נכסים של דה זראסאי / צילום: מצגת החברה
האם המשקיעים בבורסה בת"א בדרך להסדר חוב נוסף עם חברת נדל"ן אמריקאית? חברת דה זראסאי, שגייסה כ-1.2 מיליארד שקל מבעלי אגרות חוב בישראל - רובם בחוב בלתי מובטח כלפי מחזיקי סדרה ג' - דיווחה לבורסה כי לא תוכל לעמוד במלוא התשלום הקרוב בגובה 71 מיליון שקל, שאמורה הייתה לשלם למחזיקי הסדרה בחודש מאי. משכך, החברה מבקשת להכנס עם הנושים למשא ומתן על הסדר חוב.
התנאים שיצרו את שריפת הענק ולמה המומחים לא מופתעים
לפי הדיווח, דה זראסאי שבבעלות ג'ואל וינר צופה, כי בחודש הבא תוכל להחזיר למחזיקי אג"ח ג' רק כמחצית מהסכום שאמורה הייתה לשלם (כ-35 מיליון שקל). זאת, בגין הריבית שהיא חייבת למחזיקים, ולא בגין הקרן. בקופתה של דה זראסאי מצויים כעת כ-8.5 מיליון דולר (כ-30 מיליון שקל). המשמעות היא, כי לחברה חסרים כמה מיליוני שקלים כדי להשלים את תשלום הריבית לבעלי האג"ח בחודש הבא.
בדיווח החברה, שעליו חתום משה וינברגר, יו"ר הדירקטוריון וסמנכ"ל הכספים של דה זראסאי, נכתב כי השלמת התשלום של הריבית תלויה בסגירה (closing) של מספר עסקאות, האמורות להניב הכנסות לחברה. בהקשר זה, דה זראסאי מדווחת, כי היא צפויה לקבל כ-2.3 מיליון דולר ממכירת יחידות קונדו וסכום נוסף של עד כ-2 מיליון דולר ממכירת יחידות שבבעלות בעלי השליטה.
בהקשר זה עדכנה דה זראסאי, כי נקלעה לגירעון תזרימי של מיליון דולר לחודש סביב פורטפוליו הנכסים שלה ברובע ברונקס שבניו יורק. החברה חייבת 106 מיליון דולר בהלוואות המסווגות כבכירות על נכסים אלה, ולדבריה התזרים השוטף המתקבל מהם אינו מספיק כדי לכסות את הוצאות המימון בגין ההלוואות.
על רקע זה, דה זראסאי צפויה לנהל משא ומתן עם המלווה הבכיר על מנת שישתמש בכספים המצויים אצלו ככרית בטחון לכיסוי ההלוואות - אך מכירה בכך שהמו"מ עשוי שלא להצליח. במצב כזה, מבהירה החברה, ישוב הדירקטוריון לדון בנושא, וכל הזרמת כספים לכיסוי הגירעון תהיה כפופה לאישור של בעלי האג"ח.
דיווח החברה מגיע על רקע החלטתם של בעלי האג"ח מסדרה ג', אשר התקבלה מוקדם יותר השבוע, להעמיד את מלוא החוב כלפיהם לפירעון מיידי אם לא יקבלו בחודש הבא את התשלום בגובה 71 מיליון שקל שחייבת להם דה זראסאי.
דה זראסאי מבקשת אפוא מבעלי האג"ח לקיים הצבעה חוזרת בנושא ולהקפיא את ההחלטה למשך 90 יום, אשר במהלכם תנהל איתם משא ומתן על הסדר חוב מעודכן. בחברה משגרים רמז עבה כלפי בעלי האג"ח, וכותבים כי הסדר עדיף על פני הליכים משפטיים "שעלולים בוודאות קרובה להביא להשמדת ערך משמעותית למחזיקי אגרות החוב של החברה".
עוד מדגישים בחברה, כי יש בידיהם "תכניות אופרטיביות למימוש נכסים" שיאפשרו לא רק לפרוע תוך מספר חודשים את הקרן כלפי בעלי אג"ח מסדרה ג' אלא גם לעמוד בהמשך במלוא החובות כלפי כלל בעלי האג"ח. התנאי לכך, לפי הדיווח של דה זראסאי, הוא כי החברה תוסיף להתנהל כ"עסק חי".
נזכיר, כי בדצמבר 2024 הגיעה החברה להסדר קודם עם המחזיקים באג"ח מסדרה ג', אשר כלל פריסה של תשלומי הקרן ודחיית המועד הסופי לפירעון תמורת פיצוי בריבית והעברת נכסים מבעל השליטה. בעלי האג"ח מיוצגים על ידי עורכי הדין רענן קליר ואלון בנימיני ממשרד ארדינסט, בן נתן, טולידאנו.
לצורך ניהול המשא ומתן על הסדר חדש הקים כעת דירקטוריון דה זראסאי ועדה מיוחדת בהשתתפות וינברגר והדירקטור החיצוני, רון הדסי. בחברה אף מציעים לשלב נציג מטעם מחזיקי האג"ח בהנהלה, אשר ישתתף בניהול השוטף של דה זראסאי ובאישור תשלומים.
אם אין די בצרות הללו, הנערמות על דה זראסאי, הרי שבסוף השבוע שעבר אף ספגה החברה ירידה נוספת בדירוג החוב. חברת הדירוג מעלות S&P הורידה את הדירוג של סדרה ג' לרמה של CCC עם תחזית שלילית, וזאת אחרי שרק בסוף מרץ הורידה אותו לרמה של BB מינוס לנוכח "עלייה בסיכוני הנזילות ואי-ודאות לגבי הצעדים שינקטו המממנים". באמצע מרץ עוד עמד הדירוג על A מינוס עם תחזית שלילית.
דה זראסאי אף מחזיקה בחוב מובטח כלפי מחזיקי אג"ח מסדרה ה' בהיקף כולל של 280 מיליון שקל. במאי הקרוב אמורה החברה לשלם למחזיקי הסדרה 1.7 מיליון דולר, והיא צופה כי תעמוד בכך. לפי הדיווח, לחברה כספים נזילים בהיקף של מיליון דולר, האמורים לגדול ולעמוד על כ-1.7 מיליון דולר עד לסוף מאי. מקורם של כספים אלה בנכסים המשועבדים לטובת מחזיקי האג"ח מסדרה ה'.
בינתיים, גם הדירוג של סדרה ה' ספג ירידה. מעלות S&P הורידו את דירוג החוב מ-BBB מינוס ל-BB מינוס, שניהם עם תחזית שלילית.
המשבר אליו נקלעה דה זראסאי התפוצץ בחודש שעבר, כאשר התברר במפתיע כי החברה הפסיקה לשלם מאז חודש ינואר, על דעת עצמה ומבלי שדיווחה על כך למשקיעים, תשלומי ריבית בגובה 16 מיליון דולר למלווה בכיר שלה בארה"ב - ככל הידוע, New York Community Bank. זאת, כאסטרטגיה שנועדה להניע את המלווה לנהל מו"מ עם המלווה על עלויות המימון שבהם היא נושאת.
אלא, שהמהלך לא התקדם כמתוכנן. בתגובה להקפאת התשלומים מצד דה זראסאי, העמיד אותו מלווה לפירעון מיידי הלוואות בסכום של 562 מיליון דולר שכנגדן שועבדו נכסי החברה - ואף פנה לבית המשפט בניו יורק כדי לקדם את מהלך מימוש הנכסים.
עם התפוצצות הפרשה, צנחו מחירי האג"ח של דה זראסאי בעשרות אחוזים לתשואת "זבל", דירוג החוב שלה הופחת, כאמור, והוגשה בקשה לתביעה ייצוגית נגד החברה ומנהליה בגין "נזק של עשרות מיליוני שקלים".
דה זראסאי היא אחת הקבוצות הוותיקות בתחום הדיור המפוקח להשכרה בעיר ניו יורק. החברה פועלת ברכישה, השכרה, פיתוח והשבחה של בנייני מגורים, ותיק הנכסים שלה מוערך בכ-1.7 מיליארד דולר (כ-8,700 יחידות דיור ביותר מ-130 בנייני מגורים הפזורים בניו יורק). החברה הנפיקה לראשונה אג"ח בתל אביב ב-2013, בתחילתו של גל החברות שהגיעו מארה"ב כדי לגייס כאן חוב זול באופן יחסי.