ־423 שקל שווי קרקע ממוצע ליח"ד. נציין כי המכרז שנסגר אתמול הוא החמישי ברציפות שמשווק בהצלחה בשכונה, ובסך הכול מסוף 2022 שווקו בה כמעט 1,000 יחידות דיור.
רוב ההצעות למכרז היו הצעות משותפות לכמה יזמים: חברת לוזון את לביא זכתה במגרש עבור בניית 100 יח"ד; עמרם אברהם חברה לבנין ושי-עם כראל החזקות זכו במגרש לבניית 99 יח"ד; אוליצקי פיתוח מגורים וחברת שיפולי הרי אדום אילת זכו במגרש לבניית 88 יח"ד; וגם החברות אש שיכון ויזמות, ב.מ. שם יזמות נדל"ן ו־ל.ה.ו. בניה השקעות זכו במגרש עבור בניית 88 יח"ד.
מכרז חמישי ששווק אתמול הוא מכרז עבור 154 יחידות דיור בשכונת האופק בירוחם - שמתוכן שווקו בהצלחה 124 יחידות דיור (מגרש אחד נסגר ללא זוכים בשל הגשת הצעות לא תקינות עבורו). גם כאן בין ההצעות הזוכות היו כמה נמוכות במיוחד, כדוגמת הצעה בגובה כ-400 אלף שקל לבניית 48 יחידות דיור - קרי כ־8,300 שקל מחיר קרקע ממוצע ליח"ד. גם כאן הוצאות הפיתוח "מקפיצות" את המחיר הממוצע הסופי, שנע בין כ־109 אלף שקל לכ־119 אלף שקל קרקע ליח"ד. גם במכרז הזה רוב ההצעות היו משותפות לכמה יזמים.
בדרך ל־20 אלף יח"ד משווקות עד לסוף השנה?
כאמור, חמשת המכרזים הללו הם הראשונים מתוך סדרת מכרזים שאמורים להיסגר עד לסוף השנה הנוכחית. כפי שפרסמנו כאן, ברשות מקרקעי ישראל הציבו יעד של שיווק 15-20 אלף יחידות דיור עד לסוף השנה, בעוד כשבועיים, ורק בשבוע הקרוב אמורים להיסגר יותר מ־40 מכרזים.
לצד זה נמשכים המאמצים להגיע להסכמה בין משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, לסבסוד משמעותי של הוצאות הפיתוח במכרזים בפריפריה. כפי שאפשר להבחין גם בחמשת המכרזים שנסגרו אתמול, הוצאות הפיתוח הן הרכיב המשמעותי ביותר באזורים המרוחקים מהמרכז, ומהוות לעתים יותר מ־90% מהמחיר הסופי שמשלמים היזמים. סבסוד משמעותי של הוצאות אלו יאפשר לשווק קרקעות בפריפריה במחירים נמוכים עוד יותר מאלו שנקבעו כעת - ו־ודאי מאלו שנרשמו בענף לפני שנתיים ושלוש.