"השוק הגיע לתחתית": מה קרה למחירי הדירות בתל אביב?

לפני כחודש פרסמנו כאן בגלובס ידיעה על פנטהאוז בשכונה ל' הוותיקה בצפון תל אביב, שנמכר תמורת 7.95 מיליון שקל, מעט לפני פרוץ מבצע "עם כלביא", לאחר שבתחילת הדרך הוצמד לו תג מחיר של 10.5 מיליון שקל - קרי ירידת מחיר של 24%. מאחר שמדובר בפנטהאוז ללא ממ"ד, אפשר היה לראות בכך משהו נקודתי, הקשור למצב הביטחוני הכללי, אבל לא כך הדבר.

● ראיון | "הזדמנויות מעניינות": כך תשקיעו בדירה בארה"ב
● בדיקה מיוחדת של לשכת השמאים עבור גלובס: כמה שווה ממ"ד במחיר הדירה

שיטוט מהיר באתר יד 2 מעלה לא מעט נכסים בתל אביב שמחירם ירד. בין היתר אפשר לראות שם דירת שלושה חדרים בשטח 76 מ"ר, ברחוב ליליין הסמוך לכיכר המדינה, שעומדת למכירה ומחירה ירד מ־6.5 מיליון שקל ל־6.1 מיליון; דירת 4 חדרים בשטח 109 מ"ר בנחלת יצחק, שעומדת למכירה במחיר של 4.49 מיליון שקל, לעומת 4.65 מיליון בתחילה; דירת קרקע בת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר ברחוב טיומקין שבלב תל אביב, שעומדת למכירה עם תג מחיר של 4.19 מיליון שקל, לעומת 4.31 מיליון שקל בתחילת הדרך; ודירת קרקע בת 5.5 חדרים בשטח 180 מ"ר בשכונת המשתלה, שעומדת למכירה עם תג מחיר של 6.99 מיליון שקל, לעומת 7.15 מיליון שקל בתחילה.

ויש דוגמאות מובהקות יותר לירידת מחירים, שמשתפים אותנו בהן מתווכים ומשווקים מנוסים הפועלים בתל אביב, עם המסר הברור: ההאטה בשוק המגורים בעיר מורגשת היטב.

ירידה של מיליון שקל מהמחיר ההתחלתי

כמה מאנשי המקצוע הפועלים בתל אביב מציינים כי הם חשים ירידה בפעילות, ואיתה גם ירידת מחירים, עוד לפני המלחמה. אך ירידת המחירים בפועל, בכל העיר, החלה ב־2024. לפי נתוני אתר מדלן, המחיר הממוצע לדירה בעיר הגיע לשיא של 4.61 מיליון שקל במרץ 2024, וביוני 2025 ירד ל־4.21 מיליון שקל, ירידה של 8%.

בעסקאות בדירות חדשות בלבד, הירידה מינורית - מ־5.3 מיליון שקל בממוצע לפני המלחמה, לפי אתר מדלן, ל־5.261 מיליון שקל בממוצע ביוני 2025. בשוק היד השנייה הירידה מורגשת היטב: משיא של 4.13 מיליון שקל במרץ 2022, ל־3.363 ביוני 2025. מסוף 2022 מדובר על ירידה של 18% במחירים.

"אנחנו משווקים דירה בצפון הישן של העיר, שהבעלים ביקשו עליה 6.5 מיליון שקל בספטמבר 2024. הערכתי אז שאפשר היה למכור אותה ב־6 מיליון, אבל היום היא משווקת ותימכר בסביבות 5.5־5.6 מיליון שקל - ירידה של כמיליון שקל מהמחיר המבוקש המקורי, וכ־500־600 אלף שקל ממה שהייתה שווה באמת", מספר ירון רוזנבוים מרימקס ווין תל אביב.

"על דירה אחרת בצפון הישן הבעלים ביקש בנובמבר 2024 3.15 מיליון שקל. היא נמכרה באפריל תמורת 2.6 מיליון שקל, ירידה של יותר מחצי מיליון שקל".

שירלי ורנר, מסניף אושן דרום של רימקס בתל אביב, מספרת על דירה ברובע 3 שנמכרה גם היא במחיר נמוך מהמחיר ההתחלתי: "בעל הנכס התעקש שנצא למכירה ב־7.5 מיליון שקל", היא מספרת. "אמרנו לו שהטווח העליון הוא 7 מיליון, אבל יצאנו לפרסום לשבועיים במחיר שהוא ביקש, על מנת שירגיש את השוק. כשראה שכלום לא קורה, עדכנו את מחיר השיווק ל- 6.95 מיליון ואז הדירה נמכרה. אפשר להסתכל על זה כירידה, אבל מראש יצאנו במחיר גבוה, אבל עם שקיפות מול בעל הנכס שידע שנעדכן למחיר השוק האמיתי. זה מייצר עניין אחר מצד רוכשים פוטנציאליים, ברגע שהדירות מתומחרות נכון.

 שירלי ורנר, רימקס תל אביב / צילום: פרטי

"מה שבטוח הוא שלפני שנתיים, בתקופה שבה השוק רתח, המצב היה בדיוק הפוך: יכולת לצאת לשיווק עם מחיר של 7 מיליון שקל, ולמכור ב־7.5 מיליון. בדיוק כך קרה לנו בזמנו, עם דירה באחד הרחובות השקטים של תל אביב בקרבת הים. היום דבר כזה לא יקרה".

רון וייסברג, מנהל תחום התחדשות עירונית בסניף תל אביב של אנגלו סכסון, ממשיך באותו קו: "ב־2021 השוק היה הפוך לגמרי. אנשים הרגישו שאם לא יקנו דירה - הם יפספסו. היום המומחים מדברים על כ־9,000 דירות מוכנות לשיווק ולא מכורות בתל אביב, ואז מדובר היה על מספרים נמוכים בהרבה, ובוודאי לא ברמות כאלו.

"מעדיף שלא לשתף בפרטים ספציפיים על עסקאות שבהן הייתה ירידת מחיר, אבל אני אומר ועומד מאחורי זה - יש דירות שנמכרו בעיר בירידות של מאות אלפי שקלים, חד־משמעית. רואים את זה בפרסומים, בשיווקים בפועל ובעסקאות שבוצעו - רואים ירידות משמעותיות, גם כשמתחשבים ברמות המחירים הגבוהות של תל אביב".

"רואים ירידות מחירים בכל העיר, בחלק מהפרויקטים", מוסיף רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק. "ההתעניינות קיימת, המכירות קיימות. אמנם השיווק יותר קשה ומאתגר - בזה אין ספק - אבל הוא קיים ודירות נמכרות גם בתל אביב. אגב, תופעה מעניינת שאני רואה לאחרונה, ושעדיין לא יודע לתת לה הסבר מדויק, היא שדווקא בתקופה הזו דירות מיוחדות (פנטהאוזים, מיני פנטהאוזים ודירות גן, למשל - י.נ) נמכרות יותר. מדובר, כידוע, בדירות היקרות יותר, אך דווקא בתקופה הזו הן משווקות בהצלחה בכמות גדולה יותר. אני מניח שבעתיד הלא רחוק נבין את הסיבה המדויקת לכך".

 רוני כהן, מנכ''ל חברת אלדר שיווק / צילום: יח''צ

תיקון והתייצבות או מגמה שנמשכת 3 שנים?

כהן מגדיר את ירידות המחירים כתיקוני מחיר "נקודתיים ולא דרמטיים", אשר מתאפיינים בעיקר בפרויקטים המתקרבים לאכלוס. "בפרויקטים האלה היזמים והקבלנים מורידים את המחירים כדי לא להישאר עם דירות לא מכורות בעת האכלוס, והם עושים את זה בין אם באמצעות ירידות מחירים של ממש, ובין אם באמצעות הטבות כלשהן. ככלל, את הירידות הללו אני מרגיש בעיקר בשנה האחרונה, ובייחוד מתחילת 2025, אבל לא לפני כן".

ראיית המצב כיום כמעין תיקון שמבצע השוק נתמכת גם במספרים: אומנם, כפי שציינו, מחירי הדירות בתל אביב ירדו ב־8% לפי אתר מדלן, אך צריך לקחת את הירידה הזו בפרופורציות הנכונות: בסוף 2020, כך על פי אתר מדלן, מחיר דירה ממוצע בתל אביב עמד על 3.562 מיליון שקל, כך שגם כיום, לאחר הירידות המסוימות, המחיר הממוצע של דירה בעיר גבוה בכ־18% מהמחיר לפני כארבע שנים וחצי.

"הייתה עלייה לא פרופורציונלית ב־2021, שנמשכה גם לתוך 2022", מסבירה ורנר, "והשוק פשוט חווה תיקון בין 2022 ל־2023. בין 2023 ועד 2024 המחירים היו בסך הכול יציבים, ולא הייתה ירידה ממשית. ב־2024 אפילו הייתה עלייה של כמעט 20% במספר העסקאות לפי נתוני רשות המסים. אין ספק שהמוכרים היום יותר ריאליים, ומבינים שהקונה יודע לעשות בדיקה ולהבין בכמה נמכרו דירות דומות. מי שיש לו מוטיבציה למכור מתמחר במחיר נכון ומוכר וזה בניגוד לשנים 2021-2022 שאז השוק התנהל לפי העיקרון של 'כל מחיר פוגע'. אנשים יכולים להסתכל על זה כירידה, אבל זו לא באמת ירידה - זה שוק שמתייצב מעלייה לא פרופורציונלית".

עם זאת, יש מי שטוען כי מגמת הירידה החלה כבר לפני שלוש שנים, עם תחילת קידומה של המהפכה המשפטית והמתח הפוליטי־חברתי שהתלווה לה. עיקר ההאטה התבטאה אז בירידה משמעותית בפעילות, אך היא הביאה איתה גם ירידת מחירים שנמשכת עד היום.

"אנחנו מרגישים שינוי משמעותי בפעילות כבר שלוש שנים", אומר רוזנבוים. "הטריגר המרכזי היה העלאות הריבית שהתחילו בארה"ב ובישראל, ולזה הצטרפו אי־היציבות הפוליטית, הרפורמה ולאחריהן כמובן המלחמה שהחלה ב־7 באוקטובר 2023. בשנה וחצי האחרונות יש ירידת מחירים ברורה בדירות יד שנייה, ברוב האזורים בעיר, ובמיוחד בצפון הישן, במרכז העיר ובלב העיר - שם הירידה היא בין 10% ל־15%. עד לפני חודשים ספורים לא כתבו על זה, הסטטיסטיקה הראתה שהמחירים ממשיכים לעלות, אבל אנחנו המתווכים הרגשנו את הירידה בצורה ברורה".

"כל שלוש השנים האחרונות הן שנים רעות לכלכלה, מסיבות מובנות", מוסיף וייסברג, "והן רעות במיוחד לשוק הדיור בכלל - ולתל אביב בפרט. תל אביב היא עיר יקרה, ומוצר יקר נפגע יותר בתקופות כאלו, במיוחד כשלוקחים בחשבון שבתל אביב חלק לא מבוטל מהרכישות נעשו על ידי משקיעים, ורבים מהם הגיעו מחו"ל. ראינו עצירה של זה בימי הרפורמה, וביתר שאת בזמן המלחמה. אפשר לומר שכ־90% מהמשקיעים הזרים עזבו את השוק, ואומנם הוואקום התמלא מעט על ידי משקיעים ישראלים, אבל אין מה להשוות מבחינת הנפח. הפעילות ירדה משמעותית, באופן ברור".

"השוק הגיע לתחתית, ומתחיל לעלות"

האם הפעילות בשוק הדיור התל אביבי תמשיך להאט? האם נמשיך לראות ירידות מחירים משמעותיות, או שנראה את השוק חוזר לעצמו ומתאושש? בענף מאמינים שהמגמה צפויה להתהפך.

"לפני כשנה התחילו לחזור קונים לשוק, אפילו בכמויות גדולות יותר לעומת ערב המלחמה, אבל הכמות האמיתית של עסקאות שנסגרות - עדיין נמוכה", משתף רוזנבוים. "נדרש הרבה יותר זמן לסגור עסקאות, והרבה מהן 'נופלות' תוך כדי תהליך, וקונים רבים נסוגים. אבל לטווח הארוך אני אופטימי: אני מאמין שהמחירים יעלו, ותיווצר הבחנה ברורה בין דירות במצב טוב, חדישות וחדשות, שמחיריהן יעלו בקלות רבה יותר. בעלי דירות בבניינים ישנים, בני 30-40 שנה, בלי ממ"ד ומקלט, יתקשו הרבה יותר לעלות במחיר".

"הביקוש לדירות בישראל, ובתל אביב בפרט, לא ייעלם כל כך מהר", מוסיף כהן. "קצב הילודה, קצב העלייה שמתגבר, המחסור בדירות שאנחנו 'סוחבים' משנים קודמות - כל אלו מבטיחים שימשיך להיות ביקוש ושאנשים יקנו דירות. בכל מקום אחר, בראייה קרה וניטרלית, המצב הנוכחי היה צריך להוביל לאפס מכירות בשוק, אבל כאן זה לא קורה בגלל לחצי הביקוש. הם מתממשים לאט יותר, אבל זה קורה".

"בחודשים האחרונים יש עלייה בפניות, בהיענות של לקוחות פוטנציאליים לפרסומים, ואפילו עלייה מסוימת בעסקאות", אומר וייסברג, "אבל זו עלייה זעירה. יש יותר פניות, אבל אי־אפשר להגיד שרואים זינוק במכירות. ברור שבהסתכלות קדימה, השוק הזה יתעורר באיזשהו שלב. ירידות מחירים בנדל"ן כבר היו, זו לא הפעם הראשונה שיש ירידה ובלימה, וברגע שהמצב הביטחוני ישתפר בצורה משמעותית, זה יקרה - ותל אביב תשמור על הכוח שלה ועל הייחודיות שלה".

"ביולי האחרון עשינו יותר מ־30 עסקאות במשרד - זו כמות הזויה שמעידה על התעוררות השוק", מסכמת ורנר. "אני מרגישה שחל שינוי לטובה בשוק באופן קיצוני - כי אנשים מבינים שהשוק הגיע לנקודה שבה הוא מתחיל לעלות. יש הרבה מאוד אינטראקציה עם תושבי חוץ, אנחנו מקבלים הרבה פניות מארצות הברית, מדרום אפריקה, ממדינות באירופה, של יהודים המחפשים דירת מפלט.

"נכון, היום עדיין יש הזדמנות, כי השוק רגוע יותר, ועדיין אפשר לקנות דירה בלי להיכנס ל'מלחמות' עם קונים נוספים שיקפיצו את המחיר. אני מאמינה שבחודשים הקרובים, השוק יחזור להיות שוק של מוכרים באופן מובהק".