השיטה של קרנות ההשקעה הפרטיות לנפח את בועת הנדל"ן

חקירה שמנהלת רשות ניירות ערך ואשר נחשפה בגלובס השבוע, מתמקדת "במשחק הכפול" של יועצים פיננסיים וסוכני הביטוח. החשש: סוכנים דחפו ללקוחותיהם השקעות "קורצות" בקרנות פרטיות, שהוקמו ע"י אותם מפיצים או גופים הקשורים אליהם. מלבד הנזק האדיר שנגרם בחלק מהמקרים לאותם לקוחות, שקיבלו לא פעם ייעוץ אינטרסנטי ומוטה, נזק גדול לא פחות עוללו כנראה אותן קרנות השקעה (אלטרנטיביות) לשוק הנדל"ן.

● דרור מרמור, פרשנות | מחנן מור ועד הרגולטור: כולם יהיו חלק ממחדל החוב הבא
● חדשות השבוע בנדל"ן | עסקאות בשווי 270 מיליון שקל: מי החברות ששכרו משרדים ממליסרון?
● בדיקת גלובס | הפלסטינים נעלמו מאתרי בנייה, וההוצאות של הקבלנים יוכפלו

האשליה הגדולה והמסוכנת היא שנותני האשראי הקטנים והפופולריים שצצו בעיקר בשנים האחרונות תפסו ממילא נתח זניח מהשוק. בסופו של יום, הם מעמידים לענף הנדל"ן אשראי בהיקף של 15־20 מיליארד שקל, פחות מ־4% מכלל האשראי לענף, שהמימון בו נשלט כמובן ע"י בנקים מסחריים וחברות ביטוח ענקיות. ממילא, אם חלילה מישהו מהם ייפול, אפשר היה להניח שלא תהיה לכך שום השפעה על השוק.

אבל זו אשליה. אותם גופים קטנטנים הם אלה שאחראים בין היתר לטירוף הנדל"ני בישראל של השנים האחרונות. הן היו אמנם רק אבן קטנה בקשת המימון האדירה שהעמידה ליזמים הלהוטים אשראי ללא הגבלה, אבל זו הייתה "אבן הראשה" של מגדל הענק. ההלוואות שלהם נרשמו בתור "הון עצמי" של מאות יזמים שדהרו על רכבת הנדל"ן. בלעדיהם, אותם יזמים עם מודל עסקי רעוע, היו נשארים על מדרגות הבנקים.

פיזרו אשראי ללא הכרה בעטיפה ורודה

בשנת 2022 נבהלו בבנק ישראל כשבדיקה שעשו גילתה שבאינספור מכרזי קרקע שפרסמה המדינה היזם הזוכה לא הביא שקל אחד מהבית. 100% מימון. אותן קרנות השקעה, ביטלו דה פקטו את חסמי הכניסה לענף הנדל"ן. הן איפשרו למאות יזמים נטולי הון או ניסיון להתחרות על כל קרקע, ומי שרצה לזכות, נדרש להצעת מחיר נדיבה במיוחד, שלא לומר מופרכת. בינתיים, הקרנות עצמן נהנו לכאורה מהמחזור שהתגלגל תחתן. הלקוח התמים השקיע בפרויקט נדל"ני ארוך וממושך, אבל הקרן גזרה קופון מיד כשהכסף נכנס אליה (ועבר רק בחלקו ליזם), ללא שום קשר לרווחיות או לתשואה הגבוהה שהובטחה על הנייר.

באוגוסט 2023, כתבו בבנק ישראל כי האשראי שנתנו הגופים החוץ־הבנקאיים מאופיין בחשיפה "חריגה" לענף הבינוי והנדל"ן - 60% מהאשראי המצרפי, לעומת 50% בשנת 2020. הם גם ציינו במפורש שמדובר בחובות "באיכות נמוכה ובסיכון גבוה יחסית". הבעיה היא, שבאותה נשימה הם הודו שאין להם מושג מה גודלו של הקרחון המסוכן.

בשורה התחתונה, הגורמים שנחקרים כרגע - חלק ממאות הגופים שפיזרו פה אשראי ללא הכרה ובעטיפה ורודה - הם מחוללים מרכזיים בניפוח בועת הנדל"ן, מי שאיפשרו ליזמים נלהבים וחסרי ניסיון לקנות קרקעות בכל מחיר. אגב, רבים מהמשקיעים שלהם עדיין לא יודעים שאותה אבן ראשה התמוטטה, וששכבת המימון שהועמדה לפרויקט הבטוח והמצוין נמחקה לגמרי.