מלון של רשת בראון בתל אביב / צילום: אסף פינצוק
הרבה גבות הורמו בשוק ההון בדצמבר האחרון, כאשר רשת מלונות בראון חשפה בבקשה להסדר חוב שהוגשה לביהמ"ש כי צברה חובות עתק בגובה של כ־980 מיליון שקל. היחלשותה של הרשת, אשר הביאה את בשורת מלונות הבוטיק לישראל בתחילת העשור הקודם, אמנם הייתה ידועה זה זמן, אבל היקף החובות שצברה הצליח להפתיע. בבקשה שהגישה הרשת לביהמ"ש היא פירטה שורה של "ברבורים שחורים" שהובילו לטענתה לחדלות הפירעון שאליה הגיעה, ובהם מגפת הקורונה, המאבק סביב הרפורמה במערכת המשפט, עבודות הרכבת הקלה בגוש דן ומלחמת חרבות ברזל.
● ניתוח | לראשונה הוכר ועד עובדים פנימי במנותק מההסתדרות. מה צפוי כעת?
● הצעת חוק האיגוח: מוסדיים יוכלו לבצע עסקאות איגוח מורכבות
חודשיים חלפו מאז, והשבוע התברר כי נושי הרשת אישרו ברוב של 94% את מתווה ההסדר שיעביר את נכסיה העיקריים של הרשת לידי חברת הנדל"ן ישראל קנדה, של ברק רוזן ואסי טוכמאייר, תמורת סכום של כ־136 מיליון שקל. כעת נותר לשופט חגי ברנר להכריע אם לאשר את ההסדר סופית.
ממסמכי ההסדר שהוגשו לבית המשפט המחוזי בתל אביב השבוע, עלה פרט מפתיע: הסדר החוב של הרשת הקורסת, שהובילו ניר ויצמן וליאון אביגד, מתייחס לחובות בהיקף של כ־153 מיליון שקל - לא סכום קטן אמנם, אך רחוק מאותם מיליארד שקל עליהם הצהירה רשת בראון בעת שפנתה לביהמ"ש לראשונה.
הסיבה להסדר המצומצם, עולה מבדיקת גלובס, היא שהנושה המרכזי של רשת מלונות הבוטיק - חברה העונה לשם בית יכין - הסכים לדחות החזר חובות של כ־853 מיליון שקל עד לאחר פירעון יתר חובות הנושים.
מאחורי אותה חברה, עולה מבדיקת גלובס, עומדת ענקית הנדל"ן והמלונות האירופית אראונדטאון, שמרכז פעילותה בגרמניה ואותה מוביל הישראלי יקיר גבאי. בעבר נחשב גבאי למקורבו של מני ויצמן, אביו של ניר ויצמן, בעל השליטה במלונות בראון.
לפי גורמים בשוק, חלק ניכר מההתחייבויות של מלונות בראון לבית יכין הן בגין התחייבויות עתידיות לתשלום שכירות עבור בתי המלון שמפעילה בראון, שנחתמו לטווח של עד 10 שנים קדימה. החוב שתשלומו נמצא בפיגור, ככל הידוע עוד מתקופת משבר הקורונה, מוערך על ידי אותם גורמים בכמה עשרות מיליוני אירו. כניסתה של ישראל קנדה או כל גורם מלונאי אחר בנעליה של מלונות בראון כשוכרת הנכסים הללו, היא זו שאמורה להבטיח לבית יכין את קבלת דמי השכירות העתידיים.
הסדר על 8 מלונות בארץ
ההסכמה של בית יכין לדחות את החובות כלפיה סייעה כאמור למלונות בראון להתכנס בהסדר לחובות נמוכים יותר, גם כלפי נושים פיננסיים שלה. כך, בעוד שהחוב המקורי של בראון כלפיהם עמד על כ־785 מיליון שקל, החוב הנוכחי מסתכם בכ־76 מיליון שקל - מתוכו כ־42 מיליון בגין הלוואה שקיבלה הרשת מחברת מנורה. לפי הסדר החוב, ההחזר הצפוי לנושים בניכוי החוב לבית יכין ולנושים נוספים שהסכימו לדחות את הפירעון, צפוי לעמוד על 90%.
במסגרת הסדר החוב, צפויה חברה משותפת שתוקם על ידי ישראל קנדה (80%) והכשרה ביטוח (20%) לרכוש את רוב פעילות קבוצת בראון, תמורת יותר מ־130 מיליון שקל. העסקה כוללת שמונה מלונות מתוך 15 שהיא מפעילה בישראל. בנוסף תיכנס ישראל קנדה בנעלי מלונות בראון כזוכה במכרז של רשות שדות התעופה להקמה ולהפעלה של מתחם עסקים ושטחי מסחר ומלונאות בנתב"ג. ישראל קנדה תקלוט בשלב הראשון 80% מעובדי בראון. הסדר החוב גובש על־ידי אבי קמינסקי, בעלי חברת הייעוץ הכלכלי KCR.
תכירו את יקיר גבאי
חברת הנדל"ן אראונדטאון (Aroundtown) הוקמה לפני קצת מעל לעשרים שנה, והיא אחת מחברות הנדל"ן המסחרי הגדולות באירופה. היא רשומה למסחר בבורסה הגרמנית ונסחרת כיום לפי שווי של כ־4 מיליארד אירו, לאחר שמניות החברה זינקו בשיעור חד של 46% בשנה החולפת (אך היא עדיין נסחרת ב־70% מתחת לשיא שבו נסחרה טרם פרוץ מגפת הקורונה). העלייה האחרונה במניה הייתה על רקע צפי להפחתות ריבית והתאוששות במדינות אירופה.
אראונדטאון מנוהלת כיום על ידי ברק בר־חן, שבעבר שימש כמנכ"ל אלעד אירופה, שבשליטת יצחק תשובה. מי שנחשב לרוח החיה בחברה הוא יקיר גבאי (58), שבעבר נמנה עם בכירי ענף החיתום בישראל, וידע לנצל את תקופות הגאות בשוקי ההון בעולם, ובאירופה בפרט, כדי לבצע גיוסי ענק של מיליארדי אירו בהון ובאג"ח עבור החברה, שאותה הנפיק לראשונה לפני פחות מעשור (2015) לפי שווי של 1.5 מיליארד אירו.
גם כיום גבאי הוא אחד מבעלי המניות הגדולים בחברה (15%) ומכהן בתפקיד סגן יו"ר הוועדה המייעצת לדירקטוריון, המהווה לפי החברה "מקור להנחיה לדירקטוריון כשהוא נדרש להחלטות אסטרטגיות".
בידי אראונדטאון יש מגוון נכסים בשטח של 9.2 מיליון מ"ר, המשלמים לה דמי שכירות (נטו) של 1.15 מיליארד אירו בשנה. הנכסים פרוסים בעיקר בגרמניה ובהולנד, וכוללים משרדים (39% משווי הנכסים בספרים), דיור להשכרה (33%), מלונות (22%), קמעונאות (4%) ועוד סוגי נכסים. כרבע מהנכסים (לפי שוויים בספרים) ממוקמים בבירת גרמניה - ברלין, 8% מהם בלונדון, 7% בפרנקפורט ועוד 7% במינכן. לחברה שוכרים חזקים בנכסים, בהם הבנק המרכזי של גרמניה, עיריית ברלין, חברות ענק כמו סימנס, חברת הביטוח אליאנס, בוש, ב.מ.וו, לצד גופים פיננסיים כמו דויטשה בנק.
בתשעת החודשים הראשונים של 2024 הסתכמו הכנסות החברה מדמי שכירות (נטו) ב־883 מיליון אירו, עלייה של 3% ביחס לתקופה המקבילה. הרווח התזרימי התפעולי (FFO), נתון שלפיו נהוג לבדוק את הרווחיות של חברות נדל"ן מניב, עמד באותה תקופה על 236 מיליון אירו.
הנהלת אראונדטאון ציינה כי החברה מתאפיינת בצמיחה תפעולית חזקה של פורטפוליו הנכסים שלה בתחומי הדיור להשכרה והמלונאות. בשוק המשרדים היא רשמה בתשעת החודשים הראשונים אשתקד יציבות, וההנהלה סבורה שהחברה "ממוצבת היטב כדי להאיץ את הצמיחה שלה". עוד ציינו בהנהלה כי המומנטום של הפחתות שווי הנכסים, פועל יוצא של עליית הריבית בעולם בשנים האחרונות שהעלתה גם את שיעורי ההיוון, נמצא כיום בהאטה משמעותית.