זכות הסירוב של דייר סרבן - לא לעולמים

הכותב הוא שותף וראש מחלקת נדל"ן ומימון נדל"ן במשרד יגאל בורוכובסקי ושות'

יזם התקשר עם בעלי הזכויות בבניין בבת ים בהסכם, שבו התחייב לבצע פרויקט של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 (2), הריסה ובנייה בבניין. אחד הדיירים סירב לשתף פעולה עם שכניו ולא חתם על ההסכם.

לאור סירובם של שניים מהדיירים בבניין לחתום על ההסכם, הגישו שכניהם תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין בחולון, אשר דן בתביעה והחליט לקבלה, ובעקבות זאת נחתם ההסכם על־ידי כל בעלי הזכויות בבניין. לאחר מכן הגיש אחד מאותם שני דיירים שהתנגדו מלכתחילה להסכם, תביעה לבית משפט השלום בתל אביב נגד החברה היזמית. 

● כך ניסתה בעלת דירה לעכב פרויקט תמ"א 38 בתל אביב
● שני דיירים יוכלו לבטל פרויקט פינוי־בינוי? פסק הדין שמטלטל את הענף

התובע רצה דירת 3 חדרים הפונה לחזית

לטענת התובע, דירת התמורה שהוצעה לו אינה תואמת באופן שוויוני לדירות האחרות בפרויקט, אולם הוא חתם על ההסכם לאחר שהוחלט במסגרת ההליך בפני המפקח שהוא יוכל להגיש תביעה נפרדת בגין התמורה המופחתת של דירת התמורה. לטעמו של התובע, תמורה זו צריכה להיות בדמות דירה בת 3 חדרים בשטח של 79 מ"ר לפחות, הפונה לחזית הרחוב, וכן מתן דמי שכירות התואמים את גודל דירתו וגם פיצוי בגין עוגמת־הנפש, הצער והטרחה שנגרמו לו.

 נדיר אביעד / צילום: ניר שמול

החברה היזמית ביקשה לסלק את התביעה על הסף, מאחר שטענותיו של התובע נדונו ונדחו במסגרת ההליך בפני המפקח. נוסף לכך טענה החברה היזמית כי עברו שנתיים מפסק דינו של המפקח, ומאז היא כבר החלה בביצוע הפרויקט, ודיירי הבניין כבר פונו מדירותיהם.

החלטה: בית משפט השלום נעתר לבקשה לסילוק על הסף ודחה את התביעה של הדייר מהנימוק כי התנהל הליך משפטי מול המפקח על הבתים המשותפים בעניין זה, אשר במסגרתו נתבקש המפקח על־ידי יתר הבעלים בבניין למנות עורך דין שיהיה מוסמך להתקשר בהסכם תמ"א בשם התובע. התובע לא הגיש כתב הגנה ולא התייצב לדיון ולא שטח את טענותיו, וכל זאת למרות שידע על קיומו של הליך זה.

בית המשפט ציין כי המפקח על המקרקעין שדן בתביעת השכנים קיבל את התביעה והסמיך עורכי דין לחתום בשם התובע על כל המסמכים הדרושים לשם ביצוע הפרויקט, לרבות הסכם תמ"א עם היזם. בעקבות פסק הדין נחתם הסכם תמ"א בין התובע לבין הנתבעת, במסגרתו נקבע במפורש מהו שטח ומיקום הדירה החדשה לה זכאי כל דייר, כאשר ההרחבה לה היו זכאים הדיירים הייתה כמעט שווה. פסק הדין של המפקח לא ציין דבר באשר לזכותו של התובע להגיש תביעה נפרדת בגין תמורה מופחתת.

לא ניתן לעקוף את פסק הדין של המפקח

גם בקשתו של התובע לביטול פסק הדין של המפקח נדחתה בשעתו, לאחר שהמפקח ציין כי התובע לא טרח להתייצב לדיון, וגם טענותיו לתמורות לא הוגנות אינן מבוססות על ראיות כלשהן ולא הוכחו.

בית המשפט מצא אם כן שלתובע ניתנה הזדמנות לטעון את טענותיו כבר במסגרת ההתדיינות הראשונה שהתנהלה בפני המפקח, ולכן בעניינו קם מעשה בית דין. השופטת הדגישה כי לא ניתן לעקוף את פסק דינו של המפקח, ולהתעלם מהסכם התמ"א שנחתם בשם התובע, על־ידי הגשת תביעה נגד היזם, כאשר הסעד המבוקש עומד בניגוד להסכם האמור.

בנוסף, על־פי סעיף 5א'(א) לחוק החיזוק וכן על־פי חוק המקרקעין, הסמכות העניינית לדון בטענות התובע הייתה נתונה למפקח, והמקום להעלותן היה בדיון בפני המפקח, אך התובע, מטעמיו, לא ניצל את ההזדמנות שניתנה לו להתנגד להסכם התמ"א ולתמורה המוצעת לו על־פי ההסכם.

פרשנות: ככל שאנו עדים להתפתחות ולקידום פרויקטים להתחדשות עירונית בארץ, אנו נתקלים ביותר התנגדויות של דיירים סרבנים. חלקם מתנגדים בצדק, וחלקם האחר מתוך רצון לשפר תמורות. טוב שבתי המשפט מבהירים את "כללי המשחק", סוג הערכאה המוסמכת והמועדים בהקשר של תביעת דייר סרבן. תוצאה ובה היה מתאפשר לדייר לטעון נגד הפרויקט, עת הפרויקט בעיצומו ולאחר פינוי הדירות, הייתה תוצאה שמשמעותה פגיעה קשה וממשית בפרויקט וביתר הדיירים. טוב שכך פסק בית המשפט.

בסופו של דבר ישנו אינטרס לאומי בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית, ולאחר שהפרויקט עבר את המחסום התכנוני והקנייני (שאורכים שנים רבות) - לעניות דעתנו אין מקום להציב מחסום משפטי נוסף, ובשלב כה מאוחר.

49621־12־22