בדיקה מיוחדת של לשכת השמאים עבור גלובס: כמה שווה ממ"ד במחיר הדירה

האם מחירי דירות עם ממ"ד עלו, ביחס לאלה של דירות לא ממ"ד, לאחר המלחמה? לפני כשבועיים הוציא בנק ישראל מחקר מפתיע שהראה כי בעקבות המלחמה הפרמיה של הממ"ד, כלומר הפרש המחיר אותו מתמחר השוק לדירה עם ממ"ד לעומת דירה ללא ממ"ד דווקא ירד כשמדובר ברכישת דירות, אך עלה מאוד בשוק השכירות.

● לאחר הפתיחה המבטיחה: האם ביג גלילות מצליח לספק את הסחורה?
● הקבלנים חטפו מבג"ץ מכה שעשויה לעלות להם מיליארדים

מחקר אחר, שערכה לשכת שמאי מקרקעין במיוחד עבור גלובס, לא ערך השוואה בין תקופות הזמנים, אלא בין מחירי דירות נכון לעכשיו, והוא מראה על הפרשים הרבה יותר גדולים מאלה שהראה המחקר של בנק ישראל.

בנק ישראל: 99 אלף עסקאות מאז 2023

נתחיל במחקר בנק ישראל. החוקרים, יוסי יכין ואיה טלמון, בדקו כ־99 אלף עסקאות שבוצעו החל מ־2023, מתוכן שני שלישים של דירות יד שנייה, כמו גם מודעות למכירה ולהשכרת דירות.

נמצא כי ערב מלחמת "חרבות ברזל" דירות עם ממ"ד היו יקרות בכ־8.2% מדירות בעלות מאפיינים דומים שאין בהן ממ"ד, וכי פרמיה זו ירדה לכ־6.4% עד סוף שנה שעברה. ואולם ממצאים ראשונים ממלחמת "עם כלביא" מורים, כי הפרמיה הזו קפצה לרמות של 11%, אם כי נתונים אלה עדיין לא מובהקים.

לעומת זאת, בשכר הדירה המבוקש במודעות להשכרת דירות נמצאה עלייה קלה בפרמיה עם פרוץ המלחמה, והחל ממאי 2024, לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן, היא המשיכה לעלות. החל ממאי 2024 ועד סוף אותה שנה הפרמיה לממ"ד הייתה גבוהה ב־3.7%־4.1%, לעומת רמתה בתשעת החודשים הראשונים של 2023, טרם פרוץ מלחמת "חרבות ברזל".

המחקר של יכין וטלמון לא בדק את הסיבות לתוצאות הללו, שנוגדות את הנרטיב המקובל, שפערי המחיר בין דירות עם ממ"ד לאלה שללא ממ"ד עלו. להערכתם, בתקופת המדגם הייתה ציפייה לשיפור במצב הביטחוני בתום "חרבות ברזל", ובהתייחס לזה שממילא מועד הכניסה לדירות הוערך אצל הרוכשים ככזה שיגיע אחרי סיום המלחמה - הם הורידו את הפרמיה עבור הממ"ד.

לעומת זאת, עסקאות שכירות נעשות מעכשיו לעכשיו, ועל כן השוכרים בחנו את המצב לפי קריטריונים עכשוויים והיו מוכנים להעלות את שכר הדירה שלהם, בגין ממ"ד שהיה בדירה.

המחקר ערך גם בדיקה ראשונית למחירי הדירות במהלך מלחמת "עם כלביא", ומצא עלייה מסוימת בפרמיה לממ"ד, הן במחירי הדירות והן בשכר הדירה, אולם לפחות בשלב זה מובהקותן הסטטיסטית אינה ברורה.

ובחזרה לממצאים: כשהחוקרים בודקים את הערים הגדולות, הם גילו ירידה מובהקת לפרמיה לממ"דים שהתקבלה בתל אביב ובאשדוד, ועלייה מובהקת שנרשמה בבאר שבע ובנתניה. בייתר המקומות הממצאים מתוארים במחקר כבלתי מובהקים, אך נמצאו מקומות, כמו חיפה וירושלים, שבהן מתואר מצב משונה, לפיו דירות מקבלות פרמיה על כך שהן ללא ממ"ד. החוקרים לא עונים לסוגיה הזו.

הסבר אפשרי שלנו לנושא הוא, שדירות עם ממ"ד מצויות פעמים רבות בשכונות חדשות יחסית, בעוד שדירות ללא ממ"ד מצויות בין היתר בשכונות ותיקות ומבוקשות, שמחירי הדירות בהן גבוהים יותר. לדוגמה, שכונות רחביה ובית הכרם היקרות בירושלים, שבחלקן הגדול אין ממ"דים, לעומת קרית יובל שבה יש גל של התחדשות עירונית בדירות זולות יחסית.

במקביל, החוקרים מצאו גם שבעלי הדירות עם ממ"דים שמציעים אותן למכירה, התחילו עם מחירים ראשוניים גבוהים, שגילמו פרמיה מאוד גבוהה לממ"דים, והורידו אותם בהמשך, כשנוכחו שאין להם רוכשים במחירים הללו.

לשכת השמאים: חמש ערים, דירות 4 חדרים

המחקר השני, שנעשה בלעדית עבור גלובס, על ידי לשכת השמאים - שונה כמעט מכל היבט שהוא, החל במתודת הבדיקה וכלה במסקנות הסופיות.

לשכת שמאי המקרקעין בחנה את הפערים בין מחירי דירות ארבעה חדרים עם ממ"ד לעומת בלי ממ"ד בחמש ערים: תל אביב, ירושלים, חיפה, אשקלון ונהריה, בשלושת החודשים האחרונים. נהריה ואשקלון חוו יותר רקטות מעזה ומלבנון, ואילו ירושלים במידה רבה נותרה "מחוץ למלחמה".

בלשכה לא הסתפקו בהשוואת מחירים, אלא ערכו את ההשוואות לפי מחירים למטרים רבועים, משום שהמחיר האבסולוטי הגבוה יותר של דירות שהוקמו בעשורים האחרונים נובע בין היתר מההבדלים בין גדלי הדירות.

"בדירות שנבנו בשנות ה־50, ה־60 וה־70 לרוב המטראז' נמוך יותר וממוצע של כ־80 מ"ר לדירת ארבעה חדרים. לעומתן, הבנייה המודרנית יותר של שנות ה־2000 ואילך הניבה דירת 4 חדרים ממוצעת בשטח של כ־100 מ"ר. לכן ההשוואה הנכונה יותר היא עלות ממוצעת למ"ר", מסבירים בלשכה.

בלשכה מסבירים עוד כי יש פרמטרים נוספים שמשפיעים על מחירי הדירות, ובראשם הגיל, שכן דירות ללא הממ"ד הן גם ישנות יותר. ההתמקדות בשלושת החודשים האחרונים נועדה לנסות ולבטל פרמטרים נוספים שיכולים להשפיע על מחיר הדירה.

בבדיקה נמצא כי פער המחיר הגבוה ביותר למ"ר בין דירות עם ממ"ד לעומת דירות בלי ממ"ד נמצא בתל אביב ועומד על כ־20%. חיפה, אשקלון ונהריה מציגות פערים של כ־19%. מדובר בערים שספגו לא מעט טילים במלחמה, אך מאז הכנעת חיזבאללה מצפון וחיסול היכולת הרקטית של חמאס מדרום, באשקלון ובנהריה כמעט לא היו אזעקות.

מלבד זאת גם במבצע "עם כלביא", אשקלון ונהריה נותרו מחוץ לטווח הטילים האיראניים, לעומת חיפה שספגה כמה פגיעות ישירות. ייתכן שזה השפיע מעט על פער המחיר היחסי שגבוה במעט בחיפה.

בירושלים ניכר הבדל קטן משמעותית בפערים בין מחירי הדירות עם וללא ממ"דים, ביחס לשאר הערים שנבדקו. ההסבר לכך הוא שהיו מעט מאוד אזעקות ביחס לשאר הארץ, וכמות פגיעות מזערית.

נוסף לכך, מסבירים בלשכה, כי "יש שכונות ואזורים בירושלים שיש אליהן ביקוש רב יותר, הבנייה החדשה פחות מהותית בהן ולכן ככל שההיצע שם נמוך יותר והביקוש גבוה המחיר מצטמצם למרות שמדובר בדירות ישנות וללא ממ"ד".

הסבר זה, שתקף בראש ובראשונה לשכונות החרדיות, יכול כנראה להסביר גם את הפרמיה השלילית שמקבלות דירות עם ממ"דים בירושלים.​

בדיקה במתודה דומה, שאנו בגלובס ערכנו על מחירי דירות בחצי השנה האחרונה ברובעים 3 ו־4 בתל אביב העלתה ממצאים דומים לאלה של לשכת השמאים: דירות חדשות ודירות עם ממ"ד הגיעו למחירים של כ־71 אלף שקל למ"ר, בעוד שדירות ללא ממ"ד עלו כ־54 אלף שקל למ"ר. במקומות אלה ההפרשים שנמצאו היו גבוהים יותר, ואולם מדובר בשניים מהרבעים היקרים ביותר בעיר, כך שסביר שגם ההפרשים גדולים יותר.

 נחמה בוגין, יו''ר לשכת שמאי המקרקעין, בוועידת ישראל לנדל''ן / צילום: שלומי יוסף

השאלה, אם הגדלת פערי המחירי בין דירות עם ממ"ד לדירות ללא ממ"ד, תוכל להביא לצמצום דרישות הדיירים בפרויקטים להתחדשות עירונית, לתוספת שטחים. יו"ר לשכת השמאים, נחמה בוגין אינה סבורה כך. "אנחנו לא בשלב שהדיירים יוותרו על תמורות בהליך התחדשות עירונית. עבור דיירים ההתחדשות העירונית מהווה הזדמנות לשיפור איכות החיים ולא רק תמורה כלכלית על הנייר. בעקבות המלחמה יש האצה מסוימת מצד הדיירים שמפנימים ומבינים את החשיבות של דירה עם ממ"ד ובניין מודרני ולא מעכבים את ההליך אבל גם לא מוותרים על הגדלת השטח".

הכלכלן הראשי: הביקוש גדל אחרי הפצצות

מחקר אחר, שנערך ע"י הכלכלן הראשי באוצר, הראה כי הביקושים לדירות עם ממ"ד גדלים בעיקר אחרי הפגזות משמעותיות.

בסקירת חודש מאי של הכלכלן על שוק הדירות עלה כי האיראנים הם מקדמי המכירות הטובים ביותר של דירות עם ממ"ד, שכן לאחר כל פעם ששוגרו משם טילים במאי ובאוקטובר 2024 ובמסגרת "עם כלביא", עלו המכירות של דירות עם ממ"דים. בין מתקפה למתקפה, ציבור הרוכשים הוריד את הביקושים שלו לממ"דים.

זה מעיד על כך, שכנראה הזיכרון שלנו קצר ממה שחשבנו בעת המלחמה, וכבר היום אנשים מוכנים להתפשר על דירות לא ממוגנות, אך במקומות שמתאימים לטעמם ולצרכיהם. אם אכן זה המצב, והשקט היחסי מטילים יימשך, פערי המחירים בין דירות ממוגנות ללא ממוגנות שבנק ישראל מצא, יוסיפו להצטמק.