יזם הנדל"ן שהתחיל לחפש דירות בחופשות מהצבא, עם 30 אלף שקל ביד

‏

האם חייל בסדיר עם 30 אלף שקל בכיס יכול להתחיל את דרכו כמשקיע נדל"ן? את השאלה הזאת שאל את עצמו מבשר רן ב־2019 והשיב עליה בחיוב - מה שהוביל אותו למחוזות חדשים שהוא אפילו לא דמיין בעולם הנדל"ן. "כסף בקיר" - פודקאסט ההשקעות של גלובס, נפגש עם מבשר ושמע על דרכו ממשקיע צעיר לאחד המייסדים של חברת נדל"ן.

● ימתינו כמו כולם: שינויים עבור בני המקום בהגרלות "דירה בהנחה" 
● ניתוח | רעידת אדמה של ממש: ההחלטה שמאיימת על יצרני החשמל הפרטיים 

מה לצעיר, כמעט בלי כסף, וקניית נכס להשקעה?
"זה התחיל ב־2019 כשהייתי בן 20 ומשהו. אבא שלי תפס אותי לשיחה אחרי שצברתי קצת כסף ואמר לי 'תשמע, יש לך איזה 30 אלף שקל פנויים, בוא תחשוב על זה. איך אתה יכול להגיע לדירה בעוד כמה שנים? תנסה לחקור את הנושא של הנדל"ן, זה יכול לאפשר לך הרבה הזדמנויות בעתיד'".

רן לקח את העצה בשתי ידיים. "נכנסתי לאתר יד2 ובדקתי את הזדמנויות הנדל"ן שיש בקרבת הבית שלי, שזה חיפה והקריות. לאט לאט התחלתי להבין מה קורה בשוק, מה זה בעצם מחיר סופי, ומה הפוטנציאל שלי גם בנושא המימון", הוא מספר.

פערי השוק בין הערים בצפון המדינה

הוא התמקד בדירות זולות, ומספר שבימי שישי, כשהיה יוצא לחופשות סוף השבוע מהצבא, היה מכתת רגליו בין דירות בצפון הארץ. דרך עוד דירה ועוד מפגש עם אנשי נדל"ן, העמיק את הידע שלו.

"השלב הבא זה לקחת את הידע שצברת בשטח ולנסות להכניס אותו לאקסל ולנסות לבנות איזושהי תוכנית עסקית. לאט לאט צברתי ידע מעשי בשילוב עם ידע פיננסי, ושני המעגלים האלה התחברו", הוא מסביר. הוא לא נעזר בקורסים או במלווי משקיעים. לדבריו, "הייתה לי הרבה אמונה, קראתי וראיתי הרבה סרטונים ביוטיוב וקיימתי הרבה שיחות עם אנשי מקצוע".

בסופו של דבר הוא בחר בדירת שלושה חדרים בקריית אתא, במצב שכמעט ולא הצריך שיפוץ. "כבר היינו אחרי חתונה וההון העצמי שלנו גדל לכ־100 אלף שקל", הוא מסביר ומצביע על הסיבה שבגינה בחר בדירה הזו.

"גיליתי פערי שוק בין כמה ערים בצפון. תמורת 400 אלף שקל יכולת לקבל משהו אחר בכל עיר. בחיפה היית יכול לקבל דירת חדר, בעכו היית מקבל דירה גדולה יותר, אבל בשכונה מורכבת. בנוף הגליל, שהיא עיר לוויין של חיפה, אתה מקבל דירה לא הכי נגישה ולכן פוטנציאל השכירות היה נמוך יותר", הוא מספר.

רן מזכיר שהריבית באותם הימים הייתה כמעט אפסית, ולכן ההלוואה מקסימלית שלקחו, 75% מסכום הרכישה, העמידה את ההחזר החודשי על 900 שקל בלבד, בעוד שהשכירות הכניסה להם 1,200 שקל.

מאז הריבית אמנם קפצה וההחזר עלה, אך לדבריו גם השכירות עלתה, ולכן עד היום הוא בהכנסה חיובית מהדירה. כיום הוא מעמיד אותה למכירה בכ־300 אלף שקל יותר ממחיר הקנייה. "זו עליית ערך מאוד משמעותית, והמחיר שאני מבקש הוא מחיר שוק. אני מקווה שאני אצליח באמת למכור במחיר הזה. ואז אוכל לספר לך שעם ההון העצמי שהיה לנו הצלחנו לשפר את איכות חיינו", הוא אומר.

"המחיר לא נורמלי אבל המצב הפיזי מחריד"

כמו במקרים רבים, גם במקרה של רן עסקה ראשונה פתחה את התיאבון לנכס שני. לרן זה קרה כשנתקל במודעה לא שגרתית לדירה זולה במיוחד במגדל העמק - 300 אלף שקל בלבד. "זה היה ב־2021. מצד אחד כבר היה לי ביטחון, מצד שני הייתי קצר בכסף, אז היה צריך לחשוב יצירתי", הוא מסביר.

זמן קצר לאחר שקבע עם בעל הנכס כבר שם פעמיו לעיר. האתגר, הסתבר, היה דווקא להיכנס לדירה. "פתחנו קצת את הדלת, ויש רעש לא נורמלי של אינסוף יונים וריח נוראי. אני לא יכול לתאר במילים את הטינופת שהלכה שם. מצד אחד המחיר לא נורמלי - 300 אלף שקל לדירה בצפון - מצד שני, המצב הפיזי מפחיד", הוא מספר.

בפגישה עם בעל הנכס, התברר שיש מכשול נוסף - רן לא היה היחידי שנתקל במודעה, ולדברי הבעלים הוא כבר קיבל גם הצעה של 350 אלף שקל. רן לא התייאש, יצא למסע מהיר להשגת אישור עקרוני למימון (נלקחה הלוואה משמעותית מטריא וסיוע מהורים).

בפגישה נוספת - שבה התברר שהמחיר עלה שוב - הושגה הסכמה על 370 אלף שקל. עד כמה זו הייתה עסקה מוצלחת? מחיר הדירה אמנם עלה מאז, כמו כל השוק, אך רן מודה שלאור השיפוץ הנרחב שבוצע בעלות של 50 אלף שקל, הדירה התקרבה למחיר השוק באותם ימים שאותו הוא העריך בכ־440 אלף שקל.

"אתה חושב בהתחלה שיש לך בוננזה ביד, ואז אתה מגלה שלא רק שיש לך משהו שהוא כנראה ממוצע, אתה גם צריך לעבוד כדי שהוא יהיה סבבה. לא כל הזהב נוצץ".

העיסוק האינטנסיבי שלו בנדל"ן, והידע שצבר, הובילו לחיבור מעניין עם דודו, אריאל קרמרסקי, שמחזיק חברה ותיקה בתעשיית המזון, ושביקש להרחיב את עיסוקיו לנדל"ן. לדברי רן, "הרעיון היה לשלב את הערך שיש לכל אחד מאיתנו. אריאל בפן הפיננסי והעסקי, ואני כאיש שטח". השניים החליטו להתמקד בצפון הארץ והתחברו לאופיר גמליאל, איש נדל"ן ותיק, שאף הפך לסוג של מנטור עבורו, ובהמשך לשותף בפעילות הנדל"נית.

"לומדים את השוק, איך לנתח עסקאות"

"הרעיון היה לרכוש מגרשים ולעסוק ביזמות", הוא אומר. "אופיר הראה לנו איזה עסקאות הוא ביצע, על איזה עסקאות הוא ויתר ומדוע, חשף אותנו להזדמנויות, והראה לנו איך לנתח אותן נכון.

"תחשוב שאתה נכנס למגרש, ויש בו עצים וקווי מתח, כל מיני דברים פיזיים שכמשקיע שרק יודע לשפץ דירה אתה לא חושב עליהם ועל ההשפעה שלהם. הייתי יוצא פעם בשבוע עם אופיר ואריאל, לומדים את השוק, לומדים איך לנתח עסקאות. זה היה תהליך למידה סדור שכלל הרבה ניסוי וטעייה".

הרכישה הראשונה של החברה המשותפת, ששמה עלמא התחדשות עירונית, הייתה של מגרש בחיפה, ומאז הם נכנסו לכמה פרויקטים ושותפויות. לשאלתנו האם ללא הידע שצבר בהשקעות הפרטיות שלו, הוא היה מצליח לצעוד בכיוון הנדל"ני שלו, הוא משיב בשלילה. "לא. כי לא הייתי צובר את הידע הבסיסי שנדרש כדי להבין כמה שווה דירה כזו או אחרת, ואיך בסוף לכמת את זה לשווקים גדולים יותר של בניינים. זו שפה שצריך ללמוד ועשיתי את זה מוקדם ולאט לאט. במזל נכנסתי לצוות כזה משמעותי שמתעסק היום בעסקאות בהיקפים גדולים. אז כן, צמחתי לתוך זה ואני מקווה להמשיך לצמוח".