פרויקט מחיר למשתכן של חברת דונה במודיעין / צילום: חברת דונה
"בגלל העיכוב במסירת הדירה אנחנו בכפל תשלומים - גם שכירות וגם משכנתא. זה מקשה עלינו כהורים לילדים קטנים עם כל ההוצאות הגבוהות במקביל. אנחנו לא יודעים מתי נקבל את הדירה, כמה שנים יכולים למשוך אותנו ככה ולקחת כסף", מספר רוכש דירה שביקש להישאר בעילום־שם, שקנה דירה בפרויקט במודיעין.
● עסקה בשבוע | קבוצת רוכשים קנתה 14 דירות ברעננה. כמה היא שילמה?
● כסף בקיר | יזם הנדל"ן שהתחיל לחפש דירות בחופשות מהצבא, עם 30 אלף שקל ביד
● המחיר הממוצע ירד בכמיליון שקל ב־7 שנים, אך זו לא כל התמונה: על שני מכרזי דיור להשכרה בשכונת המשתלה בתל אביב
המקרה של הרוכש במודיעין הוא חלק מסיפור רחב יותר בענף הבנייה: העיכובים במסירת הדירות מאז פרוץ המלחמה. לקבלנים קשה להשלים את העבודות בגלל המחסור בעובדים שנובע מסגירת הכניסה לפועלים הפלסטינים, ובשל מהנדסים ומנהלי פרויקטים שמצויים במילואים תקופה ארוכה ("כל מנהלי הפרויקטים שלי עושים מילואים בפיקוד העורף", אמר לאחרונה לגלובס מנכ"ל של חברה יזמית גדולה). רוכשי הדירות משלמים בינתיים שכירות ומשכנתא במקביל, וכורעים תחת הנטל.
בשורת פרויקטים ברחבי הארץ הרוכשים מקבלים בתקופה האחרונה מכתבים שבהם מעדכנים היזמים שאין באפשרותם למסור את הדירות במועד שנקבע בחוזי המכר, ולעתים ללא כל מועד צפוי. לדוגמה, במכתב ששלחה חברה יזמית אחת לרוכשים נכתב: "השלכות מלחמת חרבות וברזל… הן רחבות ומשמעותיות ביותר. נוכח המלחמה, המגבלות הרבות על הכנסת פועלים זרים ואיסור הכנסת פועלים פלסטינים לאתרים, גיוס מילואים מסיבי וארוך וכן המגבלות שהוטלו על־ידי הרשויות להקפאת הבנייה, נגרם עיכוב משמעותי בתהליכי הבנייה אשר יש בו כדי להשפיע על מועד מסירת החזקה בדירות".
אותו רוכש במודיעין מספר שהוא זכה בדירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן עוד בשנת 2017, בפרויקט של חברת דונה. "כשזכינו בהגרלה הילדה הגדולה שלי הייתה בת 8, והיום היא כבר בת 15. כל מרכז חיינו כבר ביישוב אחר שבו אנחנו שוכרים דירה, ואנחנו משלמים שכר דירה וחווים מעברי דירות וחוסר יציבות. עכשיו אנחנו רק מחכים לקו הסיום לקבל את הדירה ומבינים שתהיה כנראה תביעה לפיצוי. האם הייתי חוזר על זה? שאלה טובה".
בפרויקט של דונה במודיעין, מסירת הדירות הייתה אמורה להתבצע בחודש אוגוסט 2024. אך כבר בסמוך לפרוץ המלחמה, ב־18 באוקטובר שלחה כבר החברה מכתב שבפועל הם לא מתחייבים למועד המסירה. הם מעריכים שבניינים מסוימים מתוך כלל הפרויקט יאוכלסו בנובמבר־דצמבר ואחרים בינואר־פברואר. "בגלל המלחמה לא ננקוב במועדים מדויקים", נאמר במכתב.
העיכוב המתמשך ללא כל פיצוי הוביל 71 משפחות לפנות לחברה באמצעות עו"ד נועם בן צבי, שכתב כי התנהלות החברה מהווה "ניצול ציני חסר תום לב של המלחמה, וניסיון פסול להתחמק מאחריותכם לאיחור והתחייבותכם לתשלום פיצויים בגין איחור מסירה בהתאם להסכמי המכר וחוק המכר".
מחברת דונה נמסר בתגובה: "אין זה חדש שענף הנדל"ן כולו סובל מהשלכות המלחמה וכמעט בכל הפרויקטים בישראל רואים עיכובים רבים במסירת הדירות. הגורם המרכזי הוא המחסור בעובדים זרים וגיוס מילואים נרחב בקרב עובדי השטח אצלנו בדונה. החברה מעדכנת באופן שוטף את רוכשי הדירות בדבר עיכוב בבנייה הנובע ממצב המלחמה. דונה תמשיך לעשות כל שנדרש מצידה על־מנת למסור את הדירות בהקדם, בסטנדרט איכות גבוה ובשקיפות מלאה".
"לא העבירו פיצוי חרף פניות ולא מועדי מסירה"
העיכובים נרשמים בפרויקטים בכל חלקי הארץ, וגם התביעות.
בספטמבר האחרון הוגשה בקשה לבית המשפט המחוזי בב"ש לאישור תביעה ייצוגית בפרויקט של חברת ארזי הנגב שהוגשה באמצעות עו"ד יוני חרש ועו"ד גיל מעיני, בסכום אישי של כ־55 אלף שקל. ההערכה היא שסכום התביעה הכולל של חברי הקבוצה יגיע ל־78.4 מיליון שקל.
התביעה קשורה לאיחור בפרויקט מתחם הסופרים בבני ברק. הדירות נרכשו במסגרת מחיר למשתכן ב־2021 ומועד המסירה נקבע לסוף נובמבר 2023 אולם הדירות נמסרו ביוני 2024 - באיחור של שבעה חודשים מהמועד החוזי. "על אף האיחור במסירה לא שילמה החברה את הפיצוי בגין תקופת האיחור במסירה כמתחייב על־פי הסכם המכר", נאמר בתביעה.
במכתב שהעבירה חברת ארזי הנגב לרוכשים בינואר, ימים מספר בטרם חלפו 60 הימים הקבועים בחוק, כתבה כי בניית הדירות בפרויקט הושלמה על־ידה "מזה זמן" וכי צפוי עיכוב במסירת הדירות שנובע לטענתה מקושי לקבל אישור לאכלוס הדירות שמקורו "במחלוקות בין משרדי הממשלה, רמ"י ועיריית בני ברק בקשר עם בניית גשר הרלינג וקירוי מסילת רכבת בני ברק וטענה שעניינים אלה אינם קשורים בה".
לטענת הרוכשים בתביעה, אין בכך כדי "לפטור את החברה מהחובה לשלם למבקש ולכלל רוכשי הדירות הנמנים על הקבוצה הייצוגי פיצוי בגין האיחור במסירת הדירות לידיהם".
בזכרון יעקב הגישו לא פחות מ־91 משפחות תביעה נגד היזם של פרויקט שמתעכב במסירת הדירות. 20 מהן קנו בשוק החופשי והשאר זכו בדירות בהנחה במסגרת מחיר למשתכן. העיכוב החל עוד לפני המלחמה וגם כעת עדיין לא נמסרו הדירות.
התביעה הוגשה נגד היזם א.מ הרי ברכה, על־ידי עו"ד ליאור לוי, בסכום של 10.86 מיליון שקל. "לאור ההפרה המתמשכת, ומאחר שחלק מהדירות לא נמסרו עד היום, או נמסרו כשהן לא ראויות למגורים, יש להורות על פיצוי ממועד המסירה החוזי. אף שהנתבעות איחרו במשך חודשים רבים, בחלק מהמקרים מעל שנה, וממשיכות לאחר, הנתבעות מאנו לשלם לתובעים את הפיצוי לו הם זכאים בשל איחור במסירה בטענות שונות ומשונות. לא זו אף זו, התובעים נאלצו לשלם דמי שכירות ומשכנתא במקביל במשך תקופה ארוכה, דבר הגורם לחיסרון כיס ולנזקים כלכליים.
"הנתבעות עדיין לא העבירו מועדי מסירה עדכניים, וגם כשהועברו מועדי המסירה - אלה לא היו עדכניים כלל והתחדשו שוב ושוב", כך בתביעה.
מהחברה נמסר לגלובס: "אנו מצרים על האיחור שנגרם במסירת הדירות ועל הנזק והצער שנגרמו לרוכשים. האיחור נבע מסיבות שאינן קשורות בנו ואינן בשליטתנו, בראש ובראשונה בשל איחורים משמעותיים בביצוע עבודות הפיתוח על־ידי רשות מקרקעי ישראל. למעשה, עבודות הפיתוח שנדרשו לצורך קבלת תעודות הגמר לא הושלמו עד היום, ורק פעולות נמרצות מצדנו לקבלת הסכמת רשויות התכנון לפתרונות עראיים עד להשלמת עבודות הפיתוח, הן שאפשרו את קבלת תעודות הגמר. רמ"י והחברה הפועלת מטעמה הפגינו אדישות מחפירה באשר למצוקת הרוכשים כמו גם למצוקתנו שלנו. בכוונתנו להגיש תביעה מתאימה נגד רמ"י ונגד החברה המפתחת מטעמה, שהן אלה שצריכות לשאת בהשלכות הנובעות מהאיחור במסירת הדירות".
עו"ד ליאור לוי, שמייצג רוכשים רבים והגיש כאמור את התביעה, מספר שהוא גם רואה מקרים שבהם היזמים ממליצים להקדים תשלומים בגלל העלאת המע"מ המתוכננת לינואר 2025 לשיעור של 18% (מ־17% כיום), ובמקביל מתעכבים במסירה. "הרבה חברות קבלניות שלחו לאחרונה מכתבים הנוגעים להקדמת תשלומים לאור עליית המע"מ, אבל אותן חברות קבלניות יאחרו במסירת הדירה ולא יפצו ויטענו שהאיחור מסיבה מוצדקת בשל המלחמה, כך שאנשים ישלמו את מלוא הסכום אבל לא יקבלו את הדירה. היו לי מקרים שמיוצגים שילמו את מלוא התמורה ורק לאחר מכן קיבלו הודעה על איחור".
בתחילת נובמבר הוגשה בקשה לאישור תביעה ייצוגית בפרויקט של חברת ג.ג.א.ב (גרופית וגלובוס) על־ידי עורך הדין רועי פדל, בפרויקט עיר היין בשכונת פארק היין באשקלון. מדובר בפרויקט מחיר למשתכן שכולל גם דירות לשוק החופשי ובו מוקמות 164 יח"ד ב-14 בניינים. התביעה האישית היא על סך כ-44 אלף שקל והערכה שסכום התביעה של הקבוצה מוערך בסך העולה על 2.5 מיליון שקל.
בבקשה לאישור התובענה הייצוגית נאמר כי החברה איחרה איחור כבד במסירת הדירות - שבעה חודשים ואף למעלה מכך. "חרף זאת ובאופן פסול וחסר בסיס, המשיבה מסרבת לשלם את הפיצויים להם הם זכאים על־פי חוק המכר". עוד צוין שלא נמסר לרוכשי הדירות התראה על האיחור במסירתן.
מהחברה נמסר: "אשקלון היא אחת הערים שהיו הכי מטווחות במהלך מלחמת חרבות ברזל ואתרי הבנייה בעיר, ביניהם גם האתר שלנו, ספג פגיעות ישירות. הדיירים עודכנו בזמן אמת על כל עיכוב שחל והובהר להם כי מדובר בנסיבות שאינן תלויות בחברה, בין היתר המחסור הגדול בעובדים בענף הבנייה שהשפיע על כל השוק. החברה פעלה בהתאם להנחיות משרד השיכון ודאגה לעדכן את הדיירים בכל שלב. החברה פעלה תוך סיכון ממשי ועשתה ככל שביכולתה על־מנת לאפשר מסירה במועד המקורי. הדירות נמסרו לכל הדיירים ואנו ממשיכים לפעול בשקיפות מלאה מולם".
"הביטוי משבר הקורונה אינו בגדר מילת קסם"
סוגיית הפיצוי בעקבות הקשיים שנוצרו בגלל מחסור בכוח־אדם וסגירת האתרים בראשית המלחמה, מזכירה את הוויכוחים שהתעוררו בנושא הפיצוי בעקבות משבר הקורונה, והטענות ל"כוח עליון" שבגינו לא נדרשים לפצות. עד כה היו פסיקות שונות בעניין זה.
בינואר האחרון ניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב פסק דין שקיבל ערעור שהגיש עו"ד פלדמן איתן על פיצוי בגין איחור מסירה של 10 חודשים. בפסק הדין כתבה השופטת כי כבר נקבע בפסיקה ש"צמד המילים 'משבר הקורונה' או 'מגפת הקורונה' אינו בבחינת מילות קסם, שיש בהן כדי להצדיק באופן גורף כל איחור בבנייה וכל איחור במסירת דירות".
נוסף לכך, בחודש מרץ השנה נחתם הסכם פשרה במסגרת תביעה ייצוגית עם חברת אזורים. התביעה הוגשה לפני למעלה משנתיים בעקבות איחור במסירת 400 דירות בפרויקט שהקימה החברה בשוהם בתקופת משבר הקורונה. החברה סירבה לשלם את הפיצוי על העיכובים לרוכשי הדירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן אף שהאיחור במסירת הדירות נע בין 7-12 חודשים. על־פי ההסדר, הרוכשים יפוצו בסכומים שנעים בין כמה עשרות אלפי שקלים בודדים ועד קרוב ל־100 אלף שקל, תלוי במשך העיכוב במסירה ובגודל הדירה. על־פי ההערכה, התשלום לכל בעלי הדירות יגיע לכל הפחות ל־20 מיליון שקל.
המאבק: "רוב הפסיקות בעבר היו לטובת הדיירים"
מלי קריספי קלמי, ממשרד עורכי הדין קריספי, מספרת שהם נתקלים בעיכובים רבים ובכל ה מקרים היזמים טוענים שהמלחמה היא הסיבה לכך. "יש בחוק המכר סעיף ספציפי שמדבר על כך שהקבלן יכול מכל סיבה שהיא לאחר 30 ימים ללא כל פיצוי, ולאחר מכן צריך לשלם שכר דירה בגובה זהה לאותו אזור ולאותם מאפיינים של הדירה. אך יש גם סעיף בחוזים שמאפשר להכניס כמעט כל סיבה כאפשרות לאיחורים.
"אחד הדברים שאנחנו עושות במשרדנו בהסכם כזה, הוא לצמצם את הסיבות לעיכובים, כך שבטענה על עיכוב בשל מלחמה, הקבלן צריך להוכיח שעשה כל שביכולתו להשלים את הבנייה. העיכובים הרבים התחילו בקורונה. גם אז אני לא חושבת שהייתה דירה שנמסרה בזמן וכולם טענו שזה בגלל הקורונה למרות שלא הייתה לכך כמעט השפעה. רוב הפסיקות בבתי המשפט היו לטובת הדיירים.
"גם עכשיו זה אותו הדבר. יש המון עיכובים ואין כמעט דירה שנמסרת בזמן. במקרים רבים אנשים מתייאשים ורק רוצים לקבל את הדירה, אבל יש מקרים שהדיירים מתאגדים ומגישים תביעה.
"עוד לא נתקלתי בפסק דין לגבי המלחמה הזו. היזם או הקבלן צריכים להביא הוכחה שלא יכלו לסיים את הדירות. ייתכן ויש יזמים שבאמת נתקלו יותר בקשיים והאתר היה סגור חודשים, אבל גם יש כאלה שבכלל לא, זה לא מונע מהם כמובן לאחר".