תושבי חוץ הסתערו על הנדל"ן בישראל: איזו עיר הייתה במוקד?

תושבי חוץ התנפלו על דירות בדצמבר האחרון, והיוו את אחד מהגורמים לשיא המשכנתאות שנקבע בחודש זה. מאז פרוץ המלחמה ניכר גידול ברכישת דירות בקרב תושבי חוץ, אך בניגוד לבעבר, מדובר בציבור שהוא בעיקר דתי, שמחפש דירות בבירה ירושלים.

● מימושים של רבע מיליארד שקל: חברת אקרשטיין הפכה לבוננזה משפחתית
● "מאות אלפי שקלים לכל עסק": בעלי עסקים בכפר סבא עתרו לבג"ץ נגד העלאת הארנונה

היקפי השיא של המשכנתאות בדצמבר, שהגיעו ל־13.8 מיליארד שקל, נבעו מחמש אוכלוסיות שביצעו עסקאות רבות לקראת סוף השנה והעלאת המע"מ: מגזר שבלט מאוד הם רוכשי הדירות במחירים של 2־3 מיליון שקל, שהגדילו מאוד את היקף המשכנתאות שלקחו, ובייחוד את ההלוואות היקרות. 47% מהמשכנתאות שמגזר זה לקח היו בהיקף של 1.2 מיליון שקל ויותר.

מגזר אחר, שחלקו מתמזג עם לווי המשכנתאות הראשונים, היה אנשים שרכשו דירות במשכנתאות של 1.2־2 מיליון שקל, ואילו מגזר שלישי היה רוכשי הדירות החדשות במסגרת המבצעים הפיננסיים, שנטלו הלוואות "בלון", כלומר הלוואות שמועד פירעונן נדחה. הלוואות אלה הגיעו לרמה של 3.2 מיליארד שקל בדצמבר, שיא שמכפיל ויותר את השיא הקודם.

מגזר רביעי של רוכשים שהקפיצו את היקפי המשכנתאות היו משקיעי הנדל"ן, שמספרם בדצמבר האחרון היה הגבוה ביותר מאז יוני 2022, והיה גבוה ביותר מ־50% מהיקף הלווים בחודשים שקדמו לו. המגזר חמישי, ואולי המעניין ביותר, הוא זה של תושבי החוץ. מאז פרוץ המלחמה ניכר גידול משמעותי בממדי רכישת הדירות של מגזר זה.

התאוששות מהשפל

תושבי החוץ עדיין מהווים אחוזים ספורים מכלל שוק הדירות הישראלי. אין עדיין נתונים סופיים ל־2024, אך ניתן להעריך שהרכישות של תושבי החוץ יסתכמו בכ־1,900 דירות, כ־2% מהיקף השוק בשנה שעברה. ואולם מדובר על עלייה של כ־50% לעומת היקף העסקאות שבוצעו ב־2023.

בחינת יתרות המשכנתאות למגורים של תושבי החוץ מראה כי הן הגיעו בסוף השנה ליתרה של 10.7 מיליארד שקל, גידול של 13% לעומת ספטמבר 2023; עד למלחמה הן עלו בצורה איטית מאוד, ששיקפה את היקפי הרכישות הנמוכים של תושבי החוץ.

על פי הכלכלן הראשי באוצר, שוק דירות המגורים של תושבי החוץ מצוי במגמת ירידה מאז שנות השיא 2005־2006. באותם ימים תושבי החוץ ביצעו עסקאות בקצב של 400 בחודש, ולעתים יותר; מאז הכמויות ירדו דרסטית, מכמה סיבות: המשבר הפיננסי שתקף את המערב מסוף העשור הראשון של המאה ועד לאמצע העשור השני, מחירי הדירות בישראל שעלו מאז במידה ניכרת, שער השקל שהתחזק אל מול הדולר, ומיסוי הרכישה שעלה. תקופת הקורונה היתה החלשה ביותר מבחינת השוק הזה, אז בוצעו עשרות עסקאות בחודש בלבד.

מאז, חלה עלייה מסויימת, אך לא עקבית. כשבסוף 2020 הופחת מס הרכישה ע"י שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ - תושבי החוץ רכשו יותר; אחרי העלתו מחדש בסוף 2021 - הם הורידו את מספר הרכישות שלהם, ובמהלך 2023, עד לפרוץ המלחמה, מספר הרכישות החודשי הממוצע הגיע לכ־100 דירות. בחודשי המלחמה הראשונים צומצמו הרכישות אך מאז הרבעון הראשון של 2024 חלה עלייה משמעותית, וההערכה היא כי ב־2024 המספר הגיע ל־150 דירות בחודש - רחוק מאוד מהשיא מלפני 20 שנה, אך התאוששות משמעותית לעומת השפל של לפני 5 שנים.

ואולם במקום אחד, הרכישות של תושבי החוץ כיום כמעט משתוות לימי השיא, והוא ירושלים וסביבתה, שם בממוצע נערכות כמעט 100 עסקאות בחודש בחודשים האחרונים. וזה בדיוק ההבדל הגדול בין השיאים של לפני 20-30 שנים, למה שקורה היום: אז, משקלה של ירושלים מכלל העסקאות של תושבי החוץ הגיע לרבע, כשהעיר הפופולרית ביותר היתה תל אביב, ועל השוק הזה התמודדו גם הרצליה פיתוח, נתניה, אשדוד (המרינה שהוקמה אז), ורעננה. כיום נותר מעט מאוד מאותם מקומות, וירושלים מהווה את עיקר השוק.

בדרך כלל, הרוכשים הללו מגיעים מהחברה החרדית או הדתית. מקרה שפרסמנו בעבר הוא פרויקט "מידטאון" הירושלמי של ישראל קנדה, שבמסגרתו נרכשו דירות רבות ע"י קהילה חסידית אמריקאית. מדובר במקרה בולט, אך לא יחיד, וגם בפרויקטים חדשים אחרים בעיר נמכרו דירות לאוכלוסיה חרדית לא ישראלית.

דומיננטיים בשוק היוקרה

הקפיצה שנרשמה בסוף השנה ביתרת המשכנתאות של תושבי החוץ מרמזת כי רבים מהם מחפשים דירות חדשות, ולא יד שנייה, ועל כן כדי להקדים את עליית המע"מ הם הגבירו את הרכישות ולקחו משכנתאות בחודשים האחרונים של 2024. "האנטישמיות מעלה את הראש בכל מקום, ורוכשים מגיעים לכאן מכל המקומות", אומר השמאי הירושלמי קובי ביר. עם זאת, הוא אומר כי לא כולם עושים זאת לצורך עלייה: "חלק גדול מהם רוצים 'לתקוע רגל בדלת', ושתהיה להם אופציה של מגורים בישראל".

"אנחנו רואים שלושה מקורות עיקריים של רוכשים תושבי חוץ: ארה"ב, אנגליה וצרפת. האנגלים והאמריקאים מעדיפים שתהיה להם דירה ליתר ביטחון ופחות ממהרים לעלות. הצרפתים כן עולים בכמות רבה יותר", אומר בנקאי משכנתאות בכיר. "בחודשים האחרונים רואים גידול משמעותי בכמות העסקאות, ובמיוחד בחודש ספטמבר, שזה ערב חגי תשרי, שאז באופן מסורתי הם מגיעים ארצה, ורוכשים דירות. גם בנובמבר ובדצמבר אנו מעריכים שהכמות שתימדד תהיה רבה מאוד".

בין היתר ההימצאות של תושבי החוץ מורגשת היטב בשוק היוקרה הירושלמי.

בנובמבר־דצמבר האחרונים הם רכשו 22 דירות במחירים של יותר מ־10 מיליון שקל, מתוך 72 דירות כאלה שנרכשו ב־2024, חלק גדול מהן היו דירות חדשות.