מדד תשומות הבנייה זינק בחדות. מה יקרה למחירי הדירות?

כשפורסמו נתוני המדדים של ינואר 2025 על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) בסוף השבוע שעבר, עיקר הפוקוס היה באופן טבעי על העלייה המשמעותית במדד המחירים לצרכן - 0.6% בינואר, קצב אינפלציה שנתי של 3.8% - ועל המשך העלייה במדד מחירי הדירות, שהוסיף 0.4% והגיע לקצב שנתי של 7.3%. אבל בהודעה "הסתתרה" עלייה שמבחינת ענף הבנייה עצמו היא דרמה של ממש: העלייה המשמעותית במדדי תשומות הבנייה.

● השווי נחתך ב־40%: בכמה נמכרה קרקע לאלפי דירות בשדה דב?
● בדיקת גלובס | מלונות בראון: כך הפך חוב של מיליארד שקל להסדר של כ-150 מיליון בלבד  

"במדד חודש ינואר 2025 עודכן מרכיב שכר העבודה במדד מחירי תשומה לבנייה במגורים, במדד מחירי תשומה בבנייה למסחר ומשרדים ובמדד מחירי תשומה בסלילה וגישור", נכתב בהודעת הלמ"ס. "מטרת העדכון היא לתת ביטוי לשינויים שחלו בענף הבינוי עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל". השלכות העדכון: עלייה של 2.6% במדד התשומות בחודש בודד. עד כמה מדובר בעלייה דרמטית, איך היא עלולה להשפיע על הענף והאם תהיה לכך השפעה גם על רוכשי הדירות? גלובס עם התשובות לשאלות המרכזיות.

מה הם מדדי התשומות של הלמ"ס?

הלמ"ס מפרסמת אחת לחודש שבעה מדדי תשומות (תשומה = משאב המשמש בתהליך הייצור), אשר מטרתם למדוד את השינוי במחירי מוצרים ושירותים המשמשים ענפים שונים, וכן את השינוי בעלות העבודה באותם ענפים. הם נאספים על סמך נתונים מחברות, וכהגדרת הלמ"ס מהווים "אינדיקטור כלכלי חשוב לגורמים שונים במשק".

אחד התפקידים החשובים של המדדים הללו הוא בהיותם אמצעי להצמדת חוזים: חוזי עבודה בענפים השונים מוצמדים למדדים הללו, כדי לשקף את השינויים (עלייה או ירידה) במחירי התשומות לאורך הזמן. בענף הבנייה ישנם שלושה מדדי תשומות מרכזיים: מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים, מדד מחירי תשומה בבנייה למסחר ולמשרדים ומדד מחירי תשומה בסלילה וגישור.

בכמה עלו מדדי התשומות בענף הבנייה?

מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה בינואר 2025 ב־2.6%, ובראייה שנתית מדובר על קצב עלייה של 5.3%; מדד מחירי תשומה בבנייה למסחר ולמשרדים עלה ב־1.1%, ובראייה שנתית מדובר על עלייה של 3.7%; מדד מחירי תשומה בסלילה וגישור עלה ב־1%, ובראייה שנתית מדובר על עלייה של 2.8%.

האם מדובר בעלייה חריגה?

כן. לרוב מדדי התשומות עולים באחוזים בודדים בשנה, ובבחינת הנתונים 20 שנה לאחור, הייתה רק פעם אחת שבה העלייה השנתית הייתה גבוהה מ־10% - ב־2007, מדד מחירי תשומה בסלילה וגישור עלה ב־13.1%. בבחינת מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עניין זה מובהק עוד יותר: מתוך 20 השנה האחרונות, בעשר שנים שונות עליית המדד - לאורך שנה שלמה - הייתה נמוכה מהעלייה שהציג המדד בחודש ינואר 2025 לבדו.

כך, בין 2013 ל־2020 העלייה במדד תשומות הבנייה למגורים, בכל שנה בפני עצמה, לא הייתה גבוהה מ־2%.

"שיעור השינוי החודשי הממוצע במדד ב־20 השנים האחרונות עומד על כ־0.2% בלבד", מוסיף מתן שטרית, כלכלן ראשי בחברת הפניקס. "זה הזינוק החודשי החד ביותר מאז אוגוסט 2005".

האם גם הקצב השנתי נחשב גבוה?

בהתבוננות על "התנהגות" המדד מאז 2005, ישנן רק שלוש שנים שבהן העלייה השנתית הייתה גבוהה יותר: 2005, 2006 ו־2021.

בהקשר זה נציין כי קצב עליית המדד בארבע השנים האחרונות גבוה למדי, עוד לפני השינוי של ינואר 2025: ב־2021 הוא עלה ב־5.6%, ב־2022 הוא עלה ב־4.8%, ב־2023 בשיעור של 2% וב־2024 בעוד 2.9%.

 מתן שטרית, כלכלן ראשי בחברת הפניקס / צילום: רמי זרנגר

מדוע עלו מדדי התשומות בשיעורים כאלו?

הלמ"ס מסבירה את העלייה הגבוהה במדדים בינואר בעדכון שנוגע בעיקר לשכר העבודה בענף הבנייה כולו, ובמילים אחרות, "עדכון מרכיב שכר העבודה".

כפי שחשפנו כאן בגלובס בנובמבר האחרון, כונסה הוועדה המייעצת של הלמ"ס כדי לדון בשינוי המשקלות והרכב המדד כך שאופן חישוב שכר הפועלים ישתנה, ומשקלו במדד יעלה, זאת בעיקר בעקבות השינויים הדרמטיים שחלו בענף מאז פרצה מלחמת "חרבות ברזל", ואיסור כניסתם של פועלי בנייה פלסטינים לשטחי ישראל.

בכמה עלה שכר העבודה לפי הלמ"ס?

בבנייה למגורים העלייה במחירי שכר העבודה בינואר 2025 הייתה 4.5%, ובראייה שנתית - 9.2%; בבנייה למסחר ולמשרדים העלייה בינואר הייתה של 3.3%, ובראייה שנתית - 8.6%; ובסלילה וגישור העלייה הייתה הגדולה ביותר - עלייה חודשית של 5.3%, וקצב שנתי של 9.4%.

לשם הפרופורציה נציין כי במהלך חצי השנה האחרונה מחירי שכר העבודה בבנייה למגורים עלו בכל חודש בשיעור של פחות מאחוז. אגב, הלמ"ס כללה בעדכון שלה גם את העלייה, ספציפית בשכר של פועלי הבניין: 12.3% מתחילת המלחמה ועד היום.

מדוע עודכן רק רכיב השכר במדד?

"עדכון משקלות 'פנימי' של מרכיב מרכזי במדד בין עדכון כולל למשנהו הוא עניין חריג ביותר", מסבירים בלמ"ס, "אבל מצבי הקיצון חייבו להגמיש את המתודולוגיה הרגילה". בלמ"ס מדגישים כי עבודת עדכון המדד נמשכת, גם ברכיביו האחרים, וצפויה להסתיים ביולי השנה.

ומדוע ה"קפיצה" התרחשה בבת־אחת?

אחת הביקורות על הלמ"ס היא שהעדכון שעשתה התנקז לחודש אחד, במקום לבצע אותו בצורה מדורגת יותר, שתאפשר לשוק לעכל את העלייה.

"לו הלמ"ס הייתה מעדכנת את המשקולות בתדירות גבוהה יותר, בדומה לעדכון משקולות מדד המחירים לצרכן שמתבצע אחת לשנתיים, העלייה במדד תשומות הבנייה הייתה עדיין מהירה - אך הדרגתית יותר", אומר שטרית. "כבר בתחילת 2024 היינו עדים לעלייה חסרת תקדים בשכר העבודה בענף הבינוי, בעוד רכיב השכר במדד תשומות הבנייה הצביע באותה תקופה על עלייה של כ־0.5% בלבד. העדכון שביצעה הלמ"ס שיקף בחודש אחד את הפער שנצבר במשך השנה האחרונה".

פרופ' דני בן שחר, יו"ר הוועדה הציבורית המייעצת בנושא בינוי, דיור ונדל"ן במועצה הציבורית לסטטיסטיקה, אמר השבוע בעניין זה כי "מתוך תפיסת עולם של שקיפות מלאה החליטה הוועדה שברגע שממצאים מצויים בידי הלמ"ס - יש לפרסם אותם לאלתר ולא לפרוס את העדכון לאורך זמן".

מלבד השינוי במשקל השכר במדד, אילו שינויים נוספים נכנסו לתוקף?

הלמ"ס הודיעה כי בעקבות השינויים שאירעו במלחמה היא משנה את שיטת איסוף הנתונים שלה, ותשתמש גם באיסוף נתונים ממקורות מידע נוספים, כגון מחירוני עלויות פרויקטים. "לאור המלצות הוועדה המייעצת, מדי רבעון ייערך שימוש במקורות המידע הנוספים הללו, על מנת לבדוק את שיטת המדידה השוטפת של שכר העובדים הזרים", נכתב בהודעת הלמ"ס.

מהי ההשפעה של המהלך על קבלני הביצוע?

חוזי עבודה רבים בשוק, גם בין קבלנים לבין המדינה וגם בין קבלנים לבין יזמים בשוק הפרטי, צמודים למדדי התשומות. כאשר המדדים אינם משקפים את מלוא העלייה בתשומות, ההצמדה אינה משקפת את מחירי התשומות בשטח והקבלנים מפסידים מכך כסף.

התאחדות הקבלנים בוני הארץ וחברות בנייה ותשתיות מצביעים על כך כבר שנים, עוד הרבה לפני המלחמה. מאז תחילת המלחמה הטענות הוחרפו, שכן מצוקת כוח האדם בתחומים הללו הקפיצה את שכר העבודה, אך מדד תשומות הבנייה עלה בחלקי אחוזים בלבד ובכל 2024 רשם עלייה של כ־3%.

כפי שמציינת הלמ"ס עצמה בעדכון של ינואר, הרכב מדדי התשומות לא עודכן מאז 2011, הן מבחינת מרכיב שכר העבודה והן מבחינת משקל העובדים הזרים מתוך כלל העובדים בענף.

האם העתירה של דניה "זירזה" את העדכון?

לאחרונה הגישה חברת דניה סיבוס, אחת מחברות הביצוע הגדולות בישראל, עתירה לבג"ץ נגד הלמ"ס, בשל העובדה שמדדי התשומות הרלוונטיים לא עודכנו כבר שנים. "הלמ"ס מתעלמת, או שמא אינה מבינה, את ההשלכות הקשות שיש לקריסת המדדים על קבלני הביצוע בישראל", נכתב בעתירה, שהוגשה באמצעות עורכי הדין בני שפר, רונן ברומר, אביתר אזולאי וסתיו סוויסה ממשרד ש. הורוביץ ושות'.

הסמיכות בין האירועים - הגשת העתירה ועדכון המדד שהגיע זמן קצר אחריה - העלתה השערה באשר לקשר בין הדברים, אך בלמ"ס מכחישים: "אין לעדכון כל קשר לתביעה של דניה סיבוס. תכנון העדכון הכולל של המדד ותחילת העבודה עליו נעשים כבר תקופה, עוד מלפני המלחמה".

 עמית גוטליב, יו''ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז / צילום: ענבל מרמרי

ומה הן ההשלכות על היזמים?

ההשלכות על היזמים הן הצד השני של המטבע: בעוד הקבלנים טוענים להפסדי כספים לאורך כל תקופת המלחמה, בשל העובדה שהמדדים לא עודכנו בהתאם לעלייה בעלות העבודה מאז אוקטובר 2023, היזמים מרגישים את הפגיעה כעת, כמי שמשלמים לקבלנים את התשלום על עבודתם.

חוזי העבודה מול הקבלנים צמודים במרבית המקרים למדדי התשומות, ועלייה משמעותית כל כך בתוך חודש אחד "מקפיצה" מיידית את הסכומים שעליהם לשלם לקבלנים.

לדברי עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז ומבעלי חברת גוטליב אחריות בבנייה, "במשך שנה וחצי, כשהמדדים לא שיקפו את המציאות בשטח, היזמים הגיעו עם הקבלנים להסכמות ולהבנות שאפשרו את המשך העבודה. עכשיו, בבת־אחת, תהיה תוספת עלויות של מאות מיליונים ואפילו מיליארדי שקלים ליזמים.

"רק עבור החברה שלי השינויים הללו משמעותם תוספת עלויות של כ־100 מיליון שקל.

"היזמים לא יוכלו לעמוד בתשלומים האלה. הם עובדים ברווחיות של 12%־14% על פני שלוש שנים, ועלייה גבוהה כל כך במדדי התשומות בכל שנה יכולה לקזז את הרווחיות לחלוטין.

"זה מכניס את השוק למצב מאוד מסוכן". שטרית מוסיף ומתריע: "רק לפני כמה ימים הזהיר בנק ישראל מפני שחיקת הרווחיות בענף הבנייה, שמתקרבת לאפס עקב הזינוק בהוצאות המימון. כל זעזוע נוסף רק מגדיל את הסיכון בענף".

האם העלייה במדדים תשליך גם על רוכשי הדירות החדשות?

כבר במסגרת הפרסום בגלובס בנובמבר האחרון ציינו כי עדכון הרכב המדדים עשוי להשפיע על מחירי הדירות ולהעלות אותם, גם רטרואקטיבית - בעיקר בשל אותה "התנפחות" של עלויות החוזים המשולמים לקבלנים. מבדיקת גלובס, עליית המדדים בינואר משמעותה ייקור של 1% במחירי דירות חדשות וביתרת חובם של רוכשי דירות שכבר רכשו אותן, כלפי היזמים, זאת נוסף על הייקור שנרשם בחודש שעבר במחירי הדירות עקב העלאת המע"מ.

האם תהיה השפעה על מבצעי הקבלנים?

כדי להתמודד עם המציאות הכלכלית המאתגרת בעקבות העלאת הריבית מאמצע שנת 2022, קבלנים רבים מציעים בחודשים האחרונים מבצעים לרוכשי דירות חדשות, המתמקדים בעיקר בצד מימון העסקה. ייתכן שהעלייה החריגה במדד תשנה את המצב: "בשנה האחרונה מכירות הדירות החדשות מוּנעות בעיקר על ידי מבצעי קבלן, שבין היתר כוללים פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה", אומר שטרית. "המשמעות היא שכעת יזמים רבים עלולים למצוא את עצמם סופגים הוצאות בלתי צפויות שיפגעו ברווחיותם". גוטליב מוסיף כי "כל עוד המדד עלה בשיעור נמוך, היזמים והקבלנים יכלו לספוג את הפטור מההצמדה למדד בעת מכירת דירה. בעקבות עליות כאלו במדדים, יזמים יצטרכו להפסיק עם המבצעים הללו ולחזור להצמדת המחיר, עד כמה שמתיר להם החוק, כדי שלא תהיה שחיקה ברווחיות שלהם. הבנקים יצטרכו גם הם להיכנס לתמונה, כי התחשיבים הכלכליים של פרויקטים צפויים להשתנות משמעותית".

האם המדדים ימשיכו לעלות גם בהמשך?

כל הסימנים מראים שכן, בעיקר כל עוד יידרשו עוד פועלים זרים ומחירי חומרי הבנייה יוסיפו להתייקר, כתוצאה מהמשבר המדיני מול טורקיה.

יואל פינקל, המשנה לסטטיסטיקן הלאומי בלמ"ס, ציין השבוע כי "ככל שמספר העובדים הזרים ילך ויגדל, הוא ימשיך להשפיע על המדד". שטרית מציין כי סימנים בשטח מעידים על המשך העלייה במחירי הסחורות, על רקע זינוק חד במחירי החוזים העתידיים (התחייבויות רכישה) מתחילת השנה: "בחינת חוזים עתידיים על מדד המייצג את מחירי הפלדה לדוגמה - חומר גלם מרכזי בתעשיית הבינוי - מספקת אינדיקציה ברורה לכך שמחירי התשומות עשויים להמשיך ולהתייקר", הוא אומר. גוטליב מצידו מזהיר כי "מדד מחירי התשומות בבנייה למגורים יכול להגיע גם לשיעור דו־ספרתי השנה".