הבניין ברחוב אבן גבירול 17 ת''א. הוועדה דחתה את החישוב של שני הצדדים / צילום: נוי מאיה
כמה שווה חצר מופקעת באחד מהמקומות המרכזיים ביותר בתל אביב? כנראה שלא הרבה. הוועדה להשגות על שומות מקרקעין בתל אביב קבעה פיצויי הפקעה של 330־1,900 שקל לבעלי חנויות בשדרות אבן גבירול, בגין הפקעות שבוצעו בחצר הבית ובמדרכה הסמוכה, לטובת תוואי הרכבת הקלה.
● 10,000 הודעות ישלחו: החל שלב הפקעות הקרקע בקו המטרו M2
● שאלות ותשובות | תושבי תל אביב? תגידו ביי לחניה חינם בכחול לבן
● גזירות מכל הכיוונים: מה מתייקר ב-2025 ובכמה
המבנה המדובר הוא מבנה ישן בן 4 קומות מעל קומת חנויות וקולונדה (שדרת עמודים), שנמצא בשדרות אבן גבירול 17 פינת טוסקניני 8, מול מגדל יכין, ובסמיכות לצומת עם רחוב קפלן. במאי 2017 פורסמה לתוקף תוכנית המתאר לרכבת הקלה בתל אביב (תת"ל 71/ב), שהקו הירוק נכלל בה. כחצי שנה מאוחר יותר פורסמה הודעה לפי פקודת הקרקעות המנדטורית על כוונה להפקיע קרקעות, בהן 186 מ"ר מקרקע ששימשה חצר בבית. נת"ע קבעה כי פיצויי ההפקעה לבעלי הנכסים יגיעו לכ־46 אלף שקל בסך הכל.
בעלי הנכסים שסברו שמדובר בפיצויים נמוכים, הגישו השגה על הפיצויים שנקבעו לוועדה להשגות על שומות מקרקעין לפי פקודת הקרקעות, וטענו כי נת"ע צריכה לשלם להם סכום של 1.14 מיליון שקל, .
הוועדה הזו אינה קשורה לוועדות הערר המחוזיות: תפקידה המרכזי להכריע במחלוקות לגבי גובה פיצויים בעת שמתבצעות הפקעות לצרכי ציבור שמבוצעות לפי פקודת הקרקעות המנדטורית. הוועדה מונה שלושה חברים: יו"ר הוועדה שהוא עובד מדינה שכשיר להיות שופט בית משפט שלום, נציג מטעם השמאי הממשלתי הראשי שהוא עובד מדינה, ושמאי מכריע. מטבע הדברים, המחלוקות שבאות לעיונה הן שמאיות בעיקרן, וזה גם מה שקרה בסיפור שלנו.
המחלוקת: כמה שוות המדרכות הסמוכות והחצר?
נת"ע, שיוצגה ע"י עוה"ד טלי ענבר־גולן וברק כהן ממשרד בלטר, גוט אלוני ושות' ושמאי המקרקעין אוהד דנוס וירון להט, הסבירה כי מתוך השטח המופקע, שהגיע לסך של 186 מ"ר, 175 מ"ר מהווים זה שנים רבות מדרכה ושביל אופניים לכלל הציבור, ועל כן הפיצוי בשומה שלהם מתייחס ליתרת ה־11 מ"ר, שכן שווי המדרכות הוא אפסי.
לאור זאת, חישבו את שווי הפיצויים כשווי מ"ר לחצר. שווי זה, קבעו שמאי נת"ע, שווה 15% משווי מ"ר קרקע שמיועד לבנייה (או בשמו המקצועי - שטח מבונה), שהגיע לטענתם לכ־21 אלף שקל למ"ר ב־2017, ובתוספת מע"מ - לכ־25 אלף שקל למ"ר. בסך הכל עלה, על פי החישוב הזה, כי שווי כלל הפיצויים עבור ההפקעה, יגיע לכ־41 אלף שקל, אליהם נוספו 5,000 שקל עלות ממוצעת להשקעות ופיתוח.
בעלי הנכסים, שיוצגו ע"י עו"ד מרדכי רז ושמאי המקרקעין אריה קמיל ויעל רוזנברג־צ'צ'יק, לא חלקו על עלויות הפיתוח. אולם לטענתם, גם למדרכה המופקעת יש שווי כלכלי, ואף ניכר, כי לחנויות בקומת הקרקע קיים פוטנציאל לשימוש בחזית לצורך בית קפה/מסעדה. לטענתם, לאחר הפקעה של שטח החצר ההיקפית נמנעת האפשרות להקים באזור הקולונדה מקומות ישיבה כפי שהעירייה מאפשרת לאורך כל רחוב אבן גבירול. נוסף לכך, לטענתם מדובר בנכס פינתי ובנכסים כאלה עיריית תל אביב מאפשרת הושבה גם בשטח המדרכות הפונה לרח' טוסקניני ולא רק לאורך אבן גבירול.
לפיכך, הם טענו כי יש לפצות על ההפקעה לפי שווי של 7,800 שקל למ"ר, כשווי קרקע לשימוש מסחרי, וכי אם הקרקע אינה משמשת בפועל למסחר, כמו במקרה הזה, יש להפחית ממנו 20%. עוד השיגו בעלי הנכסים על שווי הקרקע של החצר, שנת"ע הגיעה למסקנה כי נגזרת משווי של 21 אלף שקל למ"ר מבונה. להערכת המשיגים הערך האמיתי הוא 25 אלף שקל למ"ר, ובסך הכל גובה הפיצוי המגיע להם הוא 1.14 מיליון שקל.
ההחלטה: 90% מאובדן הערך משינוי הייעוד
לגבי מתודת החישובים הסבירה הוועדה כי פיצויי הפקעה בישראל מבוצעים בהליך דו שלבי: הראשון - ירידת הערך בגלל שינוי ייעוד הקרקע התכנוני, והשני - בגלל תפיסת החזקה בה ע"י הרשויות. הוועדה דנה בשלב זה רק בחלק השני של ההפקעה, ששוויו הכלכלי הוא 10% מכלל הפיצויים שמגיעים למשיגים. זאת, בעוד שהיבטי התכנון צריכים להידון בערכאות אחרות, והם הוערכו על ידה ב־90% מפיצויים.
ועדת ההשגות דחתה את עמדת נת"ע לגבי השטח שעליו יש לשלם פיצויי הפקעה, שכן בסמכותה לדון בפיצויי הפקעה, אך סכסוך בענייני טובות הנאה או זכויות כמו שטענה נת"ע על המדרכה - אינם בסמכותה, אלא צריכים להיות מיושבים בבית משפט. לפיכך יש לחשב את הפיצויים על פי היקף השטח המופקע שהוא 186 מ"ר.
הוועדה דחתה גם את החישוב של שני הצדדים שקבע כי שווי שטח חצר מהווה 15% משטח שמיועד למגורים, וקבעה כי יש לחשבו לפי 10%. ואולם, הדבר הכי חשוב בקביעה של הוועדה היה, שהיא מתייחסת לשווי הקודם של הקרקע כאל חצר מגורים, ואינה כוללת בה את הפוטנציאל הכלכלי, שעליו ביססו המשיגים את השגתם.
הוועדה חילקה את שטחי המדרכות לשניים: שטחי המדרכות לאורך רחוב אבן גבירול, שהעירייה לא הציבה בהם ספסלים, וספק אם יכלה, שכן רצועה זו מהווה ציר תנועה יחידי להולכי הרגל, ושטחי המדרכות לאורך רחוב טוסקניני שבו אין פוטנציאל מסחרי. לפיכך, גם כאן יש לבסס קביעת פיצוי על מחיר מ"ר של חצר משותפת.
הוועדה קיבלה את עמדת המשיגים לגבי שווי הקרקע, וקבעה, כי שווי מ"ר של קרקע מבונה ב־2017 באזור הגיע ל־25 אלף שקל למ"ר ולא ל־21 אלף שקל למ"ר.
ולבסוף: מכיוון שמדובר בחישוב השלב השני של ההפקעה, שהוא הקטן יותר מבחינת הפגיעה הכלכלית לבעלי הנכסים (90% מהפגיעה נעשו בעת שינוי הייעוד שנקבע לקרקע במסגרת תוכנית הרכבת הקלה), הפיצוי צומצם כדי 2,500 שקל למ"ר ובסופו של דבר הוועדה קבעה כי סך שווי הקרקע הגיע ל־46.5 אלף שקל וחלקם היחסי של המשיגים בפיצוי יגיע ל־330־1,900 שקל.