בנייני מגורים בשכונת פלורנטין, תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי
תל אביב היא העיר המבוקשת ביותר על ידי משקיעי הנדל"ן: בין 2015 ל־2024 נוספו בעיר כמעט 23 אלף דירות להשכרה - כ־10% מכלל התוספת של הדירות להשכרה בכל המדינה, כך עולה מניתוח גלובס של נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) אודות דירות בשכירות ובבעלות.
● המשקיע מכר דירה בב"ש וקנה בבני ברק: כמה שילם על דירת שני חדרים בעיר?
● השם היסטורי, המחירים בשמיים: דירת ארבעה חדרים בפרויקט הזה בתל אביב עולה כבר 10 מיליון שקל
במקום השני בתוספת דירות להשכרה נמצאת ירושלים, ואילו אל המקום השלישי השתרבבה רמת גן, שהקדימה את חיפה, שנחשבה מאז ומתמיד לאחת משלוש הערים המבוקשות ע"י משקיעים.
עוד עולה מהניתוח כי במקומות מסוימים היצע הדירות להשכרה הוכפל והרבה יותר מזה, עקב מבצעי מחיר למשתכן שנערכו בהם.
השינוי: משקיעים צעירים ויורשי דירות
ב־2015, ערב תחילת ההגרלות של מחיר למשתכן, היו בישראל כ־630 אלף דירות מושכרות. בסוף שנה שעברה, מספרן עלה לכ־852 אלף - עלייה של כ־222 אלף במספר ו־35% בשיעור.
מדובר במספרים מרשימים, שכן באותו זמן נרשמה עלייה של 15% במספר הדירות שנרכשו למגורים - ל־2.1 מיליון כיום. כלומר, מדובר בעשור שחלק משמעותי מהדירות שנרכשו בו הוקצו למטרות השקעה.
נתונים אלה סותרים לכאורה את נתוני הכלכלן הראשי באוצר שמורים כי בתקופה זאת, מלאי הדירות שבידי המשקיעים דווקא פחת ב־32 אלף יחידות דיור, וכי הרכישות שלהן הצטמצמו במידה ניכרת, עקב העלאת מס הרכישה למשקיעים ב־40% לפחות (תלוי במדרגת המס).
אולם לכלכלן הראשי אין מידע אודות שני ציבורים חשובים של משקיעים: הראשונים הם יורשי דירות, והשניים, שבהם נעסוק, הם "משקיעים צעירים" שרוכשים דירות יחידות, אך בפועל אינם משתמשים בהן למגורים, אלא משכירים אותן ונותרים להתגורר בשכירות במקום אחר.
כמו כן, הכלכלן הראשי אינו כולל בחישוביו דירות שמוקמות במסגרת דיור להשכרה ארוכת טווח ודירות שמשוייכות לדיור הציבורי. כ־34 אלף דירות מושכרות לטווח הארוך ע"י חברות פרטיות במסגרות שונות - חוק עידוד השקעות הון, דירה להשכיר ובאופן פרטי. רובן הגדול נוסף למצבת הדירות להשכרה בעשור האחרון.
לעומת זאת הדיור הציבורי, שבמסגרתו מושכרות כיום כ־57 אלף דירות, סבל בעשור האחרון מירידת מלאי של 10,000 דירות.
לפיכך, ההערכה שלנו היא שחלק ניכר מהשינוי במספר הדירות להשכרה נובע מהמשקיעים הצעירים ומיורשי הדירות, כשבסופו של דבר גם משקיעים רגילים הוסיפו לרכוש דירות, אם כי כאמור, הם מכרו יותר משרכשו.
המובילות: תל אביב ממשיכה לעלות, חיפה בירידה
תל אביב היא היעד הטבעי למשקיעים בישראל, או ליתר דיוק - למשקיעים בעלי הון, שכן מחירי הדירות בעיר אינם מאפשרים לכל אחד לרכוש בה דירה.
מאז 2015 עלה מספר הדירות להשכרה בעיר ב־28%, מ־81 אלף ל־104 אלף בסוף 2024, דבר שהופך אותה לבירת המשקיעים הבלתי מעורערת של ישראל. 47% מהדירות בתל אביב הן דירות מושכרות.
במקום השני מצויה ירושלים שבה גדלה כמות הדירות המושכרות מאז 2015 ב־15.8 אלף דירות. בעיר יש כיום כ־79 אלף דירות מושכרות.
רמת גן הגיעה במפתיע למקום השלישי עם תוספת של 10,200 דירות להשכרה. בעיר יש כיום כ־28 אלף דירות מושכרות, כ־40% מכלל הדירות בעיר.
שתי ערים שצברו במשך השנים פופולריות בקרב משקיעים - חיפה ובאר שבע - ירדו בתוספת הדירות המושכרות בהן - במיוחד השנייה. חיפה הגיעה למקום הרביעי, עם תוספת של 8,900 דירות, ואילו באר שבע מצויה רק במקום התשיעי, עם תוספת של 4,900 דירות להשכרה מאז 2015. יתכן מאוד שמשקיעים הגיעו למסקנה ששתי הערים הגיעו לסוג של רוויה, ופחות מהם מחפשים בהן דירות.
לעומת זאת, בראשון לציון ובפתח תקווה (תוספת של 6,800 דירות בכל אחת), חריש (5,800) ונתניה (5,600), משקיעים רכשו דירות בכמות משמעותית. אל חריש עוד נחזור בהמשך, שכן מדובר בתופעה של ממש.
באופן פרדוקסלי, "המשקיעים הצעירים", שחלק משמעותי מהם הם רוכשי דירות במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות, סייעו להציל את שוק השכירות מעליות מחירים ניכרות, שכן על אף כשלון הממשלה בעיצוב תוכנית ורגולציה לענף הזה, עדיין היצע הדירות להשכרה גדל בתקופה הזו באופן משמעותי, מה שתרם מאוד לוויסות ומיתון העליות במחירי השכירות.
מחיר למשתכן: שינה את שוק השכירות באזורים מסוימים
כמה מבין הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן הפכו לדירות להשכרה? אין בידינו מספר, שכן הדברים לא נבדקו, למעט סקר בודד שערך משרד השיכון לפני שלוש שנים, ממנו עלה כי 36% מרוכשי הדירות במסגרת מחיר למשתכן דאז השכירו אותן.
להערכתנו אוכלסו עד כה כ־60 אלף דירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן, והמשמעות היא שכ־22 אלף מהן מושכרות; מדובר אמנם בכ־10% מהגידול במספר הדירות להשכרה, אך במקומות שונים שוק השכירות השתנה באופן קיצוני בעקבות כך, כפי שניתן לראות בדוגמה הבאה.
לראש העין נוספו מאז 2015 11.4 אלף יחידות דיור. באותה תקופה גדל מספר הדירות להשכרה בעיר ב־220% וכיום הוא מגיע ל־6,700 דירות. שכונת המגדלים החדשות בדרום מזרח העיר (שכונת האמנים, פרס נובל, פסגת טל) בולטות מאוד בנציגות שלהן בעיר, מבחינת דירות להשכרה. חלק משמעותי מהן נרכשו, ככל הנראה במסגרת מחיר למשתכן.
מדובר באחת מהדוגמאות הבולטות לעניין זה, אך היא לא היחידה. דוגמאות נוספות ניתן למצוא גם בטירת הכרמל, שם מספר הדירות להשכרה זינק ב־95% ל־3,600, כשחלק ניכר מהגידול נעוץ בשכונה הדרומית החדשה, נוף ים, שאף בה בוצעו הגרלות של מחיר למשתכן.
לעפולה נוספו 7,000 יחידות דיור מאז 2015, ו־1,200 להשכרה. מקום בולט במיוחד בדירות להשכרה הוא רובע יזרעאל, שמרגע הקמתו - באמצע העשור הקודם - משך משקיעים, כולל משקיעים צעירים, שרכשו דירות מוזלות במחיר למשתכן.
כ־38% מהדירות ברובע זה מושכרות, וכאן ניתן לציין, כי ההערכות המוקדמות היו גבוהות בהרבה, והחשש שליווה את הקמת הרובע היה שהוא יישלט לגמרי ע"י משקיעים ושוכרים, מה שעד כה לא מתגשם.
בקריית ביאליק קרה דבר מעניין, ונראה כי העיר "הותקפה" על ידי משקיעים שהסתערו עליה בעשור האחרון. לעיר נוספו כ־3,000 יחידות דיור וכ־3,200 יחידות דיור להשכרה, בעיקר לאזור הצפוני הוותיק צור שלום, אך גם לצפון החדש, שהוא שכונת אפק, שבה הוגרלו דירות רבות במסגרת מחיר למשתכן. כ־37% מהדירות בשכונה מושכרות.
בשוהם, עיר קטנה, התנהלו לפני כשמונה שנים מאבקים גדולים סביב ההגרלות של מחיר למשתכן, שכן בני מקום סברו כי עליהם לקבל יותר דירות ממה שהוקצו להם. בסופו של דבר, מ־2015 ועד סוף שנה שעברה נוספו לעיר יותר מ־900 דירות להשקעה, ו־55% מהדירות במתחם שבו הוגרלו הדירות החדשות, בדרום העיר, מושכרות.
באר יעקב היא מועצה שהוצפה בבנייה, ועד כה מספר הדירות שבה הוכפל ואף יותר מאז 2015 והיא מונה כיום 9,700 יחידות דיור, מתוכן 2,200 מושכרות. הבנייה הרבה, שחלק נכבד ממנה הוקצתה למחיר למשתכן, תרמה ליותר מהכפלת הדירות להשכרה שמצויות בעיר.
גם שוק השכירות של המועצה המקומית פרדסיה טולטל ממחיר למשתכן. המועצה כוללת בעיקר צמודי קרקע, למעט המתחם הצפוני שלה, שמכונה "ההרחבה", שכולל בתים בבנייה רוויה נמוכה (3־4 קומות), שהדירות שבו הוגרלו במסגרת התוכנית הממשלתית. התוצאה: 180 דירות ביישוב נוספו למעגל השכירות.
שלא במפתיע, ניתן לראות גם סימנים למגמה בדרום קריית אונו, שם כ־46% מהדירות באזור רחוב לוחמי האש מושכרות. אף הן השתתפו בהגרלות הדיור.
יוצאות הדופן: מה קרה בחריש, באזור ובנשר?
אולם כשבוחנים את המקומות שבלטו מבחינת הגידול היחסי של היצע הדירות להשכרה, עולה שלא את כל הגידול במספר הדירות המושכרת יש לייחס למחיר למשתכן, ויש מקומות שבהם התרחשו אירועים אחרים שדירבנו את העליות.
העיר החדשה חריש, מצויב במקום השביעי מבחינת תוספת דירות להשכרה. למעשה, מתוך 11,326 דירות שאוכלסו בה אחרי 2015, 5,830 מיועדות להשכרה וככלל - 52% מהדירות בעיר הן דירות מושכרות. במקרה זה ברור, כי הגם שהוגרלו בעיר דירות במחיר למשתכן - היא היוותה - לפחות בעשור החולף - יעד כבד למשקיעים.
המועצה המקומית אזור, ששם מספר הדירות השכורות עלה מ־172 ב־2015 ל־1,011 בשנה שעברה, היא יישוב שמצוי בלב גוש דן, אך מצליח להשאר "מתחת לרדאר" התקשורתי. אולם מהפך ההשכרה שעובר ביישוב מורה כי משקיעים מקדישים לו הרבה תשומת־לב.
"היישוב עובר מהפיכה של התחדשות עירונית, ומשקיעים מגלים בו עניין רב גם לפני התחלת הבנייה וגם אחרי", מסביר המתווך ניסן סיאנוב מסוכנות נדל"ן VIP, הפועל באזור. "דירות יד שנייה החליפו ידיים בשנים האחרונות, ובעלי דירות רבים מימשו את הדירות, בעיקר באזורים המיועדים לפינוי־בינוי ומכרו למשקיעים בעיקר דירות קטנות של שלושה חדרים במחירים שכיום נחשבים עדיין לסבירים, באזור 1.7־1.8 מיליון שקל באזור יצחק שדה ו־1.9־2.1 מיליון שקל באזור בן גוריון. שכר הדירה עליהן מגיע לרמה של 4,000 שקל בחודש. דירות חדשות עם שלושה חדרים כבר מצליחות להגיע לשכר דירה של כ־6,500 שקל בחודש".
מכאן שברור שהמשקיעים באזור בונים בעיקר על ההתחדשות העירונית, שכן התשואה אינה מרקיעה, אך עדיין נחשבת לסבירה בימים אלה.
בנשר הסיפור אחר לגמרי: לפני מספר שנים שווק בצפון מזרח היישוב, לאורך דרך בר יהודה, פרויקט במחירים זולים מאוד, שהצליחו למשוך אליו משקיעים, אך גם זוגות צעירים. על פי הלמ"ס, כמעט שליש מהדירות בפרויקט הזה מושכרות, והן מיתווספות לאזורי ההשקעה האהודים בעיר, שכונות בן דור וגבעת עמוס, שמצויות מתחת לטכניון, ושכמעט 50% מהדירות בהן מושכרות.
המקרים המפתיעים ביותר הם של מיתר בדרום (תוספת של 180 בתים) וכפר ורדים בצפון (תוספת של 150). מספר הבתים בכל אחד מהם הוכפל בשנים שנבדקו.
במיתר מדובר בצמיחה של שכונת כלניות והכניסה ליישוב, ושל היישוב הקהילתי כרמית, שנמצא מעברו המערבי של כביש 60, אך מבחינת הלמ"ס מדובר בתא סטטי סטי אחד עם מיתר. כפר ורדים התפשטה מערבה לשכונת הפרחים ולשכונה החדשה והמערבית אף יותר, שהמלחמה עיכבה את השלמתה. מתברר שמשקיעים, חלקם ככל הנראה תושבי היישובים, החליטו להתמודד על מכרזי רמ"י לרכישת מגרשים חדשים וזכו.