נתן חץ, מנכ''ל אלוני חץ / צילום: איל יצהר
הריביות הגבוהות בארה"ב עשו שמות בתוצאותיה הכספיות של חברת הנדל"ן המניב אלוני חץ . החברה סיכמה את השנה החולפת עם הפסד עתק של 2.4 מיליארד שקל. הסיבה המרכזית: המשבר בשוק המשרדים בארה"ב ובבריטניה שהוביל להפחתות שווי בהיקף של 2.6 מיליארד שקל על נכסים אלוני חץ וחברות הבת שלה מעבר לים. יותר מחצי מהמחיקות הללו התרחשו ברבעון הרביעי של 2023. הפחתות השווי הגדולות הובילו לצניחה של כ־50% במחיר המניה של אלוני חץ מאז השיא בו נסחרה בשנת 2022. כיום, שווי החברה עומד על 4.7 מיליארד שקל.
● תרמית הענק של חברת הנדל"ן: החובות נחשפים, והם מגיעים כבר למעל 200 מיליון שקל
● "מוכרים טוב באשקלון וגם בנהריה": יזם הנדל"ן ששבר את בצורת ההנפקות בתל אביב
● יותר מ-100 אלף רוכשי דירות חדשות לא יודעים מתי יקבלו אותן
בעל המניות הגדול באלוני חץ (מחזיק ב־14.5% ממניות החברה) הוא נתן חץ המשמש כמנכ"ל ודירקטור. בשיחה עם המשקיעים לאחר הדוחות אמר חץ כי בשני הרבעונים הקרובים צפויות להימשך המחיקות, שכן הריביות הגבוהות שוחקות את התשואות מנדל"ן מניב, אך הוא רואה יציאה מהמשבר במהלך שנת 2025. הוא השווה את שוק הנדל"ן המניב בארה"ב למצב של טיסה, וציין כי המטוס מתקרב לנקודת שפל, קרי נמצא "לקראת נחיתה" כדבריו. "עד לאמצע 2024 אנחנו מעריכים שבעיות הנזילות של שוק הנדל"ן בארה"ב יפחתו, כאשר הערכות השווי של הנכסים יגיעו למספרי 'תחתית'", העריך חץ.
"יכול להיות שברבעון הראשון או השני עדיין נראה הערכות שווי שליליות, משום שהשוק באמת קשה, אבל כנראה שלקראת 2025, יתחילו הכנות ל'המראה', כשהריבית בארה"ב תיכנס למסלול של ירידה. האינפלציה בארה"ב, בישראל ובריטניה (המדינות בהן הנכסים של אלוני חץ ממוקמים) נמצאת תחת שליטה".
מניית אלוני חץ אומנם ירדה ב־14% מתחילת השנה אך פרסום הדוחות הכספיים בשבוע שעבר לא הוביל לתגובת בהלה של המשקיעים. ייתכן שהללו מצטרפים להערכותיו של נתן חץ שדיבר על כך שהרווח התזרימי התפעולי (FFO) של אלוני חץ עמד אשתקד על 600 מיליון שקל בשנה שחלפה, ירידה קלה ביחס לשנה הקודמת, צפוי להיות דומה גם השנה וכי ההתאוששות כאמור תגיע בהמשך.
אלוני חץ היא חברת החזקות הפועלת באמצעות חברת הנדל"ן המניב אמות (51.1% מהמניות) המחזיקה במשרדים, מסחר ופארקים תעשייתיים ולוגיסטיים בישראל. במקביל, היא מחזיקה בנכסי משרדים בארה"ב דרך החברות איי.אייץ' בוסטון (BOSTON.AH) וקאר (CARR) באזורי העיר בוסטון, מדינת טקסס ובאזור הבירה וושינגטון. החזקה מרכזית נוספת היא בחברת ברוקטון אוורלסט (BROCKTON EVERLAST) שפועלת בבריטניה ומקימה ומנהלת בנייני מעבדות לתחום מדעי החיים לצד משרדים בלונדון. בנוסף, שולטת אלוני חץ (50.3%) בחברת האנרגיה המתחדשת אנרג'יקס הפועלת בישראל, ארה"ב ופולין.
הכנסות אלוני חץ מכלל ההחזקות שלה הסתכמו ב־1.3 מיליארד שקל בסיכום 2023 - עלייה של 9% ביחס לשנה הקודמת שנבעה מפעילות אמות. בנכסי החברה שפועלת בישראל בוצע אשתקד דווקא שיערוך שווי חיובי של כרבע מיליארד שקל. דמי השכירות שגבתה אמות בנכסיה עלו כתוצאה מאכלוס והצמדה למדד המחירים לצרכן. חלק נוסף בגידול בהכנסות נבע ממהפעילות בבריטניה, בעיקר מהשכרת נכסים חדשים וגם כתוצאה מפיחות השקל מול הליש"ט.
חותכים דיבידנדים: "סוג של גיוס הון"
כאמור היו אלה מחיקות שווי עצומות שביצעו זרועות הפעילות השונות של אלוני חץ בחו"ל שהובילו לרישום הפסד של 2.4 מיליארד שקל ב־2023 (ממנו 1.5 מיליארד שקל ברבעון הרביעי). ההפסדים הללו ממשיכים את המגמה משנת 2022, אז רשמה חברת הנדל"ן המניב הפסד של 281 מיליון שקל.
חברות הנכסים של אלוני חץ בארה"ב "תרמו" שיערוך שלילי של 1.7 מיליארד שקל וזו הפועלת בבריטניה כ־1.2 מיליארד שקל. סיבה מרכזית לאותן הפחתות היא כאמור עליית הריבית, שגרמה לעלייה בשיעור ההיוון של הנכסים. שיעור ההיוון הוא שיעור התשואה שבאמצעותו מחשבים סדרה של תשלומים עתידיים לערך נוכחי יחיד (שהוא שווי הנכס). ככל ששיעור ההיוון גבוה יותר, כך יורד ערכם הנוכחי של התשלומים העתידיים, ובהתאם יורד גם שווי הנכס.
כתוצאה מהמעבר להפסד הוחלט באלוני חץ לחתוך ב־100 מיליון שקל את תשלום הדיבידנד שהיא מתכננת לחלק בשנה הקרובה ל־130 מיליון שקל. חץ אמר למשקיעים כי "אנחנו לא רוצים לגייס הון ברמות המחירים הנוכחיות בשוק, וזו דרך מסוימת של גיוס הון - להשאיר יותר מזומנים בקופה".
שבעה בכירים ותגמול של 45 מיליון שקל
למרות ההפסדים הכבדים, עמדה עלות השכר המצרפית של שבעת בכירי אלוני חץ בשנת 2023 על כ־45 מיליון שקל. המנכ"ל חץ קיבל שכר בעלות של 6.5 מיליון שקל, מחציתו בדמי ניהול והיתרה במענקים. שני בכירים נוספים, סמנכ"ל הפיתוח העסקי מוטי ברזילי וסמנכ"ל הכספים אורן פרנקל, קיבלו שכר בעלות של 4.5 מיליון שקל ו־3.5 מיליון שקל בהתאמה. ארבעה בכירים נוספים בחברות בנות נטלו שכר בעלות של מעל 7 מיליון שקל כל אחד.
הימור המט"ח שעלה 330 מיליון שקל
כשבועיים לאחר פרוץ מלחמת חרבות ברזל, כשהדולר זינק בחדות מול השקל לשיא של יותר מ־15 שנה, והתחזיות בשוק נראו קודרות, אלוני חץ החליטה להגדיל את החשיפה שלה למט"ח, ולמעשה "להמר" נגד השקל. כך, קפצה החשיפה של אלוני חץ למט"ח משיעור של 25% מההון העצמי ל־45%. ברבעון הרביעי של 2023 המשמעות הייתה חשיפה של 3.5 מיליארד שקל (חצי חשוף לדולר וחצי לליש"ט). למעשה, מאז ההימור הזה ואז סוף השנה החולפת השקל התחזק ב־9.5% ואלוני חץ הפסידה 330 מיליון שקל בעקבות ההחלטה.
ומה לגבי הרבעון הנוכחי? נכון לשבוע שעבר, 2.8 מיליארד שקל מההון העצמי של אלוני חץ חשוף לתנודות בשער החליפין. מתחילת הרבעון הראשון של 2024 השקל שוב שינה כיוון ונחלש ביותר מ־2% כך שלפחות בינתיים החברה מקזזת את ההפסד בכ־60 מיליון שקל.