ויצמן 154, כפר סבא / צילום: נועה אורמן
כיצד הוקם בניין בן תשע קומות, שיסודותיו נחפרו והוקמו בסמוך לתחנת מטרו עתידית, ובניגוד להיתרים ולאישורים? את השאלה הזו בודקת יחידת האכיפה הארצית, בחשד לזיוף מסמך.
● מירי רגב התגאתה במנהרה תת-קרקעית חדשה בירושלים, אבל התוכנית נפסלה
● ענף הנדל"ן בשפל היסטורי: נתוני המכירות בשנת 2023 נחשפים
הסיפור הלא ייאמן של הבניין בויצמן 154 בכפר סבא, שנחשף כאן לראשונה, הוא המקרה השני שבו ועדה מקומית לתכנון ולבנייה מאשרת תוכנית לבניית בניין מגורים שאינו יכול לעמוד על תילו יחד עם מערכת המטרו התת-קרקעית המתוכננת בגוש דן. המקרה הקודם התגלה בקריית אונו, שם החלה "בוני התיכון" בחפירה להנחת יסודות לפרויקט למגורים על תחנת מטרו.
"המקרה הנוכחי חמור בהרבה", אומר לגלובס גורם שבקיא בפרטי החקירה המתנהלת. "בקריית אונו היתה טעות בתום לב, אבל כאן מישהו מחק כתובת מאישור של חברת נת"ע, וכתב במקומה כתובת אחרת. בקריית אונו רק החלו בחפירה להנחת יסודות - וכאן כבר הוקם בניין שהתגלה במקרה".
התוכנית להקמת הפרויקט ברחוב ויצמן 154 קודמה מכוח תמ"א 38 בדרך של פינוי בינוי, לאחר שהבניין הוותיק שעמד שם נשרף. מסמך שהגיע לידי גלובס מגלה כי כבר בדצמבר 2019 התנגדו בנת"ע להקמת הפרויקט. "המגרש שבנדון נמצא בתחום קו המטרו, והבקשה להיתר בנייה היא עבור בנית בניין הכולל 10 קומות מעל מרתף חניה הכולל מתקן רובוטי בן 4 קומות".
"תיקון הכתובת נעשה על ידי עובד חדש"
במסמך הודגש כי חפירה לעומק מעבר ל־5 מטרים דורשת את אישור מתכננת הות"ל והתייחסות נת"ע. "יודגש כי בתחום הקו הכחול של רצועת המטרו לא יותרו חפירות של מרתפי/קומות חניה תת-קרקעיות, אלמנטים קונסטרוקטיביים וביסוס העולים על 5 מ'... בכפוף לאמור לעיל אנו מתנגדים להיתר המבוקש", נכתב.
בהתאמה, הות"ל הודיעה לעיריית כפר סבא עוד באותו חודש כי לא ניתן לאשר את ההיתר, וניתן יהיה לבחון אותו בשנית לאחר שיוגש לחברת נת"ע.
בחודש מאי 2020 הדגישה נת"ע כי "שטח הבינוי המתוכנן נמצא בתוך גבולות תחנת כפר סבא מרכז של קו המטרו M1… תחנה זו מתוכננת בשיטת חפירה פתוחה (Cut & Cover). במסגרת שיטת הכרייה חלק מהתחנה צפוי להיבנות מתחת למגרש הנדון. מרתפי הבניין המתוכנן צפויים להיבנות ישירות מעל הרציף", וביקשה לשנות את התכנון המוצע.
ואולם, בתיק הבניין מופיע כי התקבל אישור מנת"ע ונחתם על ידי אגף ההנדסה בעיריית כפר סבא ב-30.6.2020, אלא שההיתר ניתן לכתובת אחרת, שנמחקה בעיפרון וסומנה עליה כתובתו של הבניין שעומד היום על תילו.
מהנדסת העיר, אדר' עליזה זיידלר גרנות, מסרה: "עיריית כפר סבא פועלת על פי חוק ובהתאם לכל כללי המנהל התקין. כל טענה אחרת היא בדיה ושקר, והעירייה תפעל באמצעים המשפטיים העומדים לרשותה נגד מי המפיץ טענות שקריות נגדה, הזורות חול בעיניי הציבור.
"היתר הבנייה בויצמן 154 ניתן תוך עמידה בכל התנאים ובהנחיות נת"ע. במהלך בדיקה יסודית שנערכה בשיתוף רשות האכיפה, נמצא כי תיקון הכתובת במסמך של נת"ע נעשה לפני 4 שנים בטעות, ע"י עובד חדש ובתום לב. ללא קשר לטעות האנוש, העבודה באתר הופסקה מייד לאחר שהתברר לאחרונה, כי יסודות הבניין הוקמו שלא על פי ההיתר, וזאת עד לבירור הנושא ע"י בעל ההיתר מול נת"ע והוות"ל".
"מיקום מצוין צמוד לתחבורה ציבורית"
הבניין מוצע למכירה כפרויקט "פרימיום" של חברת הבנייה מבני שלהב, בבעלות אברהם הכט. דירות בפרויקט מוצעות למכירה החל מ-2.6 מיליון שקל: "מיקום מצוין צמוד לתחבורה ציבורית, בתי כנסת, שטחי מסחר בילוי ופנאי", נכתב במודעות, "יזם ותיק עם ניסיון מעל 35 שנה, ליווי בנקאי של בנק הפועלים".
הפרויקט משתרע על הבניינים 154 ו-152, ולפי אתר מדלן נמכרו בו שלוש דירות בשנים 2021-2022 בויצמן 152. דירת ארבעה חדרים בקומה רביעית נמכרה ב-2.8 מיליון שקל, והשכנים העתידיים בקומה מעל שילמו 2.5 מיליון שקל.
עיריית כפר סבא טוענים כאמור כי תיקון הכתובת נעשה בתום לב על ידי עובד חדש, וכי היתר הבנייה ניתן תוך עמידה ביעדים ובהנחיות נת"ע. ואולם, נציין כי ההיתר כלל לא עמד בתנאים, ולכן לא ניתן כל אישור להקמתו, וברשות האכיפה הארצית בודקים חשד לזיוף המסמך.
מהרשות לאכיפה במקרקעין נמסר, כי "נפתחה חקירה של הרשות בתיק המדובר. במידה ויימצא שההיתר ניתן שלא כדין, נפעל לאכוף בהתאם להוראות החוק".
"לא ברור איך דבר כזה קורה בעירייה בישראל שמציגה אישור של נת"ע, שיש בו מחיקת כתובת בעפרון ורישום של כתובת אחרת", מסר גורם הבקיא בפרטים לגלובס.
ממינהל התכנון נמסר: "אנו רואים בחומרה את המקרה שבו רשות מוציאה היתר שלא כדין ובניגוד לחוק, ובכך מסכלת את המטרו, פרויקט התשתיות הלאומי החשוב בתולדות המדינה. מאחר שמדובר במקרה שני, הדבר חמור אף יותר.
"חשוב לציין כי מינהל התכנון לא אישר בשום שלב בתהליך לעיריית כפר סבא לקדם בינוי במקום זה, וכדאי שייעשה בעירייה בדק בית. תפקיד רשות מקומית הוא לתת שירות לתושביה ולא להכניסם להוצאות מיותרות ועיכובים בשדרוג בתיהם. עם היוודע הדבר למינהל התכנון, פעלנו מול הרשות לאכיפה במקרקעין על מנת שתחקור את האירוע ותפעל לאכוף בהתאם להוראות החוק".
מתווה להמשך העבודות יהיה משימה קשה
לא במקרה ציין אותו גורם הבקיא בפרטי המקרה כי מקרה כפר סבא "חמור בהרבה" ממקרה קריית אונו, שם המתחם הספציפי נמצא בשלבי חפירת היסודות, שם נראה כי התוצאה בשטח עודנה הפיכה. אכן, החברה הודיעה כמה ימים לאחר מכן על גיבוש מתווה שיאפשר חזרה לעבודות בפרויקט, ושעשוי לעכב רק במעט את משך הביצוע שלו.
אבל לא זה המקרה בכפר סבא. הסיבה המרכזית לכך היא שהבניין עצמו כבר עומד על תילו. אומנם הבנייה טרם הושלמה, אבל המבנה הוא מציאות קיימת, ורוב הקומות בו כבר נבנו בפועל. המשמעות: צו הפסקת העבודות אומנם יכול לעצור את המשך הבנייה ואת השלמת הפרויקט, אך מתווה להמשך העבודות יהיה קשה הרבה יותר לגיבוש ולביצוע.
מן הצד השני, גם השארת הבניין על תילו אינה אפשרית, לכאורה, שכן הוא נבנה פיזית בתחומי התחנה המתוכננת: בתת-הקרקע באזור תחנות המטרו לא אמורה להיות בנייה כלל, אך הבניין כולל, כמובן, יסודות לעומק הקרקע, וכן מרתף חניה.
נראה שהמדינה ועיריית כפר סבא ניצבות כאן בפני דילמה חדשה, שטרם נתקלו בה, וכי כל החלטה שתינתן בעניין תהיה תקדימית ובעלת השלכות רוחב משמעותיות.
חברת הבנייה מבני שלהב נמסר, כי "מדובר בחברה ותיקה וידועה אשר בנתה ומסרה במהלך השנים עשרות בניינים לשביעות רצונם המלאה של רוכשי הדירות. החברה קיבלה היתר בנייה לפני כשנה וחצי לבניית בניין בן 9 קומות ברח' ויצמן 152-154, לאחר אישור כל הגורמים הנדרשים, ופעלה במסגרתו.
"הקמת הבניין נמצאת בישורת האחרונה (קומה 9). אנו פועלים בשיתוף פעולה מול הגורמים הנדרשים, ובטוחים שאנו בדרך לפתרון מהיר לשביעות רצון כל הצדדים. החברה לא צופה איחור במסירת הדירות בפרויקט".