תוכנית בניית מגדל ''בלו'' בתל אביב / הדמיה: משה צור אדריכלים
בשבוע שעבר הפקידה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב את תוכנית הענק של קנדה ישראל, חברה פרטית בבעלות ברק רוזן ואסי טוכמאייר, להקמת מגדל בן 80 קומות במתחם גלילות. מה שבלט בהפקדה היה הפחתת גובה המגדל ל־60 קומות. האם התוכנית כפי שהוגשה משקפת "עיניים גדולות" של היזמים? ואולי להיפך - הם צריכים להודות לוועדה המחוזית על כך שהפקידה תוכנית למגדל במקום שנמצא בתנופת תכנון ופיתוח, שהסביבה שלו תהיה הרבה יותר נמוכה? יו"ר הוועדה המחוזית ערן ניצן מכנה את ההחלטה "נועזת", ומן הסתם עוד נלמד על ההתייחסות של גורמים שונים לתוכנית בשלב ההתנגדויות.
● שוק המשרדים בתל אביב במשבר: לפחות עשרות אלפי מ"ר לא מאוכלסים
● השיטה של קרנות ההשקעה הפרטיות לנפח את בועת הנדל"ן
● עסקאות בשווי 270 מיליון שקל: מי החברות ששכרו משרדים ממליסרון?
התוכנית: 2.5 דונם בלבד
התוכנית משלימה את פרויקט המגורים "בלו" של קנדה ישראל, והיא כוללת שטח בן 31 דונם שנמצא מערבית למחלף גלילות, צפונית לרחוב יוניצ'מן, דרומית למתחם חוף התכלת, ומזרחית לשטחים הפתוחים שמצויים בסמוך לפרויקט מנדרין.
התוכנית הוגשה על ידי עיריית תל אביב וחברת קנדה ישראל, ובשטחה כבר הוקם בשנים האחרונות פרויקט תעסוקה בן שמונה קומות בשטח של למעלה מ־64 אלף מ"ר, המאוכלס בין היתר על ידי חברת WIX. לב התוכנית הספציפית כולל שטח בן כ־2.5 דונם, שנמצא צפונית למבנה תעסוקה זה. קנדה ישראל רכשה את השטח ב־2006 ב־45 מיליון דולר.
בשלב ראשון שווק במקום פרויקט המגורים Blue שבו שישה מבנים ו־300 יחידות דיור (יח"ד) באמצעות קבוצת רכישה, לאחר מכן הוקם מבנה המשרדים, ועתה מעוניינת החברה להקים את המגדל, בשטח שנמצא מצפון למבנה המשרדים.
השינוי: הורדת 20 קומות
התוכנית המקורית שהגישה החברה כללה בנייה של מגדל בן 80 קומות במגרש, ששטחו כ־2.5 דונם. לגלובס נודע כי טרם הפקדת התוכנית הובהר לחברה כי המגרש קטן מדי עבור מבנה בגודל כזה, וכי התוכנית אינה תואמת את מגמת התכנון העכשווית, של הסתמכות שטחי תעסוקה על תחבורה ציבורית.
לאור זאת, הוועדה הכניסה שינויים בתוכנית: השינוי הראשון הוא קיצוץ כאמור של 20 קומות שבהן היו אמורות להיבנות 150 יחידות דיור. השינוי השני: 150 יחידות דיור שכן יוקמו בפרויקט ייועדו להשכרה לתקופה של 20 שנים.
בפועל, שני השינויים האלו מביאים לפער של מאות מיליוני שקלים שנפתח בין רצונה המקורי של החברה לבין מה שהוועדה המחוזית אישרה לה.
החברה תפוצה חלקית על הקיצוץ בהגדלת שטחי המשרדים בפרויקט, אך למרות זאת קיצוץ במספר יחידות הדיור והסבת היתרה להשכרה, שחלקן יוגדרו דירות קטנות, מגלם פער כלכלי כבד בין הפרויקט כפי שהחברה והעירייה רצו לבין מה שהוועדה המחוזית אישרה. עם זאת יש להדגיש, כי התוכנית בשלב הפקדה, וייתכן כי בשלב האישור היא תעבור שינויים נוספים.
מחברת קנדה ישראל נמסר בתגובה: "החברה לומדת את החלטת הוועדה המחוזית ותבחן תגובתה בהתאם".
יו"ר הוועדה: "זו לא הפחתה אלא תעוזה"
יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב ערן ניצן אינו רואה את פעולת הוועדה כהפחתת זכויות בנייה לחברה. "אני רוצה לתקן. לא היו זכויות. למעשה, יש שם מגרש עם זכויות בנייה לבערך 5,000 מ"ר. היזם הגיש תוכנית וביקש המון זכויות וטוב שכך.
"זכותו של יזם לערוך תוכנית ולבקש מה שהוא רוצה, אבל אנחנו צריכים למצוא איפה נמצאות תשתיות הרק"ל במקרה הזה, והן לא קרובות; אנחנו צריכים לבדוק אם האזור נמצא בלב המע"ר - והוא לא שם; אנחנו צריכים לבדוק אם זה תואם את תמ"א 70 (תוכנית המטרו) - וזה לא תואם. התוכנית גם לא תואמת את תוכנית המתאר של תל אביב, תא/5000.
"לכן, לא צריך להתפלא שלא אישרנו את התוכנית במתכונת הזו. אולי אפשר להתפלא שכן אישרנו אותה להפקדה במתכונת הנוכחית, שהיא אגרסיבית. אנחנו לא רואים בזה הפחתה, אלא תעוזה".
נזכיר כי המטרו היא תוכנית הממשלה לבניית שלושה קוים של רכבת תחתית - M1, M2, M3 - באורך של כ־150 קילומטר על פני 23 רשויות מקומיות. על פי ההערכות הנוכחיות, עלות הפרויקט כ־150 מיליארד שקל, והפתיחה החלקית צפויה ב־2034.
מדוע לתת ליזם לחרוג מתוכנית המתאר בצורה כה בוטה?
"התוכנית מאפשרת לוועדה לחרוג ממנה מדי פעם. היה דיון שלם בנושא. נציגי העירייה והיזם הסבירו מדוע הם סבורים שניתן לחרוג מתוכנית המתאר וציינו את העובדה שהקו הירוק נמצא בבנייה, וחוף התכלת, האזור בהרצליה שנמצא מצפון למתחם הזה, מקודם ומחלף גלילות ומתחם ביג - יש אצלנו בוועדה המחוזית מידה של טולרנטיות, ואפשר להשתכנע.
"אז כשאומרים וואו - היזם ביקש 80 קומות והמחוזית אישרה רק 60, צריך לשאול מדוע בכלל לאשר לו 60".
מדוע בכלל לאשר לו 60?
"אנחנו מבינים שנכון לפתח את המקום הזה, וצריך לתת כאן מסחר. בחלק הצפוני של תל אביב יש הרבה פחות מסחר מזה שהיא זקוקה לו, ואנחנו שמחים לאשר את הדברים הללו. כל היתר זה עניין של פרופורציה.
"אני רוצה להזכיר משהו: היזם ביקש משרדים ומגורים. כל מה שהוא ביקש במשרדים נתנו - ואפילו קצת יותר. היזם ביקש להקים 300 יח"ד על המשרדים, ועל זה היה הדיון. אני מניח שסביב זה יהיו התנגדויות, שנבחן אותן ונקבל החלטה"
השותפה: עיריית תל אביב
מה המעורבות של עיריית תל אביב בתוכנית? אני רואה שהיא שותפה להגשה.
"התוכנית היא עסקת קומבינציה של קנדה ישראל מול העירייה, ולעירייה יש חלק במקרקעין".
כלומר מעבר למוסד התכנוני המקומי, העירייה הגיעה עם התוכנית הזו גם כיזם.
"זה לגיטימי שהעירייה תחפש פרויקטים טובים לתושבים שלה, וגם הכנסות. אם היא הייתה מתנהגת אחרת, היא לא הייתה ממלאת את מטרותיה".
האזור נמצא כרגע בהליך מואץ של פיתוח ותכנון: חוף התכלת בהרצליה מצפון, ואזור הסינמה סיטי ברמת השרון במזרח. שניהם יהיו הרבה יותר נמוכים ממגדל BLUE.
"לא הרבה יותר. על פי התוכנית האסטרטגית שלנו לאזור גלילות, הוא אמור לעלות לרמה של 50 קומות".
במדינה יש עודפים של מיליוני מ"ר שטחי תעסוקה מאושרים, במיוחד באזורי הפריפריה. איך אתם רואים את הפרויקט מנקודת ראות יותר לאומית?
"המציאות הזו פחות נכונה לאזור תל אביב. אני מחזיק אצלי ניירות משנות התשעים, שתיארו, מדוע אין שום סיכוי למגדלי משרדים מעבר לאיילון. תמיד יש תפיסה כזו של 'מי ייקח את כל המטרז' הזה?' התשובה ברורה: המטרז' הזה נלקח. ונלקח ונלקח ונלקח. לשמחתנו, כי זה קשור לכלכלה הישראלית.
ראית את המחירים: במקומות המבוקשים המחירים מגיעים ל־150 שקל למ"ר. אלה מחירים פנטסטיים שקשה היה לתאר אותם לפני ארבע־חמש שנים.
"לגבי הפריפריה, אני רואה את זה בכובעי כיו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה צפון. אין ספק שמי שמשלם על השגשוג והעוצמות הללו של תל אביב ושכנותיה הם האזורים הפריפריאליים וכל בניין כזה בגוש דן יקשה על הקמת חצאי בניינים כאלה באזורי הפריפריה. צריך להכיר בזה. אני חושב שצריך לזרום עם ההתפתחות הטבעית של גוש דן, ולא לבלום אותה, ולנסות למצוא כלים שיצמצמו את הפערים".
בבת ים השכנה: קיצוץ קומות מול הים
באותה ישיבה שבה הופחתו ממדי הבנייה בפרויקט BLUE, נדחתה לגמרי תוכנית של חן ואיתי גינדי ורמי שבירו בשם "כחול על הים", בחוף בת ים, סמוך לגבול המוניציפלי עם ראשון לציון.
מדובר בשטח של 11 דונם, שנמצא במרחק של כ־300 מטרים מקו החוף, בקו ראשון לים. התוכנית הקיימת במקום קובעת ייעודי קרקע למלונאות, בהיקף שטחים עיקריים של כ־24,400 מ"ר ולשטח פרטי פתוח.
על פי התוכנית יוקם במקום מבנה בן 20 קומות, יוספו לשטחי המלון המותרים 59 דירות על חשבון חלק מהשטחים למלונאות ועוד 4,000 מ"ר שטחי מסחר. זאת בניגוד לתוכנית המתאר הארצית תמ"א 1, שקובעת במקום שימושי מלונאות בלבד.
הוועדה המחוזית דחתה את התוכנית, שכאמור סותרת את התוכניות הקיימות, כולל את תוכנית המתאר הארצית. אמנם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בת ים קבעה לפני שלוש שנים מדיניות לתמרוץ מימוש המלונאות באזור באמצעות מתן אפשרות להפשיר רבע מהשטחים למגורים, אך הוועדה המחוזית לא אימצה את המדיניות. גם עמדת משרד התיירות היא כי יש להותיר את השטח בייעודו המלונאי.
הוועדה המחוזית דחתה לפיכך את התוכנית וציינה, כי "החלטה זו מייצגת עמדה עקבית של הוועדה בנוגע להפחתת שטחי מלונאות ובינוי למגורים בקו ראשון לים".