רובע שדה דב / צילום: גיא יחיאלי
היזמים ממשיכים לתמחר קרקעות במחירים נמוכים - גם בקרקע היוקרתית ביותר בישראל אולי, ברובע שדה דב שבצפון תל אביב: ועדת המכרזים של עיריית תל אביב־יפו המליצה לאחרונה להכריז על חברת "פאנגאיה שדה דב משרדים" כזוכה במכרז העירייה למגרש 306 ברובע שדה דב. ההצעה שהגישה הזוכה, כ־127 מיליון שקל, נמוכה בכ־10% מאומדן העירייה לשווי הקרקע.
● מה מתכנן יגאל דמרי לקרקע בשדה דב ומה המחירים הצפויים?
● המגרש של חנן מור בשדה דב נמכר ב-400 מיליון שקל פחות. זה הלקח
● מארבעה ועד עשרות מיליונים: כמה יעלה לקנות דירה "על הנייר" בשכונה המבוקשת של תל אביב
המכרז, שפורסם באפריל השנה, נוגע לשטח בן כארבעה דונמים בתחום שכונת אשכול, או תוכנית ותמ"ל 3001, שבדרום רובע שדה דב. על המגרש ניתן להקים שטחי תעסוקה ומסחר וכן מרכז לוגיסטי שכונתי, בהיקף כולל של כ־22.5 אלף מ"ר. השטחים העיקריים המותרים: 12,750 מ"ר שטחי תעסוקה, 1,750 מ"ר שטחי מסחר ו־3,780 מ"ר שטחי אחסנה (מרל"וגים).
לכנס היזמים שנערך לאחר פתיחת המכרז הגיעו שמונה משתתפים, אך בסופו של דבר הגישו הצעות רק שתי חברות: פאנגאיה שדה דב משרדים וקרן JTLV3. הראשונה הגישה הצעה בסך של 126,777,999 שקל, והשנייה הצעה המהווה פחות משליש מכך - 40.2 מיליון שקל. אומדן העירייה לגבי שווי השטח, שהתבסס על חוות דעת שמאית מיוני האחרון, של שמאי המקרקעין רוני ברקוביץ, היה 142 מיליון שקל - קרי כ־15 מיליון שקל יותר מההצעה שעליה ממליצה ועדת המכרזים להכריז כזוכה.
לשם ההשוואה בדקנו מכרז אחר שפרסמה העירייה לקרקע בבעלותה, במתחם תע"ש השלום, שנסגר במאי 2022. מדובר על קרקע בשטח 3.2 דונמים. למכרז זה ניגשו חמישה מציעים, ואומדן העירייה לקרקע היה 149.5 מיליון שקל. הזוכה, חברת אמות, הציעה תמורת הקרקע כ־261 מיליון שקל, קרי 74% יותר מאומדן השווי של העירייה. נזכיר כאן גם את הרכישה שביצעה לאחרונה חברת י.ח דמרי בשדה דב - רכישת הקרקע של חנן מור תמורת 1.1 מיליארד שקל, כ־400 מיליון שקל פחות מסכום הרכישה המקורי.
התקופה שבה נסגר המכרז בתע"ש השלום שונה לגמרי, כמובן, מהתקופה הנוכחית - עם ריבית שעדיין לא הייתה ברמה גבוהה כפי שהיא היום, ובימים שבהם הפעילות בענף הנדל"ן הייתה בשיאה. ההצעות במכרז הנוכחי היו "נמוכות מהצפוי בצורה משמעותית יחסית", כפי שציין ד"ר דייבי דישטניק, יו"ר ועדת המכרזים, כך על פי פרוטוקול הדיון. חברת הוועדה, מירית איב רוזנבאום, הסבירה כי התקופה הנוכחית "מאתגרת למכרזים" וכי החשש מלקיחת סיכונים משפיע על המשתתפים. לדבריה, המכרז "חשוב להתנעת הפעילות בשדה דב, למרות הפער מהאומדן".
ההחלטה של ועדת המכרזים, שהתקבלה לפני ימים ספורים, דרושה את אישורה של מועצת העיר כדי שתהיה רשמית.
דירקטור בחברה השותפה
הזוכה הצפויה, פאנגאיה שדה דב משרדים, קשורה לברק רוזן, מבעלי חברות ישראל־קנדה ומנכ"ל החברה: אחת השותפות הרשומות של הזוכה המיועדת היא חברת פאנגאיה ישראל (ט.ר.), כשותפה מוגבלת, שכתובתה זהה לכתובת של חברת ישראל־קנדה. ברק רוזן רשום כדירקטור בפאנגאיה ישראל (ט.ר.). אגב, חברת ישראל־קנדה נקראה עד לשנת 2013 "פאנגאיה נדל"ן".
המגרש שבו צפויה לזכות פאנגאיה שדה דב משרדים צמוד לפרויקט Rainbow של ישראל־קנדה בשדה דב, אשר בנייתו החלה בחודשים האחרונים, על מגרש 111. עד היום מכרה החברה בפרויקט זה יותר מ־200 דירות.
בהודעתה הבוקר (ה') לרשות לניירות ערך עדכנה חברת ישראל־קנדה כי החברה הזוכה נמצאת בבעלות ובשליטה מלאה של ישראל־קנדה, וכי החלטת ועדת המכרזים אושרה במועצת עיריית תל אביב־יפו. עוד מציינת החברה כי "התמורה בגין הקרקע תשולם באופן ש־50% מסכום התמורה ישולם בתוך 45 ימים ממועד הודעת הזכייה, ויתרת התמורה, בשיעור של 50%, תשולם בתוך 60 ימים ממועד התשלום הראשון האמור".