הפרויקט בתמל 3006 של L.D.B GLOBAL, הרצליה / הדמיה: דוד בן חמו
הקרקע ברובע הצפוני של הרצליה מסתמנת כאחת המבוקשות בעת האחרונה, עם שלוש עסקאות בתוך פחות משנה, ומגמה ברורה של עליית מחירים. לאחרונה רכשה חברת L.D.B GLOBAL קרקע חקלאית בתחומי הרובע, שעליו מקודמת תוכנית תמ"ל 3006 להקמת אלפי יחידות דיור, עסקה המשקפת עלייה ברורה בערך הקרקע בשנים האחרונות. עם זאת, התוכנית עצמה עוד נמצאת בשלביה הראשונים, כך שהבנייה בפועל תצא לדרך רק בעוד שנים.
● "קנס": הגזירה החדשה שתוטל על רוכשי הדירות
● בית הקזינו בחיפה: דרישה לבטל את חוזה החכירה עם משפחת דנקנר בעקבות ההזנחה
דרך ארוכה להשלמת התכנון
מאוגוסט 2024 בוצעו בתחומי תמ"ל 3006 שלוש עסקאות גדולות לרכישת קרקעות חקלאיות: ריאליטי רכשה בעזרת קרן ההשקעות החמישית שלה 44 דונם תמורת 205.5 מיליון שקל בקיץ 2024; ישראל־קנדה רכשה בדצמבר 2024 שטח של 21 דונם, תמורת 120 מיליון שקל. בתוספת העסקה האחרונה, 18 דונם ביותר מ־200 מיליון שקל, הושלמו במתחם עסקאות לרכישת קרקעות חקלאיות בסכום של יותר מחצי מיליארד שקל.
מדובר בקרקע חקלאית שנרכשה מבעלים פרטיים, שעליה ניתן להקים נכון להיום כ־230 יחידות דיור. העסקה של L.D.B GLOBAL משקפת מחיר קרקע כמעט כפול מהמחירים ששיקפו העסקאות הקודמות: עסקת ריאליטי שיקפה, בממוצע פשוט, מחיר של כ־4.6 מיליון שקל לדונם, שכבר אז נחשב נמוך ממחיר השוק; עסקת ישראל־קנדה שיקפה מחיר של כ־5.7 מיליון שקל לדונם, ואילו העסקה האחרונה משקפת מחיר של כ־11 מיליון שקל לדונם.
תוכנית הרובע הצפוני של הרצליה, תמ"ל 3006, תשתרע על פני כ־2,158 דונם בסמוך לכביש 531, לאוניברסיטת רייכמן ולקו המטרו M1. ייתכן כי אחת הסיבות לעליית המחירים המהירה היא התקדמות ממשית ראשונה אל עבר אישור התוכנית, שהתרחשה בעת האחרונה: רשות מקרקעי ישראל, המקדמת את התוכנית, הודיעה בחודש שעבר כי תמ"ל 3006 אושרה להבאה לדיון ראשון בוותמ"ל - הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור.
המשמעות היא שהתוכנית תיכנס בקרוב לדיונים בוועדה, אשר יודעת לאשר תוכניות בלוחות זמנים קצרים למדי. על פי נתוני מנהל התכנון ל־2024, בממוצע נדרשים לוותמ"ל כ־11 חודשים (מעט פחות משנה) מרגע קליטתה של תוכנית ועד לאישורה.
עם זאת, הדרך עד למימוש ארוכה: גם בהנחה שהוותמ"ל תאשר את התוכנית בתוך פחות משנה - נכון לעכשיו טרם נקבע דיון ראשון בה - רק לאחר אישורה יחל שיווק הקרקעות במתחם על ידי רמ"י, ורק בהמשך לכך תחל הבנייה במתחם, כך שיעבור עוד זמן לא מבוטל עד לתחילת הבנייה בשטח, זאת בהנחה שכלל ההליכים התכנוניים יעברו בצורה "חלקה".
בדרום העיר מקודמת כבר שנים תוכנית גדולה אחרת, תוכנית חוף התכלת (או רובע דרום־מערב) עם כ־10,000 יחידות דיור, וזו "נסחבת" כבר עשרות שנים בשל הליכים משפטיים כאלו ואחרים. התוכנית נקלטה הלכה למעשה במוסדות התכנון עוד ב־2007, ורק ב־2022 אושרה גרסה מעודכנת שלה - והמימוש בפועל טרם החל. ייתכן כי תוכנית תמ"ל 3006 תתקדם בצורה מהירה יותר, אך גם לה ממתין מסלול לא קצר עד למימוש.
מבדיקת גלובס עולה כי נכון לכתיבת שורות אלו לא מתוכנן דיון ראשון בתוכנית - דיון "שולחן עגול" שבו מוצגים כלל פרטי התוכנית בפני חברי הוועדה, כצעד ראשון לטובת קידומה לשלבי התכנון הבאים. מאחר שרק במרץ האחרון אושרה התוכנית לדיון בפני הוותמ"ל, סביר להניח כי המועד עבורו ייקבע בקרוב.
האם זכויות הבנייה יורחבו?
המסגרת התכנונית של תמ"ל 3006 כללה עד לאחרונה מעט יותר מ־10,000 יחידות דיור, לצד מאות אלפי מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. בהודעתה העדכנית של רמ"י ממרץ האחרון צוינה כמות של כ־15.5 אלף יח"ד, המשקפת כנראה את תוספת הבינוי הפוטנציאלית שתתאפשר בעקבות פינוי שדה התעופה הסמוך.
לדברי מנכ"ל L.D.B GLOBAL, כפיר למבז, "ההערכות מדברות על כך שלאחר הפינוי הצפוי של שדה התעופה יינתנו עוד זכויות משמעותיות במתחם הזה, כי כבר לא יהיו מגבלות גובה.
"כך קרה, למשל, בעקבות פינוי שדה התעופה שדה דב בתל אביב: בתוכנית חוף התכלת בהרצליה, שנמצאת מצפון לשדה דב, הוגדלו הזכויות ברגע שהשדה פונה. אם בעבר דובר שם על 10 יח"ד לדונם, היום כבר מדברים על 12 יח"ד לדונם ויותר. כך אנחנו מעריכים שיקרה גם בתמ"ל 3006.
"לכן כבר במונחים של היום זו עסקה טובה, והיא כנראה עוד תשביח את עצמה בעתיד. זה האזור הכי מדובר שיש, ועליית המחירים שהעסקה שלנו משקפת צפויה להימשך גם בעתיד".