הדמיית התוכנית בקריית ים / הדמיה: עמוס ברנדייס אדריכלות
באופן חריג, בית המשפט המחוזי בחיפה הורה לעכב תוכנית מועדפת לדיור במתכונת של פינוי־בינוי שאושרה ופורסמה למתן תוקף, בשל סימני שאלה בדבר כדאיותו הכלכלית של הפרויקט באחד המתחמים שאושרו במסגרתו. מהוותמ"ל נמסר כי הם בוחנים לערער לבית המשפט העליון על ההחלטה.
התוכנית האמורה היא תמל 2039 בקריית ים, שעתידה לכלול 1,876 יחידות דיור, פי ארבעה ממספר יחידות הדיור המצויות שם כיום. התוכנית, שאושרה בדצמבר ופורסמה למתן תוקף בתחילת ינואר, כוללת בנייה מרקמית, מגדלים בגבהים משתנים, אזור מסחרי, שטחים ציבוריים ומגרש אחד בייעוד של מבנים למוסדות ציבור. היא מורכבת משישה מתחמי איחוד וחלוקה, שחלקם עמדו במחלוקת בין הצדדים.
● פרויקט התמ"א מתעכב? כך חושב הפיצוי לדיירים בדרום תל אביב
● מדוע בפרויקטי תמ"א 38 היזם אחראי על איחור במסירה ולא הקבלן
● זכות הסירוב של דייר סרבן - לא לעולמים
סובסידיה או מענק של 25-30 מיליון שקל
החברה היזמית אאורה והתושבים העלו סימני שאלה ביחס לכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ועתרו לבית המשפט המחוזי נגד אישורה של התוכנית בטענות שונות. נטען, בעיקרו של דבר, כי התוכנית אושרה בחוסר סמכות ובהיעדר סבירות, תוך הסתמכות על תשתית עובדתית לקויה וחסרה ואפליה.
בין יתר טענותיהם ציינו אאורה והדיירים כי בדיקה שערך השמאי מטעם רמ"י העלתה כי מתחם 2 אינו מגיע לסף הכדאיות המינימלית, וכי על־מנת שניתן יהיה לאפשר אותה תידרש סובסידיה או מענק בסך של 30־25 מיליון שקל. הם ביקשו לעגן את התשלום בהוראות התוכנית. "חוסר ודאות הוא אויבו המושלם של היזם", נטען.
רמ"י והוותמ"ל דחו את הטענות וטענו כי אישור התוכנית הוא תוצר של עבודה תכנונית מורכבת, יסודית ומוקפדת, שנערכה בהליך תקין תוך הפעלת שיקול־דעת מקצועי. כן נטען כי הערכת ההיתכנות הכלכלית של התוכנית נדרשת על־מנת להגדיל את סיכויי המימוש שלה - אך לא כדי להבטיח את המימוש, שכן אין כל דרך מעשית או חובה בדין לעשות כן.
עוד נטען כי מצב הריבית והשוק אינם סטטיים, ולכן לא נכון לבחון היתכנות כלכלית בתקופה כזו, ומכל מקום ממילא לא מדובר בשיקול העדיף את שיקולים אחרים, והתקן הרלוונטי גם לא מתנה קידומה של תוכנית בוודאות כלכלית גבוהה.
השופט מנחם רניאל דחה את מרבית טענותיהם של העותרים, אך כן קיבל את הטענה בדבר סוגיית הכדאיות הכלכלית של מתחם 2, ובהתאם לכך הורה באופן חריג ביותר על עיכובה של התוכנית כולה עד שהנושא יוסדר. הוא הורה על החזרת הדיון לוותמ"ל על־מנת שתבחן מחדש את אישור התוכנית לגבי אותו מתחם 2, וזאת בשים לב לקביעתה של הוועדה עצמה כי יש צורך בהשלמת הכדאיות של המתחם. בית המשפט קבע כי סוגיית הכדאיות הכלכלית של המתחם תפורט ותוסכם בין רמ"י לדיירים וליזם, "ולא בצורה של התחייבות בעל־פה", קודם לאישורה של התוכנית.
"בהיעדר מימון לא יהיה פרויקט"
"אני מקבל את טענת העותרים, שמשקבע השמאי כי מתחם 2 הוא מתחת לסף הכדאיות, והוועדה הגיעה למסקנה כי לא ניתן לאשר את המוצע לגבי מתחם 2 אלא כנגד התחייבות רמ"י להשלים את הכדאיות הכלכלית מתוך מקורותיה, לא היה ניתן להסתפק בהתחייבות רמ"י שבניגוד לטענת המשיבות אינה מסוימת כלל", קבע השופט רניאל.
"אני דוחה את טענת המשיבות כפי שהשתקפה בהחלטה, שבשלב זה העלות הצפויה היא עלות ערבויות בלבד", קבע. "הערבויות אינן מנותקות מהעסקה הכוללת, והדרך לביצוע הפרויקט היא על־ידי השגת מימון מגוף מממן שיישא הן בערבויות בשלב זה והן בעלות התכנון והביצוע והמכירה של הדירות הנוספות.
"החשבון שיערוך הגוף המממן אינו יכול להיערך על בסיס הבטחה מעורפלת לפיה רמ"י תדון בבקשת היזם ותחליט לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל כיצד תשתתף בהבאת המתחם לסף הכדאיות הכלכלית. היא לא הסכימה עדיין מהו סף הרווחיות הכלכלית, ומתי תשלים את הדרוש להבאת היזם לרווחיות כלכלית, ועוד פרטים שאינם ידועים, ובהיעדר פרטים אלה לא יהיה מימון לפרויקט, ובהיעדר מימון לא יהיה פרויקט, והתוכנית לא תמומש", קבע השופט.
עורכי הדין יובל גלאון ודן אור ממשרד עמית, פולק מטלון ושות', שייצגו את חברת אאורה ואת הדיירים, מסרו בתגובה: "זו הפעם הראשונה שבית משפט בישראל לא מסתפק בהתחייבות עקרונית ומורה לרמ"י להגיע להסכמה לפני אישור התוכנית. למעשה, רמ"י צריכה להגיע להסכמה מפורטת על סכומים או מגרשים עם זכויות בנייה שיבטיחו את כדאיות פרויקט ההתחדשות במתחם של אאורה בקריית ים".