תל אביב / צילום: Shutterstock
כבר כמה שנים ששוק הנדל"ן ועולם התכנון האורבני ממתינים לקידומה של תוכנית המתאר החדשה של תל אביב־יפו, תא/5500, שמטרתה להיערך להתפתחות העיר המתוכננת עד 2035.
● חדשות השבוע בנדל"ן | אושרה תוכנית "מרחב החשמל": מגדל עם 30 קומות בלב תל אביב
● התוכנית החדשה שצפויה לקדם הקמת מגדלי ענק ברחוב קפלן בת"א
● שאלות ותשובות | מדד תשומות הבנייה זינק בחדות. מה יקרה למחירי הדירות?
מדובר בעדכון של תוכנית המתאר הקיימת לעיר, תא/5000 שאושרה ב-2016, והסיבה להמתנה הרבה נובעת בעיקרה מהיקף זכויות הבנייה העצום שמציע העדכון: עם פוטנציאל של תוספת 11.3 מיליון מ"ר שטחי מגורים, כ־6.1 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה ועוד שטחים רבים בשימושים אחרים, ועם אפשרות לבינוי שיגיע עד 80 קומות בנקודות מסוימות - אין פלא שהתוכנית המעודכנת היא "אירוע" של ממש. השבוע מגיעה התוכנית המעודכנת לשלב ההפקדה שלה, וזה בדיוק הזמן להבין אילו בשורות היא מביאה איתה. גלובס עם התשובות לשאלות המרכזיות סביב תא/5500.
מה היא תא/5500?
תוכנית המתאר המעודכנת תא/5500 החלה בכתיבת התוכנית האסטרטגית לעיר עוד ב-2005, שבעקבותיה נוסחה תוכנית המתאר הנוכחית, תא/5000. ב-2017 עודכנה התוכנית האסטרטגית הקיימת, זו שנכתבה לפני 20 שנים, והשלב הבא הוא ניסוח ואישור העדכון לתוכנית המתאר הקיימת. בתחילת 2021 החלה באופן מעשי העבודה על התוכנית המעודכנת, וביולי 2022 המליצה הוועדה המקומית על הפקדתה בוועדה המחוזית. השבוע הוועדה תדון סוף־סוף בהפקדתה, לפני שמיעת התנגדויות שעוד יוגשו.
כיצד נקבע היקף זכויות הבנייה במסגרת התוכנית?
התוכנית קובעת את היקף זכויות הבנייה הנוספות שיינתנו במסגרתה על סמך המושג רח"ק, רצפה חלקי קרקע - היחס בין שטח מגרש לבין שטחי הבנייה המותרים בו, שנקבע על ידי הוועדה המקומית לכל אזור, פרויקט או מתחם בפני עצמו. בתוכנית תא/5500 הוא נקבע לאחר הקצאת שטח לצורכי ציבור.
איפה ניתנות זכויות הבנייה הרבות ביותר?
בהתאם לגיבושה של התוכנית המעודכנת לפי צירי המתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים) המתוכננים והקיימים, מרבית הזכויות המוצעות בה הן לאורך אותם צירים ובסביבתם. בהתאם, בתוכנית הוגדרו גובהי בנייה באזורי העיר השונים. כך, למשל, לאורך נתיבי איילון, שם מתוכנן לעבור אחד מקווי המטרו, אין כל הגבלת גובה - הן בקטע שבין מחלף ההלכה למחלף לה גווארדיה, דרך מחלף ארלוזורוב והשלום, והן באזור צומת חולון.
ישנה העצמת זכויות משמעותית יותר?
כן. תא/5500 מציעה גם זכויות בנייה במקומות נקודתיים, שתאפשר בנייה גבוהה ונרחבת במיוחד, חלק ממנה חריגה גם לסטנדרטים של ת"א. כך, בסביבת צומת גלילות שברובע צפון־מערב (הרובע הצפוני ביותר המתוכנן בעיר) יינתן רח"ק 15 לתעסוקה, קרי פי 15 משטח הקרקע במגרש נתון, ורח"ק 11 למגורים, ו"תותר בנייה נקודתית חריגה לסביבתה, לתעסוקה מעורב, עד 80 קומות"; במרחב ארד שבפארק עתידים יותר רח"ק מרבי של 12.8 בייעוד תעסוקה, ותתאפשר בנייה של עד 50 קומות; לא רחוק משם, באזור נווה שרת מזרח, תתאפשר בנייה של עד 40 קומות לתעסוקה.
האם התוכנית מציעה זכויות רבות מאלו שבתמ"א 70?
בגדול, התשובה היא כן. תמ"א 70 שאושרה בסוף השנה החולפת במועצה הארצית לתכנון ובנייה, היא תוכנית מתאר ארצית שקובעת את זכויות הבנייה לאורך קווי המטרו של גוש דן, שעוברים כאמור גם בשטחי תל אביב־יפו. יזמים רבים טוענים כי העצמת הזכויות שהיא מציעה אינה מספיקה, והתבוננות בפרטים מגלה שיש צדק בדבר: אומנם תמ"א 70 מגדירה במסמכיה "רח"ק מינימלי", שעליו אפשר להוסיף זכויות, אך המספר הגבוה ביותר שהיא נוקבת בו הוא רח"ק 9. זאת בעוד תא/5500, כפי שראינו, מציעה רח"ק גבוה בהרבה במקומות מסוימים.
איזו תוכנית גוברת במקרה של "התנגשות"?
שתי התוכניות, תא/5500 ותמ"א 70, מתייחסות במקומות שונים לאותם שטחים ואזורים, בעיקר לאורך קווי המטרו המתוכננים כמובן. ההוראות של איזו מהתוכניות גוברות במקרה כזה? על פי הוראות תא/5500, אפשר להבין כי הוראותיה גוברות: "תוכנית זו תואמת להוראות תמ"א 70", כך נכתב בתוכנית המתאר המעודכנת. "לפיכך, תוכניות מפורטות הכלולות בתחום התמ"א יקודמו מכוחה של תוכנית זו". עם זאת, לא מדובר בקביעה סופית: במסגרת הדיונים בוועדה המחוזית גם סוגיה זו תועלה על השולחן, כדי להבטיח התאמה בין התוכניות.
ומה לגבי החניה?
תא/5500 לא מגדירה תקן חניה ספציפי, אך מתוך הוראותיה אפשר להבין לאן הרוח נושבת: העדפה של הולכי רגל על פני הרכב הפרטי, ועידוד השימוש בתחבורה ציבורית, יביאו לצמצום החניות הזמינות, ודאי בפרויקטים עצמם. ראשית, התוכנית קובעת כי תקן החניה יהיה בהתאם לתקן התקף במועד אישורה. עם זאת, היא מציינת כי "לא תותר הצמדת חניות (קרי קביעת מפתח חניות לפי מבנה, י' נ') למעט בשימושי מגורים ושימושים ציבוריים".
עוד היא קובעת כי בתוכנית עם מגרש למבני ציבור תידרש הקמת חניה ציבורית תת-קרקעית בתחום המגרש, "אשר תוסיף מקומות מעבר לנדרש על פי התקן לשימוש הציבורי עצמו". עוד נקבע, כי יצומצמו כניסות לחניה החוצות רצועות הליכה ורכיבה, ויצומצמו קונפליקטים בין הולכי רגל ובין העלאה והורדה של נוסעים וסחורות.
מי הם המרוויחים הגדולים מהתוכנית ומי המפסידים?
נראה כי בראש ובראשונה מי שתיהנה ממימוש התוכנית היא עיריית תל אביב־יפו, שעם תוספת של מיליוני מ"ר חדשים, תוכל לגרוף היטלי השבחה בהיקפים של עד עשרות מיליארדים. בעבר העריכה העירייה כי רק ממימוש רובע שדה דב היא תגרוף כמעט 6 מיליארד שקל. גם היזמים, בעיקר בתחום המגורים, צפויים להרוויח - כפי שקרה בעבר לא פעם, בכל מקרה שבו תוכנית גדולה בתל אביב־יפו אושרה ויצאה לדרך.
המפסידות הגדולות הן, ככל הנראה, העיריות השכנות, אשר כבר כיום מתמודדות עם ביקוש נמוך לשטחי משרדים, למשל. תא/5500 מאפשרת להוסיף לתל אביב יותר מ-6 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה, שבוודאי ישאירו את החברות הגדולות אצלה, במקום שאלו יחפשו את מקומן בערי הלוויין כמו בני ברק, פתח תקווה, חולון, בת ים וראשון לציון, ובוודאי בערים רחוקות יותר.
בעוד כמה זמן התוכנית תאושר?
עד לאישור התוכנית צפוי לחלוף זמן מה, כמה חודשים לפחות. אם אכן הוועדה המחוזית תחליט השבוע על הפקדתה של תא/5500, יחל שלב הגשת ההתנגדויות, שצפוי להימשך זמן לא מבוטל. לאחר מכן ייתכן שיידרשו תיקונים בתוכנית, ואולי אף סבב התנגדויות נוסף בעקבותיהם, ורק לאחר מכן היא תובא לאישור.
האם ניתן יהיה לממש פרויקטים לאחר מכן?
לא. תוכנית תא/5500 היא תוכנית מתאר שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. המשמעות היא שלאחר אישורה, יהיה צורך לקדם לכל תא שטח או פרויקט בתחומה תוכנית נקודתית, שרק לאחר אישורה ניתן יהיה להגיש בקשות להיתרי בנייה נקודתית. המשמעות בפועל היא שהוצאת היתרי בנייה ראשונים לפרויקטים שיתוכננו על פי עקרונות תא/5500 תתרחש רק בעוד כמה שנים, ככל הנראה.