פרויקט ''יפה נוף'' של דוניץ אלעד בחיפה. בעיגול: גד זאבי / הדמיה: viewpoint, צילום: פולי בלום
חברת הנדל"ן דוניץ אלעד דיווחה השבוע על חתימת הסכם לפיו תרכוש את זכויותיו של השותף בשלב ב' של פרויקט "יפה נוף" בחיפה (50%), תמורת 30 מיליון שקל. אותו שותף, עולה מבדיקת גלובס, הוא איש העסקים גד זאבי, והסכום הנוכחי שיקבל כעת מצטרף לסכום גבוה אף יותר שקיבל בשנת 2021, עבור מכירת מחצית מהזכויות בפרויקט.
● פרשת אול-יר: נדחתה על הסף תביעת הענק נגד יועצי ההנפקה רפי ליפא וגל עמית
● מימוש של 50 מיליון שקל הפיל את המניה הביטחונית בבורסה
לאחר השלמת הרכישה תחזיק דוניץ אלעד, בניהולו של רונן יפו ובשליטת קרן ההשקעות JTLV2 שמוביל עמיר בירם, במלוא הזכויות בשלב השני של הפרויקט המגורים הנבנה במרומי הכרמל. זה צפוי לכלול 216 דירות, שהמחיר המבוקש עבורן נע בטווח של 3.3 עד 5.8 מיליון שקל, וכן שטחי מסחר. מדובר במתחם יוקרתי הכולל אבטחה, חדר כושר וספא, שבשלב א' שלו כבר נבנות 79 דירות בשני בניינים, ובשלב ב' יוקמו 137 דירות בשני בניינים נוספים.
מקור העסקה של דוניץ אלעד הוא בחברת אלעד מגורים, שהתמזגה עם דוניץ הבורסאית לפני כשלוש שנים, בקיץ 2022. שנה קודם לכן, רכשה אלעד מחצית מהזכויות בפרויקט מידי חברה של גד זאבי ובני משפחתו (דירות עלית), בתמורה ל-50 מיליון שקל. הרכישה אז כללה את הקרקע לפרויקט, בשטח של 13 דונם ברחוב יפה נוף, שהייתה בעבר קשורה לכנסיה הקתולית. זאבי קיבל אם כן, עד כה, כ-80 מיליון שקל בשתי העסקאות עם דוניץ אלעד, ונותר להחזיק במחצית משלב א' של הפרויקט.
לפני הדוחות של דוניץ אלעד, חלקה בפרויקט יפה נוף (50%) צפוי לייצר לה רווח גולמי של כ-13 מיליון שקל בשלב הראשון (שבנייתו תושלם השנה). לגבי השלב השני, נשוא העסקה הנוכחית, בנייתו תחל השנה ותסתיים בשנת 2029. הרווח הגולמי הצפוי מהזכויות שהחזיקה דוניץ אלעד עד כה, הוערך בדוחותיה ב-36 מיליון שקל.
המנכ"ל רונן יפו אמר אשתקד בראיון לגלובס בקשר לפרויקט יפה נוף כי "הוא יושב באחד המקומות היפים ביותר בעיר, שהוא גם אחד הרחובות היקרים בחיפה". יפו נדרש אז לקצב המכירות האיטי יחסית בפרויקט - בו נמכרו מתחילת הבנייה ב-2022 ועד כה (סוף 2024) 38 דירות מתוך 60 שהוצאו לשיווק, והשיב כי הוא פונה ל"קהל שקונה דירות בשלבים מתקדמים של הבנייה. קהל מבוגר משכונות כמו דניה שרוצה לעבור מבתים גדולים לדירות. אבל הקהל בחיפה מוגבל ואנשים מתל אביב לא יבואו לקנות שם. בהמשך נצא לביצוע והמכירות ידביקו את הקצב".
"מאזן הצלחות" והסתבכות עם בזק
באתר האינטרנט של פרויקט יפה נוף נמסר כי קבוצת זאבי, שהוקמה בשנת 1965, עוסקת ב"מגוון רב של עסקים חובקי עולם, ובין היתר הקימה פרויקטים רבים בתחום הנדל"ן, שבחיפה כוללים את המרכז המסחרי "גרנד קניון" (שמוחזק כיום בידי מליסרון של ליאורה עופר), בית החולים "אלישע" ובית הדיור המוגן הצמוד לו "מגדלי אלישע".
שמו של זאבי (85), יליד קיבוץ מסדה, נקשר בעבר עם כמה מהעסקאות גדולות במשק - בין היתר בתחומי האנרגיה, הקמעונאות והנדל"ן, ולזמן קצר אף החזיק בקבוצת הכדורגל בית"ר ירושלים. בראיון לגלובס משנת 2009, אמר כי "כשאני מסתכל אחורה, יש לי סיפוק רב מאוד. היו לי הרבה כישלונות בחיים, אבל המזל הוא שהמאזן נוטה לטובת ההצלחות. מעטים האנשים שהספיקו לעשות בחייהם מה שאני עשיתי, ויש לי הרבה גאווה. אני לא מצטער על אף רגע".
בשנת 1999 עלה זאבי לכותרות בעקבות רכישת מניות חברת בזק מידי כייבל אנד וויירלס הבריטית - לאחר שלווה מאות מיליוני דולרים מבנקים מקומיים, והתכוון להתמודד על גרעין השליטה בחברת התקשורת. שנתיים לאחר ביצוע ההשקעה זאבי התקשה לעמוד בתשלומי הריבית לבנקים, ואלה עיקלו את המניות שרכש ומינו להן כונס. במקביל, הוגש נגד זאבי ואחרים כתב אישום סביב התרחשויות באותה עסקה: המדינה האשימה את זאבי ואיש העסקים מיכאל צ'רנוי בעבירה של קבלת דבר במרמה, בכך שתכננו להסתיר את חלקו של צ'רנוי בעסקת בזק. זאבי זוכה זיכוי מלא ב-2015 מהאישום הפלילי, ובעקבות זאת נקבע שהמדינה תפצה אותו ואת צ'רנוי בשל העוול שנגרם להם.
לדוניץ אלעד 48 פרויקטים ברחבי הארץ
דוניץ אלעד, הנשלטת כאמור על יד קרן JTLV2 בניהולם של בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן, היא פרי מיזוג של אלעד מגורים (שהייתה בעבר בבעלות יצחק תשובה) עם חברת אחים דוניץ הוותיקה, של המשפחה הנושאת את שמה. החברה מוזגה כאמור בקיץ לפני שלוש שנים והיא נסחרת כיום בשווי של 2.1 מיליארד שקל - כפול מההון העצמי של החברה בסוף 2024.
דוניץ אלעד פועלת בתחום הייזום והבנייה למגורים ברחבי הארץ. היא יוזמת כיום 48 פרויקטים שונים ברחבי הארץ, בהם היא מקדמת הקמה (בשלבי תכנון שונים) של מעל 21 אלף דירות. אלו מתפרסים מטבריה וחיפה בצפון, דרך תל אביב, רמת גן, ירושלים ועד דימונה בדרום. לפי נתונים שהציגה החברה לשוק ההון, יש לה 7,700 דירות עם תוכניות בניין עיר מאושרות (תב"ע) באזורי הביקוש.