השיטה החדשה של רשות המסים לתפוס משכירי דירות שלא מדווחים על הכנסות

מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', מעלה הילוך במאבק במעלימי ההכנסות בתחום הנדל"ן: בימים אלה מקבלת הרשות, לבקשתה, רשימות מהטאבו על עשרות אלפי בעלי נכסים בישראל, מתוך כוונה לבצע הצלבות בין המידע שנמצא בידיה לרשימות הללו. מטרת המהלך היא לאתר ישראלים המשכירים נכסים ומעלימים את הכנסותיהם.

● ניתוח | משקיעי נדל"ן, שימו לב: הגזרות שמתכננים ברשות המסים והמסרים הכפולים
● הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?
● רשות המסים פתחה במבצע לאיתור נכסים ביעד ההשקעה הפופולרי

עד כה, הרשות לא הייתה חשופה בין היתר למידע על ישראלים שירשו נכסים או בנו בתים על קרקעות שהיו בבעלותם, שכן לא היה מדובר באירוע מס שמצריך דיווח. ישראלים שהשכירו נכסים אלה נשארו מתחת לראדר של רשות המסים אם לא דיווחו מיוזמתם על הכנסותיהם. כך, היא מתקשה לדעת כמה משכירי דירות חייבים במס, כמה משכירי דירות יש בכלל בארץ, וכמה מהם משלמים את המס הנדרש. לכן, שוק השכירויות הפך לכר פורה להעלמת הכנסות.

ואולם כעת, הנתונים הללו יהיו חשופים בפני הרשות במסגרת רשימות המידע שמעביר הטאבו (לשכת רישום המקרקעין), שאחראי על תיעוד עסקאות ופעולות הנרשמות בפנקסי המקרקעין, ביניהן מכר, חכירות, הערות אזהרה, ירושות, משכנתאות, פעולות תכנון, זיקות הנאה, זכות קדימה, צווים של בתי משפט ורשויות אחרות ועוד.

המהלך של איסוף המידע מתבצע רגע לפני פרסום הליך גילוי מרצון חדש, עליו הכריז מנהל רשות המסים לאחרונה, ואשר אמור להתפרסם לפני פסח על־פי ההצהרות. לציבור שלא דיווח על כלל הכנסותיו תינתן הזדמנות לדווח ולשלם מס, מבלי שחרב הפליליים תהיה מעל צווארו.

צעד משמעותי נגד ההון השחור

רו"ח ומשפטן נמרוד ירון, בכיר לשעבר ברשות המסים ממשרד המיסוי נמרוד, ירון ושות', מסביר כי "רשות המסים התחילה לאחרונה לקבל מידע מהטאבו ב'פוש', באופן אוטומטי. זהו צעד משמעותי במלחמה בהון השחור, כי ברגע שהיא תהיה מסוגלת לעבד את המידע הזה, למעשה יהיה בידיה את כל הדאטה לגבי הנדל"ן שעבר בירושה, השתנה וכו'. ברגע שהמידע קיים, כל מה שצריך זה לכתוב את הקוד שינתח את המידע, והמחשב כבר ידאג לעשות הצלבות. ככה מאתרים מעלימי שכר דירה בלחיצת כפתור".

על־פי נתוני רשות המסים, כיום, 1.63 מיליון בני אדם בישראל מחזיקים בבעלותם דירה אחת, 290 אלף מחזיקים בבעלותם שתי דירות, ו־86 אלף מחזיקים בשלוש דירות ויותר. לפי החוק, אדם שמשכיר דירה תמורת יותר 5,654 שקל לחודש, מחויב לדווח עליה לרשות המסים ולשלם מס, באחד משני מסלולים: מס מופחת של 10% על ההכנסות כאשר הן נחשבות להכנסות פרטיות - או לכלול את ההכנסות במסגרת סך הכנסותיו ממקורות נוספים ולשלם את המס השולי הנובע מכולן (מדרגות מס הכנסה), שיכול להגיע ל־50%. מתחת לרף שנקבע ההכנסה פטורה ממס ומדיווח.

מקור הפטור בהוראת שעה מ־1990. אז, בין היתר על רקע העלייה מרוסיה, ביקשה הממשלה לעודד השקעות בשוק הנדל"ן ולעודד רכישת דירות. ואולם כיוון שעל־פי ההערכות כאמור לא כל הישראלים מדווחים כחוק על הכנסותיהם משכירות לרשות המסים, במצטבר נגרעים מקופת המדינה סכומי עתק.

הרשות מודעת כבר שנים לפערי המידע הקיימים, וכבר ב־2014 יצאה במבצע לנסות למפות את שוק השכירות באמצעות דרישת מידע מהציבור. באותה שנה נשלחו יותר מ־100 אלף מכתבים לאזרחים, ובהם דרישה לדווח על כלל מקורות ההכנסה שלהם, כחלק מפעילות מחלקת המודיעין במס הכנסה, לרבות נכסי הנדל"ן.

המכתבים נשלחו לאנשים שאין להם תיקים ברשות המסים, אולם בהתאם להצלבות מידע שבוצעו וסימנים מחשידים אחרים, עלה כי על פניו יש להם הכנסות שאינן מדווחות. מאז, לאורך העשור האחרון נשלחו עשרות אלפי מכתבים נוספים לציבור. בהמשך למכתבים ששוגרו, בוצעו מעצרים, הוגשו כתבי אישום, ועשרות תיקים הסתיימו בהליכי תשלום כופר. למרות זאת, היה ברור כי מדובר בטיפה בים מעלימי המס בשוק השכירות.

במקביל, בשנים האחרונות ניסו מנהלי רשות המסים, בהם המנהל הקודם ערן יעקב, לסגור את הפירצה הזאת גם על־ידי חקיקה המבטלת את הפטור ממס עבור הכנסות משכירות עד לסף של 5,654 שקל, או לכל הפחות חיוב בעלי דירות המשכירים אותן לדווח לרשות המסים על ההשכרה, גם אם ההכנסה משכירות הנה מתחת לרף הפטור ולא חייבת במס.

פעם אחר פעם נבלמו יוזמות אלה על־ידי הדרג הפוליטי, בין היתר בטענה כי ביטול תקרת הפטור תפגע בשוכרי הדירות אליהם יגולגל החיוב במס, ותירשם עלייה בשכר הדירה במשק. עוד נטען כי החלת חובת דיווח גם על מי שאינו חייב במס תגרור בירוקרטיה מיותרת של אזרחים מול רשות המסים, ללא צורך.

האתגר עד היום: עיבוד הדאטה

בכנסים ושיחות שקיים מנהל רשות המסים לאחרונה, הצהיר אהרונוביץ' כי גם ללא מאגר משכירים, הרשות מצאה פתרון לבעיה. "באמצעות האמצעים הטכנולוגיים שלנו אני מעריך שנהיה בקרוב במקום שנדע מי מחזיק ביותר מדירה אחת (ומשכיר אותה, א' ל"ו), ונדע להגיע אליו", אמר באחד הכנסים לאחרונה.

אהרונוביץ' התייחס לכך שכעת יש בידי הרשות גם את המידע מהטאבו וגם את הטכנולוגיה הנדרשת על־מנת להצליב אותו מול המידע הקיים כבר ברשות. לדברי רו"ח ומשפטן ירון, הרשות צריכה לבצע עוד קפיצה טכנולוגית כדי לעמוד במטרות שהציבה במלחמה בהון השחור בשוק הנדל"ן. "גם היום יש לרשות המסים הררי מידע לא מעובד על השקעות של ישראלים בחו"ל, חשבונות בנק של ישראלים בחו"ל ועוד, כתוצאה מחילופי המידע מול עשרות מדינות בנוהל ה־CRS.

"הבעיה של רשות המסים הייתה ונותרה יכולת העיבוד של הביג דאטה לכדי שומות וחקירות. את הצעד הראשון ראינו עם טופס 5329 הידוע, במסגרת המהלך הקודם, שבו עשרות אלפי ישראלים קיבלו דרישה לפתיחת תיק ולמסירת מידע לרשות המסים על סמך סימנים מחשידים. חלק מהמידע הוביל לחקירות ולכתבי אישום".

על־פי ההערכות, המהלך של הרשות מתבצע דווקא עכשיו בעקבות קפיצה טכנולוגית שעשתה בשנים האחרונות, המאפשרת לה לנתח מידע רב ולבצע הצלבות מורכבות יותר. לדברי רו"ח ומשפטן ירון, "בתקופה האחרונה רשות המסים משקיעה מאמצים רבים בגיוס אנשי מחשוב, דאטה אנליסטים וכו' כדי להפיק מסקנות ממאגרי המידע שנמצאים ברשותה. ההנחה היא שרשות המסים מתכוונת להשתמש בתוצאות הללו, לפני או במקביל לנוהל גילוי מרצון החדש שיצא בקרוב, אם יאושר על־ידי היועצת המשפטית לממשלה".