תיווך נדל"ן / אילוסטרציה: Shutterstock
הכותב הוא מחבר הספר "דיני תיווך במקרקעין"
משפחת ששון (המוכרת) מכרה בית בשטח 250 מ"ר למשפחת שוקר (הרוכשת). בחלוף למעלה משנה הפסיקה הרוכשת את תשלומי התמורה, לטענתה בשל חריגות בנייה העולות עד כדי הפרת ההסכם. המשפחה המוכרת התריעה כי תבטל את ההסכם, שכן הרוכשים הם אלה שמפרים אותו.
● אצל מי עובד המתווך? פסק דין חדש שעשוי לטלטל הכול
● מוכרים דירה? זה מה שהמתווך שלכם לא יוכל לעשות בקרוב
תביעות הצדדים הגיעו לבית המשפט המחוזי, שקבע כי אכן המוכרים הפרו את חובת הגילוי בקשר לחריגות הבנייה, והרוכשים היו זכאים לבטל את הסכם המכר. אולם משבחרו שלא לעשות כן, הרוכשים לא היו רשאים להפסיק את התשלומים אלא רק לעכב את הסכום הנדרש עבור הכשרת החריגות. הרוכשים ערערו לבית המשפט העליון, אולם ערעורם נדחה, ובסופו של יום ההסכם בוטל.
כלפי המתווך (התובע) טענו הצדדים כי העסקה לא הושלמה בין היתר בגללו. אלא שהוא טען כי העסקה הושלמה, וכי הוא אינו צד למחלוקת בין הצדדים.
המתווך דרש לקבל את דמי התיווך, וטען כי על הנתבעים (משפחת שוקר) לשלם לו 2% מסכום התמורה ובסך־הכול 62 אלף שקל פלוס מע"מ. הנתבעים טענו כי התובע אינו זכאי לדמי תיווך, שכן הוא נקט עמדה חד־צדדית לטובת המוכרים, התערב באופן בוטה בהסכם המכר והציג בפניהם מצג שווא לפיו לא קיימות כל חריגות בנייה ובעיות ברישום בנכס - בניגוד לעובדות שהתבררו שאכן היו ליקויי בנייה ובעיות ברישום הנכס.
הסוגיות שעלו: האם מתווך יכול להסתפק במידע שקיבל מהמוכר ומיוזמתו ובכך למלא חובתו באשר למסירת מידע לרוכש? האם מתווך נושא באחריות למידע שקיבל מהמוכר?
גישה מצמצמת
ההחלטה: בית משפט השלום ברחובות קבע כי אין מחלוקת שהתובע היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות בין הצדדים, אולם שאל את עצמו האם התובע הפר את חובותיו כלפי הנתבעים מכוח סעיף 8 לחוק המתווכים.
בנקודה זו פסק בית המשפט כי המתווך חי מפי המוכר, ולא מצופה ממנו שיחזיק ברשותו מידע שלא קיבל מהמוכר. מכאן הסיק בית המשפט כי הפרת חובת תום־הלב נקבעת במקרי קצה, ואילו המקרה שלפניו לא נמנה עם מקרים אלה.
בית המשפט קיבל את התביעה במלואה ופסק בנוסף 10,000 שקל שכר־טרחת עורך דין והוצאות התובע.
ניתוח: פסיקת בית המשפט נוקטת "גישה מצמצמת" בסוגית אחריות המתווך למידע שמסר לרוכשים כשהסתפק במידע שקיבל מהמוכרים. יש להבחין בין מידע שמוסר המוכר למתווך מיוזמתו, שאלמלא קיום מידע סותר הקיים בידי המתווך, אין מוטלת עליו חובה לברר את אמיתות המידע - לבין מידע שהוא פרי יוזמת המתווך לתחקר את המוכר לדעת ולשאול שאלות מקצועיות ולנסות ולאתר מידע נוסף כגון מידע פתוח וגלוי בתיק בניין במחלקת הנדסה או בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
בית המשפט העליון פסק בעבר כי מחובתו של מתווך לבדוק את תמצית רישום המקרקעין כדי לברר עובדות מהותיות כגון מי בעלי הנכס והאם מונה לנכס כונס נכסים. נראה כי בית המשפט בפסק הדין לעיל צמצם יתר על המידה את חובת המתווך לספק מידע מהותי לרוכשים. כמובן שמסירת המידע אינה פותרת את הרוכשים מלהיוועץ באנשי מקצוע. לכן נראה כי ההמשך עוד יבוא, עד שתינתן פסיקה מנחה בעניין של בית המשפט העליון.
לאחרונה פרסם משרד המשפטים טיוטה של תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית) התשפ"ד־2024. ככל שהתקנות תיכנסנה לתוקף, ניתן לראות כי השר האחראי על ביצוע החוק ראה לנכון להרחיב במידה משמעותית את היקף המידע שעל מתווך לספק ללקוחו.
42940־12־19