חלה עלייה בסיכון האשראי בענפי הבינוי והנדל''ן, שמשתקפת גם במדדי איכות האשראי / צילום: Shutterstock
האשראי המאזני שהעניקו הבנקים לענף הבינוי והנדל"ן בחמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות (לאומי, הפועלים, מזרחי טפחות, דיסקונט והבנק הבינלאומי) צמח בשנת 2023 בשיעור גבוה של כ-14% והסתכם בכ-293 מיליארד שקל, כך עולה מחלק מתוך סקירת המערכת הבנקאית של הבנק המרכזי שפורסמה היום (ד').
● בנייני ענק שיאכלסו 9 מיליון איש: כך נקלע לסחרור הפרויקט הגדול בעולם
● הדולר נחלש לשפל של חודש וחצי מול השקל. אלו הסיבות
לשם השוואה, בשנת 2022 האשראי זינק בשיעור כפול של כ-29% ובשנת 2021 בשיעור של כ-24%, אולם יש לזכור כי בשנים אלו הכלכלה הישראלית וענף הבינוי והנדל"ן לא היו חשופים להשפעות הריבית הגבוהה ולהשפעות מלחמת חרבות ברזל. בשנת 2020, שנת הקורונה, עלה האשראי לענף זה ב-14%, שיעור דומה לאשתקד.
"שיעור הצמיחה השנתי משקף את מגמת הצמיחה המהירה בשנים האחרונות באשראי לענף. הצמיחה באשראי לענף נרשמה על רקע ההתמתנות בפעילות בשוק הדיור וההאטה במכירת הדירות ולצד ההתייקרות של עלויות המימון", הסבירו בבנק ישראל.
בבנק ישראל מזכירים כי החל מהמחצית השנייה של שנת 2022 וביתר שאת בשנת 2023 נרשמה התמתנות בביקוש לדירות, שבאה לידי ביטוי בירידה של כ-245 במספר העסקות לרכישת דירה לעומת שנת 2022 ולעלייה במלאי הדירות החדשות הלא־מכורות. זאת לצד ירידה בהיקף ביצועי המשכנתאות של כ-40% בהשוואה לשנת 2022. כמו כן, בענף הבינוי נרשמה האטה מסוימת ברמת הפעילות בשנת 2023 בהשוואה לשנים 2021-2022 הן במספר התחלות הבניה והן במספר הנפקות היתרי הבניה.
לכך יש להוסיף את מלחמת "חרבות ברזל" שפרצה ב-7 באוקטובר והובילה להאטה נוספת בפעילות בשוק הנדל"ן. זאת בעיקר בשל העצירה בכניסתם של הפועלים הפלסטינים לישראל, שהיוו שיעור ניכר מכוח העבודה בענף, שהובילה לעצירת הבנייה באתרים רבים.
עלייה בסיכון בענף
התוצאה, כפי שמגלים דוחות הבנקים, שבמהלך השנה שעברה ובפרט מאז פרוץ המלחמה, חלה עלייה בסיכון האשראי בענפי הבינוי והנדל"ן, שמשתקפת גם במדדי איכות האשראי. "לאחר מספר שנים שבהם חווה שוק הדיור הישראלי גאות, שבאה לידי ביטוי בשיא של מספר העסקות לרכישת דירה, עלו מחירי הדירות וכך גם מחירי הקרקעות ששווקו באותה תקופה ובפרט בשנים 2021-2022. גאות זו לוותה גם בגידול מואץ של יתרות האשראי ושל מאפייני הסיכון של ההלוואות שניטלו באותה העת ובפרט בעלייה בשיעורי המימון (LTV)", ציינו בבנק ישראל.
הם הסבירו כי בעקבות העלייה בסיכון עוקב הפיקוח על הבנקים מקרוב אחר ההתפתחויות באשראי לענף ופועל על מנת לוודא כי סיכוני האשראי בענף מנוטרים ומתנהלים בהתאם לפרקטיקות מקובלות ונאותות של ניהול סיכונים.
נזכיר כי על מנת להתמודד עם העלייה בסיכון, הגדילו הבנקים את שיעור ההפרשה להפסדי אשראי, למקרה שהלווים לא יוחלו לעמוד בהלוואות שהם נטלו. כך, הסתכם שיעור ההפרשה להפסדי אשראי מתוך סך האשראי לענף בחמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות בסוף שנת 2023 בכ-2.4% לעומת כ-1.9% בסוף שנת 2022.
פחות אשראי לקרקעות, יותר אשראי לליווי פרויקטים
על פי הניתוח של הבנק המרכזי, שיעור האשראי שניתן לקרקעות מתוך סך האשראי לענף ירד אשתקד מ-36% ל-34%. עם זאת, היקף האשראי המאזני לקרקעות בחמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות עלה ב-2023 בכ-7% והסתכם נכון לסוף שנת 2023 בכ-101 מיליארד שקל. מתוך אשראי זה, היקף האשראי המאזני לקרקעות בשיעור מימון העולה על 75% ואשר משקף סיכון מוגבר, הסתכם בכ-58 מיליארד שקל, כלומר כ-57% מיתרת האשראי המאזני לקרקעות.
בבנק ישראל אמנם מציינים כי עיכובים נוספים צפויים במעבר משלב מימון הקרקעות לשלב ליווי הבנייה בעקבות השפעות המלחמה ומצוקת כוח העבודה בענף, אך מסבירים כי לאור הרווחים המשמעותיים שצברו היזמים בשנים האחרונות, יש לרבים מהם האפשרות לספוג את ההשפעות של השינויים בסביבה הכלכלית ושל השלכות המלחמה.
הם מסבירים כי ההאטה בביצועי האשראי לקרקעות בשנת 2023 בהשוואה לעבר מיוחסת, בין היתר, לצעדי הפיקוח על הבנקים שננקטו בשנים האחרונות ובפרט לדרישה להקצאת הון נוספת בגין מימון קרקעות במינוף גבוה.
מנגד, במהלך שנת 2023 נרשם גידול משמעותי של כ-66% באשראי הכספי לליווי פרויקטים לבנייה למגורים, מכ-22.7 מיליארד שקל בסוף שנת 2022 לכ-37.6 מיליארד שקל. לפי בנק ישראל הזינוק הזה מוסבר בין היתר, בהאטה במכירת דירות חדשות, כלומר הקבלנים והזימים נדרשים להגדיל את האשראי שיפצה על הירידה במכירת דירות.
"העלייה בסביבת הריבית משפיעה באופן משמעותי על רמת הסיכון"
התוצאה של המצוקה אליה נקלע הענף היא ירידה מסוימת ביחס כושר הספיגה בפרויקטים לבנייה למגורים, אולם לפי הבנק המרכזי יחס זה נותר ברמה גבוהה יחסית והסתכם נכון לסוף שנת 2023 בכ-70%. "עם זאת, יש לציין כי אף על פי שאתרי הבנייה פועלים מפרוץ המלחמה באופן חלקי בלבד, ממשיכים הקבלנים לשאת במלוא ההוצאות הקבועות והדבר מכביד על עלויות הבנייה. התפתחויות אלה ככל שיימשכו עלולות לפגוע בכושר הספיגה בפרויקטים", הסבירו בבנק ישראל.
כדי להתמודד עם קשיים אלה וכדי להניע את השוק חרף המלחמה ובמטרה לעמוד ביעדי המכירות המוקדמות בפרט, שמהוות תנאי קדם לליווי פרויקט לבנייה, מעניקים חלק מהיזמים מבצעים משמעותיים לרוכשי הדירות, תוך הימנעות מהורדת מחיריהן בפועל.
באשר לנדל"ן המניב, כאן היקף האשראי עלה ב-11% בשנה שעברה והסתכם בכ-109 מיליארד שקל. "סיכון האשראי לנדל"ן מניב קיים הן בשלב הבנייה, שבו צרכי האשראי גבוהים, הואיל ותקבולי השכירות מהנכס מתהווים רק לאחר תום הבנייה, והן לאחר תום הבנייה, בשל שנות ההחזר הארוכות המקובלות באשראי זה. העלייה בסביבת הריבית משפיעה באופן משמעותי על רמת הסיכון בענף, לנוכח צרכי האשראי הגבוהים", ציינו בבנק ישראל.