כידן דהרי וירון אדיב, בעלי ישפרו־תנופורט / צילום: רמי זרנגר
בסוף השבוע שעבר השלימה חברת הנדל"ן המסחרי ישפרו קאמבק לבורסה בת"א: הנפקת אג"ח מוצלחת שבה גייסה כמיליארד שקל. זאת, כארבע שנים מאז נמחקו איגרות החוב שלה מהמסחר, ופחות משנתיים לאחר שהועברה הבעלות בחברה לידי צמד יזמים כידן דאהרי וירון אדיב.
● ההייטק הישראלי מסכם שנה ומתקשה להתאושש
● לאיזה שיעור תרד ריבית בנק ישראל
● 15 שנה לביטקוין: המטבע זינק ב־156% השנה והאנליסטים מעריכים שזו רק ההתחלה
השלמת הגיוס הנוכחי של ישפרו - אג"ח בריבית של 4.5% צמודה למדד שלה שועבדו נכסי החברה (בעיקר מרכזים מסחריים), מהווה הישג לבעלי הבית החדשים, אדיב ודאהרי, שהצליחו להגיע בתוך פחות משבע שנים מהון של עשרות בודדות של מיליוני שקלים, לבעלות על שתי חברות נדל"ן ותיקות ששווי הנכסים שלהן (בסה"כ 27) עומד על כ־3 מיליארד שקל.
השניים, יזמים מאיזור השרון שהיו אנונימיים מבחינת שוק ההון, עשו זאת באמצעות רכישת שתי חברות נדל"ן מניב - ישפרו ותנופורט, שבעלי השליטה בהן נקלעו למצוקה, באמצעות הלוואות ענק שנטלו. כך, גיוס החוב הנוכחי בישפרו נועד להחליף חוב יקר יחסית, תוצאה של המינוף שנטלו לצורך הרכישה. בסך הכול רובץ על שתי החברות חוב של כ־2 מיליארד שקל - כפול מההון העצמי המצרפי שלהן.
"מבחינתנו הגיוס הוא הצלחה אדירה", אומר דאהרי, המשמש כיו"ר ישפרו ומנכ"ל תנופורט. "מעבר להבעת אמון, גיוס של כמיליארד שקל בשוק של היום, תוך כדי מלחמה, זה הישג. זה לא עוד גיוס בשבילנו, הוא מבצע מימון מחדש (של פעילות ישפרו) לתקופה של ארבע השנים הקרובות. והוא גם מסייע להתמקד בהשבחת נכסים ולהביא את ישפרו לעוצמה רבה".
תחילת דרכם "הציבורית" של דאהרי ואדיב התרחשה בשלהי 2017, אז רכשו את חברת הנכסים תנופורט מידי כונסי הנכסים של איש העסקים פושט הרגל אליעזר פישמן. הם רכשו תמורת 160 מיליון שקל חברה שהחזיקה ב־14 נכסים מניבים ברחבי הארץ, בהם בתי קירור, קרקעות, מתחמים שסמוכים לתחנות דלק ועוד. דאהרי ואדיב ביצעו את המהלך עם הון עצמי קטן של כמה עשרות מיליוני שקלים, בעזרת אשראי שקיבלו מקרן ההשקעות כלירמרק.
הרכישה ההיא "פתחה" לשניים את התיאבון ובהמשך הביעו עניין בעסקאות השתלטות גדולות נוספות על חברות שבעליהן נקלעו לקשיים - קבוצת התקשורת בזק וחברת הנדל"ן הגלובלית נורסטאר של חיים כצמן - שלא הגיעו לכדי מימוש. כשלוש שנים לאחר שרכשו את תנופורט, בעת שבעולם התפרצה מגפת הקורונה, ניצלו דאהרי ואדיב את האשראי הזול במשק כדי לרכוש את ישפרו מידי נכסים ובניין, זרוע הנדל"ן של דיסקונט השקעות (אז בשליטת אדוארדו אלשטיין, זמן קצר טרם קריסת עסקיו בישראל). בתמורה שילמו דאהרי ואדיב כ־800 מיליון שקל בעסקה שהושלמה במרץ 2021. את המימון לרכישה נטלו ממספר גופים ובהם בנק מזרחי טפחות, קרן ארבל ביג וקרן ריט 1.
"מגיעות המון עסקאות לשולחננו. עצרנו רכישות"
בניגוד לתנופורט שנרכשה ב"מחיר מציאה", את ישפרו קניתם לפי הערכת שווי נדיבה.
דאהרי: "תנופורט הייתה חברה 'לא מטופלת' (בעת שהייתה בבעלות פישמן), גם מבחינה ניהולית וגם רגולטורית. היו לתנופורט נכסים בפריים לוקיישן, כולל קרקעות במיקומים נוחים ובפיזור נכון. אבל לא הייתה בה יד מכוונת. כשקיבלנו את תנופורט, הפשלנו שרוולים והבאנו תוצאות. לחברה הייתה תביעה פתוחה של 200 מיליון שקל מול המנהל, שהצלחנו לצמצם ולהוריד לתשלום של 6.9 מיליון שקל. השבחנו נכסים; מצב הבינוי בתנופורט היה קטסטרופה, אז הקמנו צוות בינוי, עברנו נכס נכס.
"בישפרו הסיפור שונה. יש לה תיק נכסים מאוד עוצמתי. היא חברה רנטבילית ללא בעיות רגולציה ובינוי כמו שהיו בתנופורט".
אז מה נשאר להשביח שם?
"בישפרו יש המון לאן להתקדם. מה שמשך אותנו היו נכסי הליבה החזקים שלה. למשל, יש לישפרו אזור תעשייה שלם שהוא בבעלותה בקריית יהודית בבאר שבע. זו בין החברות הבודדות שיש לה אזור תעשייה שלם - 270 דונם. זה מנוע צמיחה אדיר. לחברה גם קרקעות ושטחי לוגיסטיקה בהיקף קרוב ל־80 דונם.
"עם זאת, גם בישפרו היו בעיות ניהוליות ופרסונליות. הייתה שם הרבה אבטלה סמויה כשקיבלנו אותה מנכסים ובניין. אלה חברות שמתנהלות כשאין להן 'אף אחד מעל הראש' - OPM (כסף של אנשים אחרים, ח' ש'). הבאנו את הדנא שלנו לישפרו. אנחנו מכירים את כל השוכרים שלה, ועובדים חזק עד לשעות הקטנות של הלילה כדי לתת מענה לצרכים שלהם".
שתי רכישות כל כך גדולות, לא בלעתם יותר מדי?
"זו גדילה טבעית של חברה שרוצה להתפתח. שנינו יזמים בנשמה. גם היום מגיעות אלינו המון עסקאות לשולחן. אבל מאז שרכשנו את ישפרו העדפנו שלא לקנות עוד. אני מעדיף שנאסוף חברות 'מסודרות' שנמצאות במצוקה (דיסטרס) תחת גופים גדולים".
עד כמה המינוף שנטלתם מסוכן?
"סדרת האג"ח שגייסנו בישפרו משקפת יחס חוב לשווי נכסי (LTV) של 59%. בתנופורט היחס עומד על כ־63%. השוק מאמין בשתי החברות ולראיה, מחיר האג"ח של ישפרו עלה בפחות משבוע לאחר השלמת הגיוס, ומשקף ירידה של כחצי אחוז בתשואה לפדיון לכ־4%. לדעתי שתי החברות שומרות על ממוצע מינוף טוב. ישפרו ותנופרט שומרות גם על נזילות גבוהה, תזרים חזק, נכסים בפריים לוקיישן ותמהיל נכון. מעבר לכך, אני בקשרים טובים ושוטפים עם מחזיקי האג"ח ובקשר מצוין עם המערכת הבנקאית".
מה לגבי האתגר הניהולי של שתי חברות בכזה סדר גודל?
"יש לנו צוות מאוד חזק של עובדים. הקמנו מטה שהוא 'סיירת מטכ"ל' עסקית. בחרנו אנשים שהבאנו מתחומי הכספים, המשפט, ניהול נכסים, תפעול ובינוי. יש לנו צוות חזק ומאוד מגובש. אני וירון עם העיניים והידיים בתוך הנכסים שלנו. כל בעיה שמתעוררת - אנחנו נותנים לה פתרון מיידי. אנחנו מנהלים את כל הנכסים שלנו בעצמנו, בניגוד למשל לקרנות שקונות את הנדל"ן שלהן ונותנות לחברות אחרות לנהל את הנכסים".
חובות, הלוואות שלא הוחזרו והליכי גישור
הרכישה של ישפרו בוצעה לאחר תחרות יצרית מול חברת המרכזים הלוגיסטיים מגה אור של צחי נחמיאס וחברת מרכזי הקניות ביג שבשליטת האחים יהודה ורוני נפתלי. לאחר הרכישה נדרשו דאהרי ואדיב לשלם פיצוי של 40 מיליון שקל לביג, בגין מחלוקת סביב רכישת נכס של ישפרו בעיר מודיעין. מול ריט 1, כאמור מממנת בעסקה, מתנהל כיום הליך גישור. התשקיף שפרסמה ישפרו לצורך גיוס האג"ח הנוכחי מלמד גם שהחברה לא עמדה בהתניות הפיננסיות להלוואה שניטלה מקרן ארבל, שמוביל אמיר הסל, אך האחרונה לא העמידה את החוב לפירעון מיידי.
דאהרי טוען כעת כי "כשיש ביצת זהב כמו ישפרו, הרבה רוצים חלק ממנה. כולם אנשים טובים ומכובדים. נכון שהיו דין ודברים עם ביג, אבל זה הסתדר על הצד הטוב ביותר ונשארנו חברים. לגבי ריט 1, הסיפור דומה. היא העמידה לנו הלוואה של 230 מיליון שקל וישפרו הייתה חייבת להחזיר אותה. ישבנו אצל המגשר שנתן לנו פרק זמן קצר להחזיר את הכסף. לווינו על נכס אחר שלנו והזרמנו את הכסף כדי שנוכל להשתחרר מהחוב לריט 1. נכון להיום אנחנו לא חייבים להם אגורה".
אז מה נשאר פתוח מולם?
"יש רצון שלהם להגיע לשותפות בנכס של ישפרו במודיעין. הם הבינו שאין להם את הזכות החוקית לעשות את זה, התיק הופנה לגישור ואני מקווה שזה ייפתר".
ישפרו, עולה מהתשקיף, סיימה את תשעת החודשים הראשונים של 2023 עם הכנסות של כ־80 מיליון שקל מהשכרת מבנים, עלייה של 2.5% בתוך שנה. הודות לזינוק בשיערוך המבנים באותה תקופה, הרווח הנקי שולש ל־81 מיליון שקל. תנופורט סיימה את אותה התקופה עם סך הכנסות של כ־60 מיליון שקל, עלייה של 17%. בשורה התחתונה נרשם רווח נקי של 18.2 מיליון שקל, מול הפסד של 19 מיליון שקל בתקופה מקבילה, גם כאן בעיקר הודות לעלייה בשווי ההוגן של נכסים.
"כששוק ההון קצת יתעורר, נבחן הנפקה"
מה התוכניות שלכם קדימה?
"השוק מאוד מעריך את אפקט הגודל של ישפרו ותנופורט, לכן אני מאמין ששתי החברות ימוזגו. אנחנו בוחנים תהליך כזה. קמה פה חברה עוצמתית ואדירה והכול ב־100% בעלות של שנינו".
תרצו להנפיק את מניות הקבוצה שלכם?
"השוק צמא לזה. כשהיינו ברוד־שואו לגיוס האג"ח של ישפרו, הבנו שבעוד שבבורסה יש מכפיל הון של 0.8-0.85 בחברות נדל"ן מניב דומות, אנחנו קיבלנו הצעות להנפיק 20% לגוף מוסדי לפי מכפיל של 1.35 על ההון (שווי של מיליארד שקל לקבוצה הממוזגת, ח' ש'), אבל לא רצינו בשלב הזה. כששוק ההון קצת יתעורר, נבחן את זה".
בהנפקת האג"ח של ישפרו השתתפו גופים בולטים כמו כלל, מור, הפניקס וילין לפידות. איך הקשר שלכם עם המשקיעים המוסדיים?
"השוק מעריך אותנו זו שנה שביעית. כל מה שאמרתי למוסדיים שאעשה בתנופורט ובהמשך גם בישפרו - עשיתי. בסופו של דבר כולם רוצים להשביח נכסים, רק שאת השטרות צריך גם לפרוע".
מחברת ריט 1 נמסר בהקשר זה כי "ההסכם עם ישפרו ברור מאוד, האופציה לרכישת המרכז המסחרי במודיעין מומשה כדין, ובכוונתנו לעמוד על כך שזכויותינו יישמרו עד תום".