שוק המשרדים. אלפי מ''ר לא מאוכלסים / צילום: Shutterstock
עד לא מזמן חברות עמדו בתור כדי לשכור חללים במגדלי המשרדים בתל אביב ורמת גן. היום, קומות שלמות במגדלים כמו עזריאלי ויגאל אלון עומדות נטושות, ומבדיקת גלובס עולה כי כמעט ואין מגדל משרדים יוקרתי בתל אביב שלא ניתן למצוא בו אלפי מ"ר פנויים. זאת בניגוד לשיא לפני כשנתיים, אז שיעור התפוסה שלהם שאף ל־100%.
● הוועדה המחוזית קיצצה לישראל קנדה 150 דירות, ויצרה פער של מאות מיליוני שקלים בהכנסות
● השיטה של קרנות ההשקעה הפרטיות לנפח את בועת הנדל"ן
● עסקאות בשווי 270 מיליון שקל: מי החברות ששכרו משרדים ממליסרון?
מחקר שנערך בהובלת ד"ר רינה דגני מגיאוקרטוגרפיה, בקרב שוכרי משרדים, מעלה כי כ־80 אלף מ"ר שטחים במגדלים בתל אביב ורמת גן נותרו ריקים; ואולם ג'קי מוקמל, לשעבר מנכ"ל CBRE ישראל, מעריך שהכמות גדולה פי 5 לפחות. "בין נתניה לחולון אני מעריך שיש היום היצע עודף של 1.7 מיליון מ"ר, מהם כרבע נמצאים במגדלים בתל אביב", הוא אומר.
משרדים הם ענף נדל"ני מאתגר במיוחד, שמשקלל לתוכו מצב כלכלי לאומי, מצב כלכלי עולמי, ואת מצב ההייטק. מגדלי המשרדים שמתאכלסים בימים אלה, נולדו מיזמויות באמצע העשור הקודם, כאשר הביקושים היו גבוהים מאוד וההיצעים נמוכים. בסוף שנות התשעים פקד את תל אביב גל של מגדלים חדשים, שנוצר כתוצאה מהפריחה הכלכלית של המחצית הראשונה של אותו עשור. אבל עד שאלה אוכלסו, העולם נכנס למשבר בועת הדוט.קום, שהוריד בחדות את הביקושים ואילץ את היזמים להוריד מחירים עד לסוף העשור הראשון של שנות האלפיים. כיום האתגר העומד בפני בעלי המגדלים הללו הוא התחרות שלהם אל מול מגדלים חדישים בהרבה.
אתגר מסוג שונה שבו מצוי השוק הזה בישראל הוא חוסר השקיפות שבו, מניפולציות של יזמים ובעלי נכסים כולל בדוחות כספיים של חברות ציבוריות, תרבות של חשאיות וקושי אמיתי לדלות נתונים ברורים וודאיים. ובניגוד לענף המגורים, אין גוף אובייקטיבי כמו הלמ"ס שעוקב אחרי הביצועים שלו, למעט הפורום השמאי IVS שמנהל חישובי תשואות. אבל זה לא מספיק כדי לאפיין, למפות ולנתח את השוק.
שוק חצי מחתרתי
נחזור לבדיקה שנערכה ע"י גיאוקרטוגרפיה. זו התמקדה במשרדים בתל אביב וברמת גן והתברר ממנה, כי המעבר לעבודה מהבית, שהחל בתקופת הקורונה, קיבל תאוצה במהלך המלחמה. סקר שנערך במהלך הבדיקה העלה כי במגדלים היוקרתיים והחדשים בתל אביב וברמת גן יש מעל 15% משרדים שיש להם עודף שטח, חציים ריקים וחלקם נוטעים את התחושה שהם בשלבי נטישה. הם סגורים בחלק מימות השבוע בשל עבודה מהבית, ומספר העובדים שנמצא בהם נמוך מאוד.
ברוב המקרים החברות אינן מחזירות את השטחים העודפים לבעלי הנכסים, שכן הן מחוייבות להחזיק בהם עד לגמר תקופת השכירות. לפיכך, רבות מהן מנסות להשכיר אותם בצורה של שכירות משנה ("סאב־ליס"). אחרות פשוט נוטשות אותם, או שמרחיבות את חללי העבודה הקיימים. שתי התופעות הללו שומרות על חזות חיצונית, של עסקים כרגיל.
אבל הם לא כרגיל. "אחת הבעיות שלנו למדוד את מחירי השכירות בתל אביב היא שכירות המשנה, שכן מדובר בעסקה שמתבצעת בין השוכר הראשי של השטחים, לבין שוכר אחר, בעוד שבעל השטחים ממשיך לקבל את אותם מחירים עליהם חתם בחוזה", מסביר אור בן צבי קליין, שותף וסמנכ"ל חטיבת בעלי נכסים בחברת ניומארק נת"ם.
מנתונים קודמים של החברה עולה כי מחירי המשרדים בעיר שבו כשנתיים לאחור, לרמה ממוצעת של 140־150 שקל למ"ר במגדלים חדשים במרכזה.
"ירידות המחירים נמצאות בכל המעטפת של גוש דן. שכר הדירה נקבע במשא ומתן בין השוכר לבין בעל הנכס או השוכר הראשי, ונשמר בסודיות, כי בניגוד למצב בעבר, אין למחיר רצפה", אומר מוקמל. "אם אתה דייר טוב - רק תחתום ותכנס. היזמים כמובן לא רוצים לדווח על המצב, כי זה משדר חולשה, וחולשה מזעיקה אליהם ישר את הבנקים, וגם מפריעה במשא ומתן על השכרה של שטחים נוספים".
המחירים צונחים
זה הופך את השוק לחצי מחתרתי, אבל הבדיקה שערכנו העלתה נכסי משרדים מעניינים, במחירים שעד לא מזמן היה קשה למצוא.
כך במגדלי עזריאלי למשל מוצעים להשכרה אלפי מ"ר, במחירים של 110־150 שקל למ"ר; בבנייני בוטיק בשדרות רוטשילד מבוקשים דמי שכירות של 100־125 שקל למ"ר, בין היתר במבנים נדירים לשימור; אלפי מ"ר משרדים באזור רחוב הארבעה ושרונה מוצעים להשכרה בסביבות ה־140 שקל למ"ר בממוצע; באזור המע"ר הצפוני (מגדל מידטאון, WE, קרדן והצעירים למשל) ב־120־150 שקל למ"ר; במגדלי אלון המחירים המוצעים עומדים על כ־130 שקל למ"ר. המגדלים עם המחירים היקרים ביותר שמצאנו היו עזריאלי שרונה, לנדמרק ו־TOHA, שבהם שכר הדירה המבוקש הגיע ל־180 שקל למ"ר. "לא תמצא עכשיו מחירים של יותר מ־200 שקל למ"ר, כפי שהיה בשיא לפני שנתיים", אומר מוקמל.
להערכתו, ניתן למצוא במשרדים ירידות מחירים של עד 30%, במיוחד במגדלים שהוקמו ע"י קבוצות רכישה ובשטחים שנמכרים ע"י שוכרי משנה. חלק מזה מגולם כבר בפערים של עשרות אחוזים שנמצאים במחירים המבוקשים על שטחים באותם מגדלים.
כשמדובר במגדלים מגל הבנייה הקודם מלפני כ־25 שנים, כמו רובינשטיין, לוינשטיין, סונול (בציר בגין) המחירים המבוקשים מגיעים לכ־120 שקל למ"ר, בבית אמות המשפט ומגדל המאה מהדור הוותיק אף יותר, המחירים אינם מגיעים ל־100 שקל למ"ר, ואילו ברמת החיל המנותקת מצפון המחירים נעים בסביבות 70 שקל למ"ר.
כמובן שלא מדובר בסקר מחירים מקיף, ואף לא כזה שמבוסס על עסקאות שנסגרו, אלא במחירים מבוקשים בלבד. אבל ברור שהמחירים הסופיים בנכסים שסקרנו במדגם שלנו ייחתמו בסופו של דבר ברמות נמוכות יותר. או כמו שאומר מוקמל, "מי שרוצה 130 שקל למ"ר, יתפשר גם על 100 שקל".
גולת הכותרת נמצאת במגדל לנדמרק בשרונה. חברת מטא תעבור אליהם ממעונה הנוכחי, מגדל עזריאלי שרונה, אך החליטה לוותר על שבע מתוך 20 הקומות ששכרה מבעלי המגדל מליסרון ואפי נכסים, אותן תשכיר בשכירויות משנה. לפי ההערכות המחירים המוצעים לשוכרי המשנה של מטא נמוכים ביותר מ־10% לפחות משכר הדירה אותו היא משלמת לעזריאלי (כ־160 שקל למ"ר).
חצי מיליון מ"ר בדרך
מה מאפיין את הביקושים למשרדים בתל אביב? בגיאוקרטוגרפיה בחנו את הדברים ומהממצאים עלה, כי עיקר הביקושים למשרדים הם מעסקים קטנים. כמעט ממחצית המשרדים בתל אביב וברמת גן כוללים עד עשרה עובדים ועוד 25% כוללים 11־30 עובדים; 55% מהמשרדים בתל אביב וברמת גן מגיעים לשטח של עד 150 מ"ר, ועוד 28% מגיעים לשטחים של 150־500 מ"ר.
מניתוח גיאוקרטוגרפיה עולה, כי עלויות אחזקת משרד של 150 מ"ר בתל אביב, שהן דמי שכירות וארנונה, מגיעות לכ־26 אלף שקל לחודש, ברמת גן כ־21.4 אלף שקל לחודש, ובבני ברק כ־15 אלף שקל לחודש, וכל זה לא כולל מקומות חניה ודמי ניהול.
שעה שהביקושים לשטחי משרדים יורדים, ההיצעים עולים. ב־5 השנים האחרונות נבנו במחוז תל אביב כ־1.5 מיליון מ"ר משרדים, בעשרות מגדלים. ד"ר דגני מעריכה כי ה"עודף" הריאלי הקיים היום במשרדים יישאר ברובו במשרדים עצמם, שיתמודדו עם העלויות. "הקושי העיקרי יהיה ההיצע הגדול של משרדים שבנייתם תסתיים בשנתיים שלוש הקרובות", היא אומרת.
בתקופה הזו אמורה להסתיים הקמת כחצי מיליון מ"ר של מבני משרדים באזור תל אביב. דגני מעריכה כי גם במצב של שוק קשה יהיה ביקוש לפחות לכ־160 אלף מ"ר בשנתיים הקרובות, כחלק מתהליכי ביקוש טבעיים של הגידול בצורך, והמשמעות של זה היא שבעלי שטחים של כ־340 אלף מ"ר יתקשו למצוא שוכרים.
המצב חמור בהרבה במרכזי התעסוקה שנמצאים בערים שמסביב לתל אביב. מתחם האלף בראשון לציון, למשל מסומן על ידי רבים כ"דבר הגדול הבא". ואולם קליין בן צבי מעיר, כי "מדובר במתחם שנמצא עדיין בהתהוות ויש בו אלפי מ"ר פנויים, וזאת בזמן שכבר קיוו שיהיה מאוכלס ברמה דומה למתחמים מקבילים".
השאלה כמה זמן יימשך משבר המגדלים הנוכחי. בועת הדוט.קום השפיעה על מחירי המשרדים בת"א למשך כשמונה שנים. המשבר הנוכחי מורכב יותר, שכן הוא כולל אלמנטים חדשים של עבודה היברידית, המצב הפוליטי והגיאו־פוליטי והכלכלה הגלובלית.