בנייה של שכונה חדשה באור יהודה. הוותמ''ל מקדמת כרגע שלוש תוכניות נוספות בעיר / צילום: איל יצהר
מי שנוסע בכבישי הארץ לא יכול שלא לשים לב לתנופת הבנייה כמעט בכל יישוב. בשנים האחרונות נוספו לערים השונות מאות יחידות דיור (יח"ד) בבנייה חדשה ובהתחדשות עירונית - וזו רק ההתחלה.
● עוד 23 אלף דירות בעשור: זו העיר המבוקשת ביותר בקרב משקיעי הנדל"ן
● המשקיע מכר דירה בבאר שבע וקנה בבני ברק: כמה שילם על דירת 2 חדרים?
ב־2024 נקבעו שיאים חדשים מבחינת היקפי התכנון בישראל. אומנם המרחק בין תוכניות מאושרות לבין בנייה בפועל עודנו רב מאוד גם כיום, אך אין ספק שמבחינת ההספק התכנוני, מוסדות התכנון עושים בשנים האחרונות עבודה טובה, ומציגים תוצאות גבוהות משמעותית מיעדי התכנון שהציבה להם הממשלה.
הוותמ"ל, הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, הפכה בשנים האחרונות לאחת השחקניות החשובות בתחום התכנון. מאז הוקמה ב־2014 היא אחראית על אישור של עשרות אלפי יח"ד בשנה, על אף ביקורת חריפה שספגה מכיוונים שונים.
ב־2024 אישרה הוותמ"ל 17 תוכניות הכוללות 65,980 יח"ד, לעומת 43,362 יח"ד ב־2022 ו־32,790 יח"ד ב־2023. ומה צפוי ב־2025? האם קצב העבודה של הוותמ"ל עוד יגדל, ומה זה אומר על שוק הדיור בשנים הבאות?
הקצב הוכפל מ־2020
בסמכות הוותמ"ל לקדם תוכניות גדולות להקמת מתחמי מגורים - 750 יח"ד לפחות בכל תוכנית - כולל יח"ד להשכרה ארוכת־טווח. ב־2017 נוספו למנדט של הוותמ"ל גם תוכניות על קרקעות פרטיות ומתחמי פינוי־בינוי, ועם חידוש תוקף החוק ב־2021 נוספה הגדרה חדשה: תוכנית מועדפת לפיתוח מוטה תחבורה. בכך, אט־אט, זכתה הוועדה ליותר ויותר סמכויות, ככל הנראה משום שסיפקה תוצאות: כך למשל, בשנתון המסכם של מינהל התכנון ל־2023 מצוין כי משך הזמן הכולל הממוצע לאישור תוכנית ממועד קליטתה בוועדה הוא 9.5 חודשים - לוח זמנים מהיר במיוחד.
החלטות הוותמ"ל גוברות על הוראותיה של כמעט כל תוכנית אחרת (למעט תמ"א 35 הקובעת בין היתר את צפיפות הבנייה בכל שטחי המדינה), וכך היא יכולה "לרוץ" קדימה עם תוכניות שנמצאות תחת ידיה ולאשר אותן בזמן מהיר. יש לה סמכויות מורחבות ולכן היא יכולה להתגבר על התנגשות עם תוכניות מתאר ארציות ומכשולים שונים.
בדיקת המספרים לאורך השנים מראה מגמה ברורה של גידול במספר יח"ד שהוועדה מאשרת: ב־2020 אישרה הוועדה 19 תוכניות ובהן 32,108 יח"ד; ב־2021 אישרה שש תוכניות עם 21,678 יח"ד (בשתי השנים הללו עבדה הוועדה באופן חלקי בשל פקיעת תוקף חוק הוותמ"ל); ב־2022 הוועדה אישרה 17 תוכניות עם 43,362 יח"ד; ב־2023 אושרו על ידה 21 תוכניות עם 32,790 יח"ד וב־2024, שנת השיא, אישרה הוועד 17 תוכניות עם 65,980 יח"ד.
על פי בדיקת גלובס, מספר התוכניות שנמצאות כרגע על השולחן - תוכניות שכבר עברו דיון ראשוני, לכל הפחות, ונמצאות בשלב מתקדם יחסית ב"צנרת התכנון" - עומד על 18, עם 80,091 יח"ד בשטח כולל של כ־16,341 דונם. בין התוכניות גם כאלו שכבר הגיעו לשלב ההפקדה להתנגדויות, ועל פי קצב העבודה של הוועדה עשויות לקבל אישור עוד השנה, ואחרות שעברו רק בחינה ראשונית. נוסף לאלו ישנן תוכניות שייכנסו לצנרת התכנון במהלך השנה, אך ככל הנראה לא יאושרו לפני סוף השנה הנוכחית.
התוכניות הגדולות: גלילות־דרום וכפר קרע
בין התוכניות הגדולות ביותר מתוך 18 התוכניות על שולחן הוותמ"ל נמצאת תוכנית גלילות־דרום (תמל/3007), בשטח של 1,715 דונם בין תל אביב לרמת השרון, המציעה כ־16,800 יח"ד חדשות. התוכנית הוחלטה להפקדה בפברואר 2024, קרי לפני יותר משנה.
תוכנית גדולה נוספת שהוחלט להפקידה בפברואר 2024, היא תוכנית כפר קרע־מערב (תמל/1116) עם כ־12 אלף יח"ד, על פני שטח של 2,428 דונם.
תוכניות נוספות שמקודמות הן תמל/3002 בשכונת בית אליעזר בחדרה, שהוחלטה להפקדה במרץ 2024, המשתרעת על פני 1,577 דונם ומציעה כ־6,591 יח"ד חדשות; תוכנית לוד־דרום ב (תמל/2053), אשר נמצאת בימים אלו בשלב שמיעת ההתנגדויות לאחר ההפקדה, ומציעה 6,032 יח"ד בהתחדשות עירונית במקום 865 יח"ד קיימות, במתחם בשטח כ־972 דונם; תמל 1093, תוכנית באקה אל גרבייה־ג'ת המשתרעת על פני 1,501 דונם, מציעה 5,500 יחידות דיור חדשות והוחלטה להפקדה במרץ 2025.
ההתנגדויות: תכנון דורסני
מאז הקמתה ספגה הוותמ"ל ביקורות רבות, בעיקר מצד השלטון המקומי ומצד גופים ירוקים. הטענות נחלקות לשניים: האחת - הוותמ"ל פועלת בכוחניות, "מעל הראש" של ראשי הרשויות, ומקדמת לא פעם תוכניות בניגוד לדעתם; השנייה - הפעילות המהירה של הוותמ"ל, והנפח הגדול, פוגעים בשטחים הפתוחים ובשטחים חקלאיים, ומצמצמים אותם באופן דרסטי.
תזכיר חדש לחוק הוותמ"ל, שהופץ בתחילת השנה, עשוי להגדיל עוד יותר את דאגתם של המתנגדים. התזכיר, שנסגר להערות הציבור בסוף ינואר השנה, וגרר כמעט 150 הערות מצד גורמים שונים, קובע שלושה דברים מרכזיים: ראשית, הוא הופך את עבודת הוועדה לקבועה; שנית, הוא קובע כי בעת הכרזה על מתחם מועדף לדיור, בשלב הראשון בדרך לאישור תוכנית בוותמ"ל, "נדרשת התייעצות רק עם הרשות המקומית הנוגעת בדבר" - ללא התייעצות נוספת עם ראש הרשות כפי שהיה עד היום; שלישית, הוא מעניק לוותמ"ל את הסמכות להגדיל את שטח המתחם המתוכנן עד ל־50% יותר משטחו המקורי, לעומת 20% עד היום.
פרסומו של התזכיר עורר את זעמם של רבים בשלטון המקומי. במכתב שנשלח אל שר הפנים משה ארבל טוענים אנשי מרכז השלטון המקומי ופורום ה־15, המרכז 15 מהערים הגדולות בישראל, כי התכנון הנעשה בוותמ"ל "דורסני ומחפש 'קיצורי דרך'". עוד נכתב במכתב כי הם "רואים בחומרה רבה את ההחלטה לקדם ולאשר בממשלה מהלך כל כך משמעותי, בעל השלכה ישירה על השלטון המקומי, ללא קיום דיון מקדים עם השלטון המקומי".
בסמוך למועד סגירת תזכיר החוק להערות הציבור, אף קיימו ראשי רשויות וגופים שונים "כנס חירום" נגד המהלך. נראה כי בכך הגיע הוויכוח בין הצדדים לנקודת רתיחה, אם כי עד כה - מאז סוף ינואר - לא נעשה צעד רשמי נוסף בעניין מצד מקדמי התיקון לחוק.
בוותמ"ל אומרים כי בעניין זה הוועדה אינה שונה מהוועדות המחוזיות שלעתים מקדמות תוכניות שאינן עומדות בקנה אחד עם אינטרסים של ראשי רשויות. "תפקידה של ועדת תכנון הוא בדיוק לעשות את האיזון בין הצרכים של המדינה לבין הצרכים של העיר", נאמר בתגובת הוותמ"ל, ו"ראשי ערים שטוענים שהוותמ"ל פועלת מעל לראשם צריכים לשאול את עצמם מדוע.
"הוותמ"ל פועלת בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות כבר מהשלבים הראשונים של קידום התוכנית, הם מוזמנים לכל ישיבה ומהווים שותפים מלאים בהליך, החל משלב ההכרזה וההתנעה. עוד בטרם תחילת ההליך הסטטוטורי מתקיים שולחן עגול, שלב ייחודי לוותמ"ל, שבו נשמעים כלל בעלי העניין - ולרשות המקומית יש מקום מרכזי. בשולחן העגול היא לא רק מציגה את עמדותיה, אלא גם משיבה לטענות של גורמים אחרים וזאת עוד לפני גיבוש החלופות התכנוניות.
"לאורך כל שלבי ההליך - החל מההכרזה על מתחם ועד לאישור הסופי - הרשות המקומית שותפה מלאה, מוזמנת לכל דיון ודעתה נשקלת בכובד־ראש. בפועל, ברוב המקרים, תוכניות עוברות שינויים ושיפורים מהותיים במהלך הדיונים, ומשתפרות לעומת הגרסה הראשונית שהוגשה - עד לאישורה של תוכנית מותאמת ומאוזנת יותר.
"חשוב להדגיש כי ערים שבוחרות לקחת חלק פעיל במשימה הלאומית נהנות מהזדמנות משמעותית של פיתוח מואץ ומשיכה של אוכלוסיות חדשות, תשתיות חדשות בינוי חדש ואיכות חיים שמותאמת לעידן הנוכחי.
"לצד המחאות, ישנם ראשי רשויות רבים המברכים על פעילות הוותמ"ל ורואים בה מנוף משמעותי לקידום הפיתוח העירוני".
בוותמ"ל ציינו כי "בשנים האחרונות נרשמה עלייה בביקוש מצד ערים רבות להצטרף להליכי תכנון במסגרת הותמ"ל - ערים כמו בת ים, לוד, רמלה, באר יעקב, אור יהודה, רחובות, שדרות, נתיבות, אשקלון, קריית גת, באר שבע, קריית ים, עכו, טבריה, יקנעם, קריית אתא, קריית שמונה ועוד. ערים שונות במגוון אזורים שהמשותף לכולן הוא הרצון בשיתוף פעולה ובהתפתחות".
הקרקעות: "פגיעה בביטחון המזון"
הטענה המרכזית השנייה שהופנתה כלפי עבודת הוותמ"ל היא כאמור בהקשר של פגיעה בשטחים פתוחים ובעיקר בקרקעות חקלאיות.
"האופן שבו התגלגלה והתפתחה פעילות הוועדה, עד לדרך שבה היא פועלת היום, הוא לא מידתי", אומרת איריס האן, מתכננת סביבתית, פרופ' חבר (אורחת) בטכניון ובעבר מנכ"לית החברה להגנת הטבע. "התועלת שהיא מביאה בהשוואה לנזק, ממש לא מצדיקה את הקיום שלה. היא 'אוכלת' שטחים פתוחים, והאצבע שלה על ההדק בנושא מאוד קלה; היא 'זוללת' קרקעות חקלאיות, ובכך פוגעת בביטחון המזון של מדינת ישראל".
האן עורכת בימים אלה עבודה עבור מרכז השלטון האזורי, בנושא היקף הפגיעה בקרקעות החקלאיות. "אני רואה שהוועדה ממשיכה לקדם תוכניות על קרקעות חקלאיות איכותיות, פוריות וטובות, ולא ממהרת למצוא חלופות. התהליך בוותמ"ל מתחיל בהכרזה על מתחם כמועדף לדיור - וברגע שהוחלט על הכרזה, קשה לעצור את התהליך", היא אומרת.
המלאי התכנוני: "קיבל משנה תוקף במלחמה"
באשר למטרתה המוצהרת של הוותמ"ל - לאשר תוכניות גדולות במהירות כדי לתת מענה למחסור בדירות, אומרת האן: "בסופו של דבר, התחלות הבנייה לא עלו בצורה דרמטית. המספרים מדי שנה די יציבים, הוותמ"ל מתהדרת בעיקר ביצירת מלאי תכנוני, אבל אנחנו לא גרים במלאי, אנחנו צריכים דירות. הבנייה היא באותו קצב, והמלאי הולך ומצטבר. זה מלאי ש'מזדקן', וזו עוד בעיה, כי אנחנו לא רוצים שיהיו כאן תוכניות לא רלוונטיות. חוק הוותמ"ל קובע שיש להתחיל בביצוע תוכנית מועדפת לדיור בתוך ארבע שנים מיום אישורה (סעיף 26 לחוק - י.נ), אבל בפועל ישנן לא מעט תוכניות שלא עמדו בכך. בתוכניות הוותמ"ל בבני עי"ש וביבנה־מזרח, שאושרו ב־2019, יש גם היום אלפי דונם מגודרים ולא יותר. המימוש מאוד חלקי.
"בתכנון צריך להיות יותר זהירים. ההחלטות האלה הן החלטות שנשארות לנצח. בינוי קיים יישאר מאות שנים קדימה, אלו החלטות בלתי הפיכות. המטרה היא לא לאשר תוכניות, אלא להגדיל את מספר יח"ד ולהוריד את מחירי הדיור, ובשני הדברים האלה הוותמ"ל נכשלה עד היום. חשוב מאוד להבין את המשקל שיש לתכנון, ולא לזלזל בו".
בוותמ"ל אומרים בעניין כי חשיבותו של מלאי תכנוני קיבלה משנה תוקף במלחמה הנוכחית, כשהיו מספיק יחידות מתוכננות בנתיבות, בשדרות ובאופקים שיכולנו לקדם אותן באופן מהיר.
מעבר לכך, הם אומרים, מדי שנה נקבעים לוותמ"ל ולכל גופי התכנון יעדים שנועדו לעמוד בתחזית הכפלת האוכלוסייה של מדינת ישראל ב־2050.
ביקורת חריפה נמתחה בעבר על תוכניות הוותמ"ל שיצרו שכונות פרבריות המחייבות תלות ברכב פרטי, שאינן מתאימות לתחבורה ציבורית, יוצרות שכונות מגדלים שיהיו יקרות מדי לפלחים גדולים באוכלוסיה ואינן מקדמות עירוב שימושים.
בעניין זה אומרים בוותמ"ל שכחלק מהסקת המסקנות מתוכניות קודמות, מושם עתה דגש מיוחד על יצירת חיבורים מיטביים לשכונות קיימות; הליכתיות ונגישות מיטבית לתחבורה ציבורית; על הצללה ונטיעת עצים במרחב הציבורי, ושימור עצים קיימים; ועל גיוון בבינוי, כך שחלק ניכר מהבנייה נעשה בגובה נמוך ובינוני - עד 10 קומות - ולא רק במגדלים.
המוקש: שת"פ עם הרשויות
על רקע הטענות כלפי עבודת הוותמ"ל, למנכ"ל חברת קרדן נדל"ן דאבוש יש לא מעט דברים חיוביים להגיד על עבודתה של הוותמ"ל: "כאשר כל הגורמים הרלוונטיים מתכנסים סביב שולחן אחד כמו שקורה בוועדה הזאת - זה עושה רק טוב לתוכנית, ולענף בכלל. במיוחד במקרים שבהם נדרש לקדם תוכניות במתחמים עם ריבוי בעלים, וכאלו יש בישראל לא מעט. שם הוותמ"ל עושה עבודה מצוינת.
"אלו מתחמים עם 1,000 או 1,500 בעלי קרקע פרטיים, וקידום תוכנית במקומות כאלו זה סיפור מורכב במיוחד, שיכול לארוך עשרות שנים. הוותמ"ל עושה בתוכניות הללו עבודה טובה, מצליחה לקדם גם אותן במהירות, ואין סיבה שלא תמשיך להצליח לעשות זאת".
דבוש מעיד כי במקביל לעבודת הוותמ"ל, גם עבודת הוועדות המחוזיות השתפרה פלאים: "בשנים האחרונות הן הפכו מקצועיות יותר, יעילות יותר ומהירות יותר, אין מה להשוות בין העבודה שלהן היום, לבין העבודה שלהן לפני עשור, נניח.
"יכול להיות שזו תוצאה של 'תחרות' מסוימת מול הוותמ"ל, אבל השורה התחתונה היא שגם שם העבודה נעשית, וזה לא צריך לבוא אחד על חשבון השני: אין שום סיבה שלא יהיה עוד גוף תכנוני".
ובכל זאת, גם למנכ"ל קרדן נדל"ן ברור כי המפתח להצלחה קשור באותו ויכוח שניטש בימים אלו בין השלטון המקומי לבין השלטון המרכזי: "כאשר התוכנית מקודמת על ידי הוותמ"ל בלי שיתוף פעולה של ראש הרשות - שם הדברים מתחילים להסתבך.
"חילוקי הדעות צצים מעל פני השטח, והסיפור הופך מורכב הרבה יותר. הקידום של תוכניות במסגרת הוותמ"ל יקרה בצורה טובה יותר אם היא תלך יד ביד עם הרשות המקומית, וגם בזה צריך לשים דגש".
התחדשות עירונית: "צו השעה"
12 מתוך 17 המתחמים שהוכרזו כמועדפים לדיור ב־2023 היו מתחמי פינוי־בינוי; ב־2024, מתוך כ־66 אלף יח"ד אשר הוותמ"ל השלימה את אישורן, 11,030 יח"ד (בשש תוכניות) היו במתחמי פינוי־בינוי.
"התחדשות עירונית היא צו השעה, ואין ספק שאם הוותמ"ל תעבור יותר ויותר לעסוק בתוכניות כאלו, זה יהיה כיוון חיובי", אומרת האן. "הנזקים לחקלאות, לשטחים הפתוחים ועוד - כל אלו לא מתרחשים בהתחדשות עירונית, שנעשית באזורים בנויים, קיימים, ולכן אין ספק שזו יכולה להיות בשורה חשובה.
"זה יכול גם לשחק תפקיד מול הרשויות המקומיות: רשויות שצריכות יותר עזרה בקידום תוכניות התחדשות עירונית, יוכלו לקבל אותה מהוותמ"ל והדברים יתרחשו בצורה מהירה וטובה יותר".
בוותמ"ל אומרים כי "מאז תיקון החוק, יותר ממחצית מהתוכניות שמוכרזות בוותמ"ל הן במסלול של התחדשות עירונית - אחוז שרק ילך ויגדל. מדובר בתוכניות המשפרות את איכות החיים של אלפי תושבים. עם זאת, יש צורך בקידום גם של תוכניות חדשות לצד אלו של ההתחדשות העירונית".