הפרויקט של אשטרום בשכונת המשתלה. קיבל אישור להוסיף 40 יח''ד / צילום: אול אין
שני מכרזים ששווקו בהצלחה באותה שכונה בתל אביב, בהפרש של שבע שנים, יכולים ללמד אותנו במשהו על מצבו העגום של ענף הדיור להשכרה ארוכת טווח: מדובר על שני מכרזים בשכונת המשתלה בצפון העיר, שהאחרון שבהם, עם 36 יחידות דיור (יח"ד), שווק בשבוע שעבר לחברת נתנאל מניבים. המכרז הקודם לשכירות ארוכת טווח בשכונה, עם 136 יחידות דיור (בהמשך נוספו לו עוד 40 יח"ד), שווק במאי 2017, ובו זכתה קבוצת אשטרום.
● כסף בקיר | יזם הנדל"ן שהתחיל לחפש דירות בחופשות מהצבא, עם 30 אלף ש' ביד
● לרוכשים נמאס מהאיחורים: גל תביעות בגלל עיכובים במסירת דירות חדשות
המכרז האחרון, עבור 36 יח"ד, שווק תמורת 15,555,555 שקל, בתוספת הוצאות פיתוח של 894,595 שקל. הסכום הכולל משקף מחיר ממוצע של 456,948 שקל לקרקע ליח"ד. המכרז של אשטרום שווק בזמנו תמורת 165,500,000 שקל, בתוספת 11,739,948, והסכום הכולל משקף מחיר ממוצע של 1.303 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד. לכאורה, מחיר גבוה פי שלושה, ברמת המחירים של אמצע 2017 - אך זה רק חלק מהסיפור.
ברקע: מכרזים שנכשלו או נסגרות במחירי רצפה
על פניו נראה כי המחיר הממוצע של קרקע ליח"ד במכרז שבו זכתה נתנאל מניבים בשבוע שעבר משקף את מצבו של שוק השכירות ארוכת הטווח כיום: הריבית הגבוהה שחקה את הרווחיות של התחום, בדיוק כאשר זה החל להרים ראש בשנים 2021 ו־2022, ונכון לנתונים הנוכחיים הרווח מפרויקטים אלו הוא אפסי.
לא במקרה נכשלו כמה וכמה מכרזים לשכירות ארוכת טווח בסוף 2022 ולאורך 2023, ושני מכרזי שכירות ארוכת טווח ששווקו בהצלחה באזורי הביקוש - בפתח תקווה ובראש העין - שווקו בתחילת 2023 "במחירי רצפה", עד כדי 77 אלף שקל בממוצע קרקע לכל יח"ד.
מאז נדמה היה שהשוק מעט מתאושש, ומכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח נסגרו בהצלחה גם מחוץ לאזורי הביקוש, כאיתות אפשרי לכך שהיזמים הפנימו את השינוי במצב. אלא שהמכרז שנסגר כעת בשכונת המשתלה מראה, על פניו, שהשוק הלך שנים לאחור.
יש לזכור כי ב־2017, השנה שבה זכתה קבוצת אשטרום במכרז השכירות ארוכת הטווח בשכונה, רמת מחירי הדירות הייתה נמוכה משמעותית מהיום. כך, לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, מחירה הממוצע של דירה בישראל באותה שנה היה כ־1.575 מיליון שקל, ואילו ברבעון השלישי של 2024, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הוא היה 2.242 מיליון שקל - קרי עלייה של כ־42%.
עוד נציין כי המכרז שבו זכתה נתנאל מניבים כולל 11 דירות (מתוך 36 בסך הכול) שאותן יכול היזם לשווק בשוק החופשי, כלומר הוא אינו מחויב להשכירן - לעומת יתר הדירות שעליו להשכיר ל־20 שנים לפחות. עובדה זו למעשה מוסיפה ל"שוויו" של המכרז, שכן עבור 11 הדירות הללו יוכל לקבל היזם כסף מיידי, ולמרות זאת ממוצע שווי הקרקע לכל יח"ד בו הוא רק קצת יותר משליש מהממוצע במכרז שבו זכתה אשטרום.
1,600 מ"ר שטחי מסחר משנים את התמונה
אבל יש גם צדדים אחרים בתמונה הכוללת: ראשית, המכרז של אשטרום כולל גם כ־1,600 מ"ר של שטחי מסחר, אשר גם הם כלולים כמובן בהצעה שהציעה אשטרום בזמנו.
בשמאות מכריעה שביצע שמאי בועז קוט ב־2018, הוא קבע כי שווי מ"ר מבונה (כלומר מ"ר המיועד לבנייה בעתיד) בייעוד מסחר הוא 7,600 שקל - מחיר המשקף שווי של כ־12 מיליון שקל לשטחי המסחר בפרויקט של אשטרום, נכון למועד הזכייה. בניכוי סכום זה, מחיר ממוצע של קרקע ליח"ד במכרז של אשטרום יורד לכ־1.211 מיליון שקל.
עוד נזכיר כי הפרויקט של אשטרום גדול יותר, וגם נמצא בנקודה מעט פנימית יותר בשכונה, בעוד הקרקע שעליו מיועד לקום הפרויקט של נתנאל מניבים נמצא בסמוך לכביש ראשי (דרך משה סנה), עניין אשר מפחית במשהו משוויו.
נתון נוסף שיש להכניס למכלול הנתונים: חברת אשטרום קיבלה אישור מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו להגדיל את הפרויקט, במסגרת הקלות שבס־כחלון, ולהוסיף לפרויקט עוד 40 יחידות דיור, כך שכיום הוא כולל 176 דירות. הקמת הפרויקט הושלמה בתחילת הרבעון השלישי של 2023, ואכלוסו החל רשמית ביולי 2023. כיום הוא מאוכלס במלואו, וכולל גם רשימות המתנה של שוכרים פוטנציאליים. על פי הדוח המסכם של קבוצת אשטרום ל־2023, החברה הכניסה באותה שנה כ־5.15 מיליון שקל דמי שכירות מהפרויקט.