מתחם logix בכפר סבא של החברות צים וקרדן גבע / צילום: מאיר אד
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) על התחלות הבנייה למגורים הפתיעו לטובה, בייחוד לגבי הרבעון האחרון של 2023. אם מסתכלים על השוק כולו, כלומר על שאר הייעודים, נגלה תמונה חיובית עוד יותר, ומפתיעה אם מביאים בחשבון את אירועי השנה המאתגרת: ב־2023 נרשמו שיאי כל הזמנים בהתחלות בנייה לשטחי משרדים, לשטחי הארחה ולשטחי תעשייה ואחסנה.
● השיטה החדשה של רשות המסים לתפוס משכירי דירות שלא מדווחים על הכנסות
● המגדל שהשיל 40 מיליון שקל: ההאטה בענף הנדל"ן מגיעה לדוחות
העליות בהיקפי התחלות בנייה לתעשייה ואחסנה מעניינות במיוחד, שכן בשנתיים האחרונות הן היו גבוהות יותר מהתחלות הבנייה למשרדים - ייעוד שנחשב באופן מסורתי לפעיל ביותר בענף הבנייה, למעט מגורים.
התחלות הבנייה בכלל הייעודים דווקא לא רשמו שיא ב־2023: בשנה החולפת החלה בנייתם של 16.3 מיליון מ"ר בכל הייעודים כולל מגורים, בעוד ב־2021 הן הסתכמו בכ־16.4 מיליון מ"ר וב־2022 בכ־17.1 מיליון מ"ר - המספר השנתי הגבוה ביותר עד היום. המספרים הגבוהים בשנתיים אלו מקורם בהיקפי התחלות הבנייה הגבוהים למגורים, שהסתכמו ביותר מ־12 מיליון מ"ר בכל אחת משתי השנים האלה.
"היינו אמורים להגיע להיקפים גדולים יותר"
ניתוח נתוני הלמ"ס ל־2023 מראה כי סך־כל התחלות הבנייה שאינן למגורים בשנה החולפת עמד על 4.78 מיליון מ"ר, הגבוה ביותר אי־פעם.
ב־2022 עמד היקף זה על 4.46 מיליון מ"ר, ב־2021 על 4.37 מיליון מ"ר, וב־2020 - שנת הקורונה - על 3.83 מיליון מ"ר. בשלושה ייעודים נקבעו שיאי כל הזמנים לשנה אחת: התחלות הבנייה לתעשייה ואחסנה הסתכמו ב־2023 בכ־1.3 מיליון מ"ר, התחלות הבנייה למשרדים בכ־1.2 מיליון מ"ר והתחלות הבנייה לשטחי הארחה ב־245 אלף מ"ר.
מדובר בנתונים לא מובנים מאליהם על רקע אירועי השנה החולפת: עוד בתחילתה, הן בשל המחאה המתמשכת נגד המהפכה המשפטית והן בשל המיתון שאליו נקלעה הכלכלה העולמית, נראה היה שהפעילות בענף הבנייה הולכת ונעצרת.
ענף ההייטק, המספק את הביקוש הגבוה ביותר לשטחי משרדים בישראל, נקלע בעצמו למשבר והפעילות סביבו הצטמצמה משמעותית. ברבעון האחרון של השנה פרצה מלחמת "חרבות ברזל" שהשפיעה כמובן גם היא על הפעילות בענף - ולמרות זאת נרשמו היקפי התחלות בנייה גבוהים. בדיקת המגמה לאורך השנה מראה שקצב התחלות הבנייה נרגע מעט.
"הנתונים לא מפתיעים", מכריז איתי שפרן, יועץ כלכלי ושותף בחברת פתרונות כלכלה תכנונית. "מי שראה את הנתונים של מחצית השנה החולפת ידע לאן נושבות הרוחות, והשאלה הייתה כמה עלייה נראה במחצית השנייה.
"על פי המחצית הראשונה של השנה, היינו אמורים להגיע להיקפים גדולים עוד יותר בתחום המשרדים, למשל, עד 1.5 מיליון מ"ר התחלות בנייה. יכול להיות שרמת הריבית שנותרה גבוהה, ובעיקר המלחמה, עצרו ומיתנו את המגמה. ראינו מספרים חריגים מאוד בחצי הראשון של השנה, כך שלא מפתיע שהגענו להיקפים שנתיים גבוהים כל כך".
תל אביב מובילה בבניית משרדים
באילו ערים נרשמו היקפי התחלות בנייה גבוהים בתחום המשרדים ב־2023? תל אביב בראש, עם כ־202 אלף מ"ר שהחלו להיבנות בייעוד זה - ההיקף הגדול ביותר בעיר מאז 2017.
כמה מקומות שבהם התחלות הבנייה שלא למגורים היו גבוהות למדי ב־2023, נחשבו רוויים בשטחים עוד לפני תחילת השנה החולפת - ובעיקר ענף המשרדים. בחולון, שבה החלה ב־2023 בנייתם של 80,147 מ"ר למשרדים, כבר היום ישנם בנייני משרדים מוכנים שאינם מאוכלסים (מגדל "אמות קמפוס חולון", למשל, מושכר בשיעור של 33% בלבד נכון לסוף שנת 2023, על אף שהושלם כבר בתחילת 2022); ובפתח תקווה החלה בנייתם של 65,458 מ"ר משרדים - ועל פי ההערכות כ־500 אלף מ"ר של שטחי משרדים נמצאים כבר בעיצומה של הבנייה.
באשר לתל אביב, אומר שפרן, המספרים הגיוניים: "זו עיר שדורשת בשנה רגילה 150 עד 200 אלף מ"ר של שטחי משרדים, ומאחר שהתחלות הבנייה של 2023 יהפכו לשטחים מוכנים לאכלוס רק בעוד שנתיים עד ארבע שנים, המספר הזה לא צפוי לייצר עודף - ודאי אם נביא בחשבון שעל פי התכנונים, בתום התקופה הזו אמור להתחיל לפעול גם הקו הירוק של הרכבת הקלה בתל אביב".
בערים אחרות המספרים נמוכים בהרבה: ברמת השרון, שם רוב התחלות הבנייה הן בעיקר בשני פרויקטים - מתחם סולאראדג' שבונה עזריאלי ומגדל אלייד וביג במתחם גלילות - החלה ב־2023 בנייתם של כ־96 אלף מ"ר; מספר דומה נרשם גם בראשון לציון, ובירושלים - כ־93 אלף מ"ר התחלות בנייה למשרדים.
2.6 מיליון מ"ר שטחי תעשייה ואחסנה בשנתיים
הנתונים הגבוהים ביותר דווקא לא מגיעים מכיוון שוק המשרדים, וזאת אף שזהו הסקטור אשר מוביל, באופן מסורתי, את "טבלת" היקפי התחלות הבנייה לאורך השנים - למעט תחום המגורים, שם המספרים גבוהים הרבה יותר מכל הייעודים האחרים גם יחד.
כפי שניתן לראות ב־2023 וגם ב־2022, הייעוד שהציג את היקפי התחלות הבנייה הגבוהים ביותר היה דווקא ייעוד התעשייה והאחסנה.
בשנתיים האחרונות, ובניגוד למגמה שהחלה מ־2010, היו יותר התחלות בנייה לתעשייה ולאחסנה מאשר התחלות בנייה למשרדים. בסך־הכול, בשנתיים האחרונות הסתכמו התחלות הבנייה בייעוד תעשייה ואחסנה בכ־2.6 מיליון מ"ר, מספר דומה להתחלות הבנייה הכולל בשלוש השנים שלפני כן (2019 עד 2021). בחמש השנים האחרונות הסתכמו התחלות הבנייה בתחום בכ־5.2 מיליון מ"ר.
מגמה בולטת מאוד בהקשר זה נראית בפילוח הנתונים לערים: מתברר שהעיר המובילה את תחום התעשייה והאחסנה בשלוש השנים האחרונות היא דווקא העיר קריית גת, שב־2023 החלו להיבנות בה יותר מ־200 אלף מ"ר בייעוד זה, ובשלוש השנים האחרונות - כ־633 אלף מ"ר. זהו המספר הגבוה ביותר מבין כל הערים שנכללו בנתוני הלמ"ס.
גם בפתח תקווה נרשמו התחלות בנייה בהיקפים גבוהים ב־2023, כ־115 אלף מ"ר, אך בשנים שלפני כן כמעט שלא החלו להיבנות שטחים בייעוד זה בעיר.
"אזור התעשייה של קריית גת מאוד מפותח, ואני מניח שמשם מגיעים המספרים הגבוהים - בייחוד מאינטל ומההרחבה המתמדת של המפעלים שלה", אומר ד"ר חיים גולובנציץ, מנכ"ל חברת אתגר נדל"ן הפועלת בין היתר בתחום הלוגיסטיקה. "לכן במקרה של קריית גת מדובר בעיקר על שטחי תעשייה חדשים - עניין לא נפוץ במיוחד בישראל, שאינה מדינה תעשייתית.
"התחלות הבנייה הללו יכולות בהחלט לתרום לעיר ולקופת העירייה: העיר בונה ומתפתחת בקצב אדיר בשנים האחרונות, גם בשטחי מגורים חדשים. הארנונה למגורים אינה רווחית לעיריות, אך אזור תעשייה חזק, פורח ומשגשג יכול להביא את העירייה לאיזון ואני מניח שלשם הרשות שואפת".
ומה הסיבה לגידול המשמעותי בהיקפים הכוללים של התחלות הבנייה בייעוד תעשייה ואחסנה? "זה שוק מתפתח מאוד", אומר גולובנציץ. "הקורונה חידדה את הצורך באחסנה ובלוגיסטיקה, גם בחברות הגדולות וגם אצל משתמשי קצה קטנים יותר, וכיום אין־ספור חברות עוסקות בתחום, מיבוא ועד השכרת שטחים לוגיסטיים, ואין ספק שהמגמה הזו עולה, בכל העולם.
"אם בעבר, למשל, השכרת שטחי לוגיסטיקה קטנים, 300 עד 500 מ"ר ליחידה, היה עניין של קבוצות רכישה בלבד, היום גם חברות יזמיות גדולות נכנסו לתחום - כולל 'הקונבנציונליות' שעד היום עסקו רק במגורים. זה שוק שהולך ותופס תאוצה".