פרויקט יפו תל אביב של צמח המרמן לוישטין ודוניץ אלעד / הדמיה: 3dvision
מה קורה בפרויקט מחיר למשתכן של קבוצת דוניץ־אלעד, צ.מ.ח המרמן ומשולם לוינשטיין במתחם מכבי יפו בתל אביב? זוכי ההגרלות במקום אמנם זכו בהנחת שיא של 2 מיליון שקל ויותר מ־50% מהמחיר, אך בעיות מתמשכות שקיימות במתחם יאלצו חלק מהם להיאזר בסבלנות נוספת ולקוות שיוכלו לרכוש גם דירות גדולות, שכן עיקר ההיצע כולל של דירות 2־3 חדרים.
● הקבלנים מחבקים את ה"פטנט" שהזניק את מכירת הדירות ביותר מ־140% אשתקד
● העסקה עם ישראל־קנדה: הסדר החוב במלונות בראון מתקרב להכרעה
● בלעדי | אוניברסיטת חיפה תעבור לנמל? תוכנית המועצה הלאומית לכלכלה
מתחם מגרש מכבי יפו לשעבר מצוי בין הרחובות נס לגויים־היינריך היינה ועזה במזרח יפו. הוא בן 160 דונם, ובעבר שימש את קבוצת הכדורגל. ב־2017 אושרה במקום תוכנית, שביטלה את רחוב עזה, וייעדה את מה שהיה המגרש וסביבתו למגורים. על פי התוכנית, יוקמו במתחם 1,459 יחידות דיור ועוד 120 יחידות דיור מיוחד (כגון הוסטלים ודיור מוגן) ושטחי מסחר.
הנחה של יותר מ־2 מיליון
מכרז הקרקע הרלוונטי נערך בסוף 2018, ובו זכו שלוש החברות בקרקעות ל־14 מבנים ול־527 יחידות דיור (בהמשך המספר עלה ל־630) ואילו ההגרלות במסגרת מחיר למשתכן נסגרו במאי 2019, שאז זכו כ־300 זכאים בזכות לרכוש במקום דירות מוזלות. מספר בעיות ליוו את המתחם לאורך הדרך: הראשון הוא הוא מספר גדול של אנשים שהחזיקו בנכסים בתוך המתחם, ככל הנראה רובם פולשים, שבלי הטיפול בפינויים - לא ניתן היה להתחיל בהקמת הפרויקטים; בעיות אחרות היו חילוקי דעות בין היזמיות לעיריית תל אביב ולמשרד השיכון. אולם באחרונה נראה היה כי הכל נפתר - במתחם כולו נרשמו כ־400 עסקאות ב־2024, רובן במסגרת מחיר למשתכן.
בדיקת גלובס את העסקאות במסגרת מחיר למשתכן העלתה, כי המחיר הממוצע שלהן מגיע ל־19,500 שקל למ"ר. דירות 3 חדרים נמכרו במחירים של 1.4־1.6 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב־1.9-2.1 מיליון שקל ודירות 5 חדרים ב־2.2-2.3 מיליון שקל.
לעומתן, דירות שנמכרו בשוק החופשי נעות במחירים של 40־44 אלף שקל למ"ר. למשל, דירת 4 חדרים בקומה ה־13 במבנה של 15 קומות נמכרה ב־4.6 מיליון שקל; דירת 4 חדרים בקומה החמישית במבנה דומה נמכרה ב־4.1 מיליון שקל; פנטהאוז 5 חדרים נמכר ב־7.9 מיליון שקל. בסך הכל, לחישובנו, זוכי מחיר למשתכן זכו בהנחה ממוצעת של 55% ובלמעלה מ־2 מיליון שקל על דירות 4 חדרים.
"אנחנו יודעים שזכינו בהטבה מפליגה, אבל יש בעיות בפרויקט", אומר אוהד שפר, חבר בוועד הזוכים של פרויקט מכבי יפו. "עוד חודשיים 'נחגוג' 6 שנים לזכייה, אבל כרגע מצבם של 2 מתוך ארבעת המגרשים של דוניץ־אלעד, צ.מ.ח המרמן ומשולם לוינשטיין אינו ברור. היזמים הודיעו כי 109 הזוכים הראשונים יכולים להגיע ולבחור את הדירות שלהם, והיתר צריכים להמתין למחזור הבא".
שפר מוסיף כי היה במקום 80 מבין הזוכים והחליט לדחות את מימוש הזכייה למחזור הבא, "זאת משום שאנחנו מעדיפים לרכוש דירה גדולה של 4 או 5 חדרים, כי מאז הזכייה המשפחה שלנו התרחבה. אין לנו שום תמריץ לעזוב את מיקומנו הנוכחי בצפון הישן של תל אביב, בעבור מגורים בדירה קטנה. איננו יודעים מדוע, אבל מספר הדירות הגדולות בפרויקט מאוד קטן, וגם במחזור הבא של בחירת הדירות אנחנו נמצאים במצב גבולי".
ואכן, באתר הפרויקט מציין כי רק 63 מתוך 255 הדירות שיוקמו בו יהיו של 4 ו־5 חדרים, 85 דירות יהיו של 2 חדרים ו־107 - של 3 חדרים. בשלב זה משווקות רק 109 דירות; באתר גם מובא צילום של כתב ויתור על בחירת דירות ב־2 המגרשים המעוכבים.
"מדובר בנקודה כואבת שהמדינה תהיה חייבת להפיק מכך לקחים", אומר עו"ד ליאור לוי, המייצג רוכשי דירות בפרויקט. "חבל שזוכים רבים נאלצו להמתין כל כך הרבה שנים, ובמהלך הזמן חלקם אף איבדו את זכאותם או במקרה הטוב נאלצו לשלם מאות אלפי שקלים על שכירות. עם זאת, יש מקום להתעודד מכך שהפרויקט מתקדם, גם אם לא כל המגרשים מוכנים לשיווק. נותר רק לקוות שהשלבים הבאים יתנהלו ביעילות".
"טרם הושלמו העבודות"
במשרד השיכון ומהחברות היזמיות מסבירים כי החברות אינן יכולות לפי שעה להתחיל לבנות בשני המגרשים המעוכבים, שכן עיריית תל אביב ורמ"י טרם השלימו בהם את עבודות הפיתוח וטרם מסרו אותם ליזמים. הדברים היו ידועים עוד קודם בשלב מכרזי הקרקע לפני 6 שנים, אך משרד השיכון החליט לאחד בין ההגרלות למגרשים, מה שיצר את פערי הזמנים הנוכחיים.
באשר לתמהיל הדירות, במשרד והיזמים טוענים כי הדבר נגרם בגלל התוכנית שאושרה במקום, ושהכתיבה מלכתחילה דירות בשטחים ממוצעים קטנים. עם זאת, מספר הדירות בפרויקט גדל לפי שיטת ההקלות שבס-כחלון, שאיפשרה להגדיל את מספר הדירות בשטח בנייה נתון, דבר שהקטין אף יותר את השטח הממוצע של הדירות.