האחים צחי (מימין) ועידו חג'ג' / צילום: יח''צ - שי תמיר
מניית קבוצת הנדל"ן חג'ג' זינקה ביום שני השבוע ב־10%, על רקע דיווח על הרחבת עסקי החברה היזמית, שבשליטת האחים צחי ועידו חג'ג', בתחום החם של התחדשות עירונית. עם זאת, בסיכום השנה האחרונה ירדה מניית חג'ג' ביותר מ־10% וביחס למחיר השיא בו נסחרה לפני כשנתיים, ערב העלאות הריבית, נפלה המניה בכ־50% ברקע הקיפאון בשוק דירות היוקרה בתל אביב שבו עיקר פעילותה. כעת, נסחרת הקבוצה לפי שווי של כ־860 מיליון שקל.
● עידו חג'ג' רכש תשע דירות בפרויקט של גינדי בקפריסין
● מנכ"ל יפאורה-תבורי דורון גלזר נחקר ברשות התחרות
אחרי שלא הצליחה לממש את תוכניותיה הגדולות בתחום המלונאות, במסגרת שיתוף פעולה עם חברת מתחמי האירוח סלינה, פונה כעת קבוצת חג'ג' לטרנד של שוק הנדל"ן המקומי. זאת, כך על פי גורמים בשוק, במטרה "לצאת מהבועה התל אביבית, ולהתרחב משמעותית בבניה למגורים ברחבי המדינה".
השלבים הצפויים בעסקה
קבוצת חג'ג', בניהולו של תמיר אמר, דיווחה כי חתמה על מזכר הבנות להשקעה בחברת צים בהרי נדל"ן, הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית ונמצאת בשליטת עדי צים (בעל השליטה בחברת האשראי החוץ־בנקאי אס.אר אקורד). צים בהרי עוסקת ביזום פרויקטים (בעיקר של התחדשות עירונית) למגורים, מסחר ומשרדים.
במסגרת העסקה בין הצדדים, שהיקפה הכולל 81 מיליון שקל, קיבלה חג'ג' אופציה למשך 30 יום להשקיע 56 מיליון שקל כנגד הקצאה של 30% ממניות צים בהרי, השקעה שתקנה לה שליטה משותפת לצד עדי צים. בד בבד תשקיע חג'ג' 25 מיליון שקל כנגד 20% מפרויקט התחדשות עירנית בפתח תקווה של צים בהרי. בהמשך תוכל קבוצת אחים חג'ג' להגדיל את החזקותיה בצים בהרי אם תממש אופציה נוספת, לרכוש מניות שיגדילו את חלקה לעד 50%.
חלק מכספי התמורה שתשלם חג'ג' בעסקה, ישמשו את עדי צים לרכישת מניות המיעוט בחברת צים בהרי מידי שותפיו בחברה, משפחת בהרי, בהתאם לפסק בוררות שניתן לאחרונה בעקבות סכסוך בין הצדדים. פסק הבוררות, של השופט בדימוס איתן אורנשטיין, קבע כי משפחת בהרי תעביר את חלקה בחברה המשותפת (30% מהמניות) לידי צים תמורת 23.5 מיליון שקל. סכום נוסף של 16.5 מיליון שקל תעביר חג'ג' לידי צים עם השלמת רכישת המניות מידי משפחת בהרי וזאת בכפוף לרישום שעבוד לטובתה על המניות הנרכשות.
עם ביצוע הקצאת מניות צים בהרי לחג'ג', היא תעביר לידי צים 20 מיליון שקל נוספים ותעמיד לו הלוואה של 60 מיליון שקל. אם חג'ג' תחליט שלא להיכנס להשקעה בצים בהרי, היא תקנה מידיה, בעסקה חליפית, את פרויקט ההתחדשות העירונית בפתח תקווה הכולל הקמת 2 מגדלי מגורים בני 31 קומות תמורת 80 מיליון שקל.
שואפים לצאת מתל אביב
חג'ג' לא מפרטת את מספר יחידות הדיור שמוקמות בפרויקטים של צים בהרי, אך מדובר בפעילות הכוללת לפי ההערכות עשרות מיזמים בשלבים שונים של הקמה. בדיווח לבורסה מצוין כי לצים בהרי פעילות בערים חיפה, באר שבע, ראשל"צ, רמלה, לוד, כפר סבא, נתניה, טירת הכרמל ועוד.
תמיר אמר, מנכ"ל קבוצת חג'ג', ציין כי השלמת העסקה המדוברת תאפשר לחברה לצאת מהמיקוד שלה בגוש דן, "להגדיל את הפורטפוליו מעבר לגבולות תל אביב ולהוסיף למניפת ההיצע גם דירות במחירים פחות גבוהים".
עוד עולה מהדיווח של חג'ג' כי לצים בהרי חובות לגורמים מממנים בסך של כ־200 מיליון שקל. ככל הידוע מדובר בחובות שנלקחו מהבנקים לצורך רכישת קרקעות ע"י צים בהרי לאורך השנים. החברה פיתחה אסטרטגיה של קניית קרקעות קטנות שממוקמות בסמוך למתחמי התחדשות עירונית שביקשה להקים. צעדים אלה איפשרו לה לקדם את התוכניות בנוחות רבה יותר מול הרשויות, אך הם גם הגדילו את המינוף בו היא פועלת. עם זאת, מקורבים לקבוצת חג'ג' מעריכים כי שווי הקרקעות שרכשה צים בהרי כנגד האשראי המדובר גבוה משמעותית מהיקף ההלוואות.
הניסיון האחרון מגמגם
קבוצת חג'ג' עוסקת בייזום של פרויקטי נדל"ן, בעיקר בתחום הבנייה למגורים באזור תל אביב. החברה הקימה נכון לסוף הרבעון השלישי של 2023 כ־4,460 דירות. בנוסף יש לה פעילות נדל"ן מניב בהיקף של 162 אלף מ"ר של משרדים ומסחר.
שיתוף הפעולה החדש בתחום ההתחדשות העירונית, אולי מרחיק את המשקיעים מזכרון עגום שנוגע לפעילות המלונאית הטרייה יחסית של קבוצת חג'ג', יחד עם חברת מתחמי האירוח סלינה. חג'ג' נכנסה למיזם משותף עם סלינה בשנת 2021 והוא נועד להעניק לה דריסת רגל בעולם המלונאות, דרך שני מסלולים: מסלול רכישות, שבו חג'ג' התחייבה לרכוש נכסים שאותם תתאים לתפעול מלונאי על ידי סלינה, בסכום של עד 150 מיליון דולר (יותר מחצי מיליארד שקל), ובמסלול התאמות שבו נכסים שיושכרו לסלינה יותאמו ע"י חג'ג' לצורכי המלונאות. ההשקעה היתה אמורה להגיע להיקף של 30 מיליון דולר באותו מסלול (כ־110 מיליון שקל).
אלא שמאז שנחתם ההסכם, נקלעה סלינה שמוזגה ל־SPAC בנאסד"ק לקשיים, נאלצה לסגור מתחמי אירוח ולפטר מאות עובדים, ברקע הפסדים כבדים שעליהם דיווחה. מניות סלינה נסחרות כיום במחיר אפסי, הנמוך בכ־99% מזה שבו החלו להיסחר בוול סטריט. בסיכומו של דבר השקיעה חג'ג' סכומים נמוכים משמעותית מהמתוכנן. נכון לסוף הרבעון השלישי הושקעו במיזם עם סלינה סך הכל קצת יותר מ־100 מיליון שקל לצורך הקמת מתחמי אירוח. חג'ג' נאלצה לבצע התאמות שווי שליליות של מיליוני שקלים בפרויקטים הללו ובין היתר למחוק מחצית מהלוואות בסך של 2 מיליון דולר שהעמידה לצמד יזמיה של סלינה, רפי מוסרי ודניאל רודסבסקי.