מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי
דיירי בניין ברחוב בצלאל 26 במרכז תל אביב ביקשו לבצע פרויקט תמ"א 38 להריסה ובניית בניין חדש. בעלי 10 מתוך 11 הדירות, המהווים 91% מהבעלים בבניין הקיים, חתמו באוקטובר 2021 על הסכם עם החברות היזמיות ארק גרופ וסטרוקטורה. בינואר 2023 ניתן אישור הוועדה המקומית להיתר בנייה בתנאים, אך נותר בעל דירה שסירב לחתום על ההסכם, בטענה כי הוא זכאי לפיצוי נוסף.
החברה היזמית ויתר בעלי הדירות פנו למפקחת על המקרקעין במאי 2023 ודרשו לחייב אותו לחתום על ההסכם. החודש הסתיים ההליך בהסכמת הצדדים כי בעל הדירה הסרבן יקבל 320 אלף שקל נוספים, והפרויקט יוכל לצאת לדרך.
● שני דיירים יוכלו לבטל פרויקט פינוי־בינוי? פסק הדין שמטלטל את הענף
● מתי סירוב של בעל דירה לפרויקט פינוי־בינוי יהיה בלתי סביר?
קיבל שתי חניות אבל דרש פיצוי נוסף
המחלוקת הנוכחית עסקה בפרויקט בבניין שנבנה לפני 65 שנים. בעלי הדירות והיזמיות טענו כי הוא ישן, רעוע, בעל תשתיות מיושנות, ואין בו ממ"דים. לטענתם, הפרויקט עונה לצורך השעה להגנה מפני מתקפות טילים, והוא ישפר באופן ניכר את נכסיהם ויבטיח הגנה מפני רעידות אדמה.
בעל הדירה שסירב לחתום על ההסכם מחזיק בדירה בקומה הרביעית ובשטח בחצר המשמש אותו לחניה.
במסגרת הסכם התמ"א, לכל אחת מהדירות יתווסף שטח של כ־3 מ"ר, והן יעלו קומה אחת מעל הקומה שבה הייתה הדירה הישנה. חלק מהדירות ימוקמו גבוה יותר בתמורה להפחתת 1 מ"ר מהתוספת. לדירות יתווספו גם מרפסות בשטח של 12 מ"ר, מחסן של 6 מ"ר, ממ"ד וחניה בחניון תת־קרקעי.
נוסף לכך, הסכם התמ"א קבע כי היזם יישא בעלויות שונות, בהן תשלום דמי שכירות לתקופת הבנייה, הוצאות אריזה ופירוק ומעבר לדירה חלופית.
לפי ההסכם, בעל הדירה שסירב לחתום זכאי לקבל עבור שטחו בחצר חניה נוספת או פיצוי כספי בשווי החניה. בעל הדירה דרש, בנוסף לשתי חניות, פיצוי כספי נוסף. בתביעה נטען כי הוא דרש פיצוי בגובה של 1.2 מיליון שקל על־מנת לחתום על ההסכם, סכום אסטרונומי לטענת היזמיות, וזאת שנתיים לאחר חתימת בעלי הדירות על ההסכם.
בעלי הדירות והיזמיות טענו כי המנגנון הקבוע בהסכם קיבל אישור של שמאי מטעם בעלי הדירות, לאחר ששווי החצר נבדק, ונקבע כי תוספת חניה היא תמורה הוגנת, שכן שווי החניה עולה על שווי החצר - 380 אלף שקל. לטענתם, התמורה שקיבל הדייר הוגנת ועומדת בעיקרון השוויון.
עוד נטען בתביעה כי בעל הדירה עושה שימוש בחצר לחניה בניגוד לדין, ללא היתר כנדרש. "הנתבע הסתיר את חוות־הדעת והסתיר את סכום דרישתו המופרכת, ורק לאחר שהתקבל ההיתר בתנאים, לאחר שהיזם השקיע זמן רב והוציא סכומים נכבדים לשם קידום הפרויקט תוך הסתמכות על חוות־דעתו של השמאי מטעם הבעלים עצמם, החליט הנתבע לדרוש את דרישתו המופרכת", נטען.
עוד נטען כי בעל הדירה גורם נזק לדיירים וליזמיות, וכי הוא חיכה לשעת כושר, לאחר שהיזם עמל והשקיע זמן, כספים ומאמצים ומצוי כפסע מקבלת היתר בנייה ותחילת הפרויקט. לטענתם, הוא ניסה לסחוט סכום גבוה ככל הניתן.
יחתום תוך 10 ימים ויקבל פיצוי
החודש קיימו הצדדים דיון בפני המפקחת על המקרקעין אושרת ארפי מוראי, ובסופו הגיעו להסכמה כי יינתן פסק דין לפיו בעל הדירה הסרבן יחתום על ההסכם בתוך 10 ימים, ויקבל פיצוי שישולם על־ידי שתי החברות בטווח שבין 200 אלף ל־400 אלף. המפקחת פסקה כי הוא יקבל 320 אלף.
הדיירים והיזם יוצגו על־ידי עו"ד צביה פרץ, שמסרה כי "הפשרה שהוצעה על־ידי המפקחת התקבלה לאור מחויבות החברות להמשך קידום הפרויקט".
הדייר שסירב לחתום יוצג על־ידי עו"ד עודד שטרוזמן, שמסר: "בפרויקטים להתחדשות עירונית ישנם מקרים רבים שבהם בעלי הדירות מרגישים מקופחים מהתמורה הניתנת להם על־ידי היזם, וזאת כי לטענתם זכויותיהם בגין ההצמדות המשויכות לדירה מקנות להם זכויות עודפות משאר בעלי הדירות בבניין. בתיק זה, שבו ייצגתי את בעל הדירה אשר סירב לחתום על הסכם התמ"א, נקבע על־ידי המפקחת על המקרקעין כי לבעל הדירה מגיעה תמורה נוספת מעבר לתמורה שניתנה לכלל בעלי הזכויות".
5/710/2023