הגוש הגדול בשדה דב / צילום: איל יצהר
המתווה הסופי לחלוקת זכויות לאלפי דירות על הקרקעות הפרטיות בשדה דב המפונה בתל אביב צפוי להגיע בימים הקרובים לישורת סופית ואחרונה. בתום דיון שנערך היום (א'), צפוי שופט בית המשפט המחוזי יעקב שקד לאשר בימים הקרובים את המתווה שנקבע להגרלה ולחלוקה של המגרשים שמיועדים לכ־2,700 דירות ועשרות אלפי מ"ר לייעודי קרקע נוספים בין כ־1,700 בעלים שונים בקרקע. בעקבות זאת, צפוי להשתחרר המכשול האחרון שעיכב בנייה של אלפי דירות על הקרקע המבוקשת בצפון־מערב תל אביב.
● מעל 10 אלף יחידות דיור בחמש שנים: איזו עיר היא שיאנית ההתחדשות העירונית?
● צפון תל אביב: דירה עם גג ענק נמכרה ב-6 מיליון שקל
המתווה שיאושר כולל עדכון של השומות לקרקע וכן את התקנון שנקבע לביצוע ההגרלות למגרשים בשקיפות מלאה, בין השאר באמצעות פרסום בכלי התקשורת (בניסיון לאתר ולהגיע לכל הבעלים הרשומים).
שטח של 1,068 דונם
הסאגה על שטחי הגוש הגדול בתל אביב, שכולל את שטח שדה התעופה, נמשכת כבר עשרות שנים. בשנת 1975 מונו על־ידי בית המשפט מנהלים כנציגים של בעלי הקרקעות במקום. באותם ימים היו במקום 1,001 בעלים, וכיום יש 1,700 בעלים רשומים. המנהלים מונו לתכנון הקרקע שישבה על שטח של 1,068 דונם, שהבנייה עליה ומסביבה התעכבה בין היתר בשל המשא־ומתן מול המדינה ומשרד הביטחון על פינוי שדה התעופה הצבאי והאזרחי שפעל בו. בסופו של דבר, לאחר מאבק ארוך שכלל התנגדות עזה גם מצד עיריית תל אביב שהתעקשה שבעיר חייב לפעול שדה תעופה, הטיסות בשדה נפסקו ביולי 2019.
תוכנית המתאר לרובע שדה דב אושרה בשנת 2020, והיא כוללת רובע עירוני של כ־16 אלף יחידות דיור, 3,700 חדרי מלון ומאות אלפי מ"ר מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור. התוכנית הגדירה שלושה מתחמים, כאשר בכל אחד מהם יש להכין תוכניות מפורטות לאיזון וחלוקת הקרקע בין בעלי הזכויות, הכוללים בעלים פרטיים (נוסף לאותם 1,700 שמאוגדים על־ידי מנהלי הגוש הגדול) וכן מדינת ישראל ועיריית תל אביב.
"מתחם אשכול" היה הראשון שבו יצאו מכרזים ראשונים בשנת 2021, על קרקעות מדינה, והמחירים שנסגרו שיקפו מחירי שיא של קרוב ל־3 מיליון שקל קרקע לדירה. החברות שזכו במכרז שילמו כ־4.5 מיליארד שקל להקמת 1,574 דירות על 340 דונם.
בכל מקרה, ההנחה היא ששווי הקרקעות יהיה כיום נמוך משמעותית, בעיקר בשל עליית הריבית. חברת חנן מור, למשל, שרכשה קרקע תמורת 1.5 מיליארד שקל ב־2021, מנהלת כיום מגיעים למכירתה בשווי של כ־1.1 מיליארד שקל בלבד.
קרקעות מלפני 90 שנה
המתווה לחלוקת הקרקעות הפרטיות הוצג על־ידי מנהלי הגוש הגדול, עורכי הדין רחל זכאי, אליהו מינקוביץ, משה ליפקה, גלית רוזובסקי וד"ר מיכאל שפטלר, שציינו את הצורך לעדכן את השמאות ואת תקנון ההגרלה, שיאפשר חלוקת הקרקע לאלפי דירות באחת הקרקעות היקרות במדינה.
עם חלוקת הקרקע יבוא לסיומו תיק פירוק השיתוף של הגוש הגדול, כשחלק מבעלי הזכויות הם יורשי זכויות בקרקעות שנרכשו עוד משנות ה־30 וה־40 של המאה הקודמת.
מי שצפוי היה לעמוד בתפקיד יו"ר ועדת ההגרלה הוא לא אחר מהשופט בדימוס איתן אורנשטיין. היום, בעקבות הסערה סביב השופט לשעבר על רקע החשדות נגדו להטיות בבחירתו לנשיא בית המשפט המחוזי (ותמלולי השיחות שנחשפו בינו לבין ראש לשכת עורכי הדין לשעבר אפי נוה), הציע בדיון אחד מעורכי הדין, שמייצג בעלים בגוש הגדול, להחליף את אורנשטיין. מנהלי הגוש אמרו בבית משפט כי "נוכח חלוף הזמן והעובדה שהשופט אורנשטיין טרם התחיל בטיפול, אנו מציעים למנות את השופטת בדימוס מיכל רובינשטיין, אם תסכים לכך". השופט החליט לאפשר לאורנשטיין שבעה ימים כדי להגיש את עמדתו בעניין.
לאחר קבלת אישור בית המשפט, הצפי הוא שהליך ההגרלה וחלוקת הזכויות יארך כ־9 חודשים.
עו"ד ג'ון שפטלר, המייצג למעלה מ־400 בעלי זכויות אותם הוא איגד להגרלה, מסר כי "החלטת בית המשפט מהיום היא ציון דרך חשוב, והיא מקצרת את ציר הזמן לתחילת הבנייה לה מחכים בעלי הקרקע מזה עשרות שנים".
*** גילוי מלא: עדנה בר און, אמה של יו"רית גלובס אלונה בר און ומבעלות השליטה בעיתון, נמנית עם רשימת היורשים בעלי הזכויות בקרקע.