עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל נכנס ענף הנדל"ן בישראל לשיתוק כמעט מוחלט. אתרי הבנייה חדלו מלפעול, נאסרה כניסת פועלים משטחי הרשות הפלסטינית, וגם הציבור הרחב איבד את התיאבון לרכוש דירות. החודשים החלשים של סוף שנת 2023 היו המשך לשנה וחצי חלשה יחסית בעקבות עליית הריבית, אשר ייקרה את המשכנתאות וציננה את הביקושים לקניית דירות חדשות. הקבלנים חיפשו דרכים יצירתיות כיצד להתניע מחדש את המכירות, ומצאו את שיטת ה-20-80, שאומרת ללקוח: "שלם מעט עכשיו (20% מערך הדירה או אף פחות מכך), ואת היתרה מתישהו בעתיד, בעוד מספר שנים בעת מסירת הדירה".
● תושבי חוץ הסתערו על הנדל"ן בישראל: איזו עיר הייתה במוקד?
● הפרישה המפתיעה והמנכ"ל שהולך ברע: מה עומד מאחורי גל העזיבות בחברות הנדל"ן?
וזה הצליח להם. דירות אולי עוד אין, באתרי הבנייה עדיין מורגש מחסור בפועלים ובשוק מתריעים מפני הסיכונים, אך שנת 2024 במכירות - בדגש על הרבעון הרביעי שלה - היא כבר סיפור אחר לגמרי. נתוני המכירות שפרסמו 11 חברות נדל"ן בורסאיות מתחילת ינואר, מלמדים כי אצל כולן נרשם בשנה החולפת זינוק של עשרות אחוזים ויותר במספר הדירות שנמכרו. בסך הכול, כפי שלימדו הדיווחים, נרשם אשתקד זינוק של 141% לעומת 2023 במספר הדירות החדשות שנמכרו על ידי אותן חברות, ל-7,634. לעומת 2022, העלייה במכירות הגיעה ל-36%.
אצל חלק מהחברות הגדולות, כמו אאורה, אפריקה מגורים ופרשקובסקי, הרבעון האחרון היה אחראי ל-40% מהמכירות של השנה כולה, גם כתוצאה מניסיון של קונים רבים להקדים את עליית המע"מ. הדבר בא לידי ביטוי גם במדד ת"א בנייה, הכולל את מניותיהן של החברות היזמיות המובילות בישראל, שזינק ב-36% מאז חודש ספטמבר (אך עדיין מספק תשואה אפסית בהסתכלות ל-3 שנים).
"ככל שהתקדמה השנה והפסימיות הפכה לאופטימיות, אנשים הבינו שהשוק ממשיך לעבוד, וביקושים מהשנתיים הקודמות התנקזו לרבעון האחרון", אומר אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת דמרי, שמזכיר כי בדרך כלל הרבעון הרביעי נחשב חזק בענף הנדל"ן, "גם בגלל מהלכים שיווקיים ורצון של החברות והבנקים למכור יותר לקראת סוף השנה".
יוסי פרשקובסקי, יו"ר ובעלים של החברה היזמית שנושאת את שם משפחתו, מעריך שמגמת תנופת המכירות של הרבעון הרביעי תימשך גם קדימה: "אני מאמין שגם הרבעון הראשון ב-2025 יהיה חזק כמו הרבעון הרביעי של 2024", לדבריו. "הביקוש לא נעלם, הוא קיים, וזה מתנגש עם ירידה חדה בשיווקים של רשות מקרקעי ישראל. כל זה מתנקז להמשך העלייה במחירי הדירות". הללו, נזכיר, עלו נכון לסוף נובמבר האחרון בקצב שנתי של כ-8%.
"מכוונים להיות מספר אחד בשוק המגורים בארץ"
מי שהובילה אשתקד את המכירות מבין חברות הנדל"ן הציבוריות היא עמרם אברהם, שנכון לסוף הרבעון השלישי מכרה יותר מ-1,600 דירות חדשות. במקרה שלה מדובר בנתון חלקי בלבד שעוד צפוי להתעדכן כלפי מעלה בכמה מאות דירות, עם פרסום נתוני הרבעון הרביעי. מבחינתה של חברת הנדל"ן החדשה בבורסה מדובר בזינוק של פי 3 במכירת הדירות ביחס לשנת 2023 ופי 4 ביחס לזו שלפניה, וכאמור לא מדובר בנתון מלא. הסיבה לזינוק הגדול במקרה שלה היא מכירה מאסיבית של דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן, בעיקר בערי הפריפריה.
אחריה ברשימה נמצאות החברות הגדולות י.ח דמרי של הקבלן יגאל דמרי ואאורה של יעקב אטרקצ'י שמכרו 1,101 ו-1,044 דירות בהתאמה. במקרה של דמרי מדובר בקפיצה של 71% ביחס לשנה שעברה אך בירידה של 9% ביחס ל-2022, עת החלה הריבית במשק לעלות. המכירות הגדולות של החברה התבצעו באופקים, וגם בקריית גת, נתיבות, שדרות ואשקלון. "רואים את השינוי הדרמטי בדרום", אומר כהן מדמרי. "זוגות מהמרכז מגיעים לדרום בגלל עליות המחירים במרכז, וכולם מבינים שאחרי המלחמה תהיה פריחה בדרום, יחד עם התחבורה שמתפתחת".
במקרה של אאורה היא הפכה בשנים האחרונות לבוננזה בבורסה, כשהמניה זינקה במאות אחוזים על רקע הגידול הניכר בעסקיה. החברה שזיהתה מוקדם את תחום ההתחדשות העירונית נהנתה מזינוק של 314% במכירות בשנה האחרונה (1,044 דירות), והכפלה ביחס להיקף מכירותיה לפני שנתיים.
באאורה מציינים כי המקומות שהובילו את המכירות בשנת 2024 היו אופקים, יהוד, חדרה וגבעתיים. יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה והמנכ"ל מעריך שבשנת 2025 יבלטו חדרה, ירושלים ולוד. באחרונה הוא "מאמין במיוחד". אטרקצ'י גם מסמן יעד משמעותי לשנת 2025: "אני מאמין בשוק של הדירות הרחב שיש בו קהל מגוון, כלומר דירות של 2-3 מיליון שקל. אנחנו מציבים יעד של גידול משמעותי ב-2025 לעומת 2024, ומכוונים להיות מספר אחד בשוק המגורים בארץ".
לדברי אטרק'צי מאאורה: "אני חושב ש-2025 תהיה שנה של צמיחה למשק הישראלי. גם הצפון יפרח. את מה שראינו באופקים ומקומות נוספים נראה גם בצפון".
נהריה בלטה במפתיע
גם חברת אפי קפיטל שהצטרפה לבורסה ב-2024 (כמו עמרם אברהם) נהנתה מזינוק משמעותי במכירות ל-1,018 דירות, גידול של 365% ושל 296% ביחס לשנתיים שלפני כן, בהתאמה. אפי שקדי, מנכ"ל ובעלי החברה מציין כי באופקים לבדה מכרה אפי כמעט 200 דירות, וגם נהריה בלטה באופן מפתיע, "אפילו בחודשים שנפלו שם טילים". עוד הוא מציין כי החברה מכרה דירות גם בחדרה, ירושלים ואשקלון. בדומה לעמרם אברהם, גם במקרה של אפי קפיטל מדובר על שיעור גבוה של 40% בפרויקטים של מחיר למשתכן, והיתרה בשוק החופשי.
ברשימת המוכרות הגדולות אשתקד ניתן למצוא גם את אזורים עם 555 דירות, כשהערים המובילות היו נהריה וחיפה ואת אפריקה מגורים עם יותר מהכפלה של מספר הדירות שנמכרו - 535. יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות באזורים מציין כי "הביקוש בצפון ובדרום נותר יציב גם בתקופה המאתגרת הזו. הביקושים בשוק הנדל"ן פוגשים היצע נמוך, דבר שמוביל להתייקרות מחירי הדיור. זאת בהמשך גם לתהליכים נוספים כמו התייקרות תשומות הבנייה, ירידה במספר התחלות הבנייה, עלויות המימון המאתגרות בשל הריבית הגבוהה ועוד".
המחירים ימשיכו לעלות?
חרף החשש של רבים בשוק ובמערכת הפיננסית מהשלכות מבצעי ה-20-80, הקבלנים טוענים כי לא מדובר בסיכון לחברות. לדברי כהן מדמרי, "זו לא פעם ראשונה שיש מבצעים כאלה, אחוזי דחיית התשלום גבוהים יותר אבל מניסיון העבר ישראלים משלימים את העסקאות. אני לא חושש מזה אבל בהחלט חשוב לנהל את הנושא בצורה שקולה ומדודה. בסוף השוק חיפש ודאות וחוכמת ההמונים מראה שאין דירות ולא מדובר במוצר שניתן 'להנחית' בשנים הקרובות. לכן המגמה ברורה".
פרשקובסקי מסכים ש"מבצעי ה-80-20 תמיד היו, היום זה פשוט בהיקפים גדולים יותר. הביקוש לא נעלם, ויש גם רגולציה מחמירה וקשה. לכן אני קורא לזה מצב של עלייה מתמדת במחירים". שקדי מאפי קפיטל מציין כי "גם 2025 תהיה טובה למכירות של החברות. הממשלה עדיין לא מנהלת את האירוע, 80 אלף העובדים הפלסטינים לא חזרו ונכנסו במקומם רק 15 אלף, חלקם לא מיומנים".
יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות באזורים: "כבר כשהחלה הריבית לעלות, הבנו כי חלופות המימון של הרוכשים הולכות ומתייקרות, וזאת בנוסף ליתר האתגרים הכרוכים ברכישת דירה בישראל. מתוך הבנה מה כואב לרוכשים, אנו מסייעים להם באמצעות כלים מימוניים שמאפשרים להם לצלוח את התקופה הנוכחית ולרכוש דירה, בין אם מדובר בפריסות תשלומים נוחות כדוגמת 20-80 או סבסוד משכנתאות תוך סבסוד חלק מהריבית. זה מאפשר לאנשים להגיע לשוק המשכנתאות בעוד שנתיים או שלוש ולקבל ריבית טובה יותר, ומשפרי הדיור מביניהם ייהנו מפרק זמן ארוך יותר לממש את הנכס הקיים.
ובכל זאת, בנק ישראל הזהיר לאחרונה מפני המבצעים הללו ובנק לאומי היה הראשון להגביל את החגיגה בתחום. החשש העיקרי הוא שהקבלנים, כדי לאפשר את המבצעים הללו, לוקחים על עצמם הלוואות גדולות מדי והסיכון יעבור אליהם בעתיד, במקרה של אי יכולת פירעון של הקונים. כך, המפקח על הבנקים, דני חחיאשוילי, השתתף ביום ראשון בכנס התאחדות יועצי המשכנתאות וציין כי "אנחנו מעריכים שכרבע מהעסקאות הן 20/80. זה נתון גבוה יחסית ותופעה שהיקפה הולך וגדל. הסיכון המרכזי הוא של לקוחות שנכנסים לתוך העולם הזה בלי שיש להם באמת יכולת לשלם ולקנות דירה, ולהביא את מלוא הסכום".
מנגד מנכ"ל בנק מזרחי טפחות, משה לארי, ניסה להפיג את החששות וציין כי "ההלוואות הללו הן הפיתרון ולא הבעיה. בהלוואות הקבלן הבנק מבצע, כבר בנקודת ההתחלה, חיתום מוקפד עם הסתכלות עתידית על יכולת הלווה לעמוד בהלוואה, שאותה יקח בפועל רק כאשר הדירה תימסר לידיו".
מי צודק? נדע רק בעוד מספר שנים, כאשר הלקוחות יצטרכו "לפרוע את השטר" ולקנות את הדירות בפועל, ולא כמו שזה היום - רק אופציה לדירה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
