"קנס": הגזירה החדשה שתוטל על רוכשי הדירות

משרד האוצר מקצר את התקופה שבה משפרי דיור יכולים להחזיק בשתי דירות וליהנות מהטבות מס (פטור ממס שבח ומס רכישה נמוך) - מ־24 חודשים ל־18 בלבד.

● שכר בכירי ענף המגורים: כמה הם מרוויחים, ומי בראש ברשימה
● פסק הדין בעניין היטלי השבחה שכדאי להכיר

לפי האוצר, המצב הנוכחי מעודד משפרי דיור להמתין עם מכירת הדירה הישנה בתקווה שהמחירים ימשיכו לעלות - וכך נוצר מלאי של "דירות בהמתנה" שמקטין את ההיצע ומעלה את המחירים. האם מדובר בצעד משמעותי, שיכול באמת להשפיע על שוק הדיור בראייה רוחבית?

"לוחצים לקיר, בלי תועלת אמיתית"

תזכיר החוק החדש פורסם לפני ימים אחדים להערות הציבור, ויישאר פתוח עד יום ראשון הבא, 11 במאי. לאחר מכן, הוא אמור להיכנס לתוקף ובכך להמשיך את הוראת השעה שנקבעה בסוף מאי 2023 - המקצרת את התקופה המדוברת בשישה חודשים, לעומת מה שקובע החוק כיום.

מרגע שייכנס לתוקף, יידרשו משפרי הדיור למכור את דירתם הישנה בתוך 18 חודשים, ולא בתוך 24 חודשים כפי שנקבע בסעיף החוק המקורי.

"התקופה של 24 החודשים נדונה בעבר, ואנשי המקצוע ראו שזהו משך הזמן הסביר עד שאנשים מחליפים דירה, נערכים מבחינה משפחתית למעבר, מוצאים את הדירה שהם רוצים", אומרת עו"ד אפרת רוסינסקי, שותפה במשרד עורכי הדין מאיר מזרחי עם א.רפאל.

"גם אם זה יכול להביא תועלת שולית כלשהי לקופת המדינה (באוצר מעריכים כי הצעד יוסיף לקופת המדינה כ־20 מיליון שקל בשנה - י"נ), אני חושבת שדווקא עכשיו, בתקופה הקשה שבה אנחנו נמצאים, צריך להתחשב בקהל היעד של ההוראה הזאת, ואפילו לתת להם 'גרייס' נוסף, תקופה נוספת למכירת הדירה הישנה".

"אלו החלטות שלא נקבעו סתם, יש מאחוריהן רציונל מסוים", אומר עו"ד מאיר נוסבאום בעל משרד עו"ד נוסבאום ושות' העוסק במיסוי אזרחי ובמיסוי נדל"ן. "אם חושבים שהיא לא מועילה או מיותרת, אז אפשר לבטל אותה לחלוטין - אבל קיצור של שישה חודשים? זה ממש להתעסק בשטויות. לוחצים את משפרי הדיור לקיר, בלי תועלת אמיתית".

כאמור, באוצר מציינים כי קיבוע התקופה על 18 חודשים יסייע לצמצום מספר הדירות שמשפרי הדיור ממתינים עם מכירתן, ובכך גם יקל על הזוגות הצעירים (שכן יהיו יותר דירות זמינות למכירה בשוק, לכאורה) וגם יכול לתרום למאבק בעליית המחירים.

"יש כל־כך הרבה דברים לעשות בשוק, ששת החודשים האלו זה מה שישפיע על המחירים?" אומר עו"ד נוסבאום. "כל הדיבורים על הגדלת הגבייה, על קירור השוק - הקשר ביניהם לבין תיקון החוק החדש, אפסי".

"זה לא הדבר המשמעותי שיוביל לירידת מחירים", קובעת עו"ד רוסינסקי. "השוק לא בנוי על הדירות האלה, משפרי הדיור הם לא אלו שיביאו לשינוי במחירי הדירות. האוצר אומר שבעקבות התיקון אותם משפרי דיור יחזיקו לזמן קצר יותר את ה'דירות בהמתנה', אבל מי שמוכר בהכרח קונה - זה משחק סכום אפס. ההשפעה, אם קיימת, תהיה מאוד בשוליים. זה כמו לשים פלסטר על פצע מאוד עמוק, בכל הקשור לתחום הדיור".

עו"ד יוני כהן ממשרד ש. פרידמן אברמזון ושות', המתמחה בנדל"ן ובמיסוי נדל"ן, רואה את הדברים אחרת: "קיצור התקופה שבה משפרי דיור יכולים להחזיק בשתי דירות תגרום להגדלה של מלאי הדירות, אין ספק. יותר דירות יצאו לשוק, וזה בתורו ישפיע על צד ההיצע. לטעמי זה יגרום לכל הפחות להאטה או לעצירה בעליית המחירים.

"תהיה לכך השפעה נוספת: משפרי הדיור 'יהמרו' פחות על עלייה אפשרית במחירי הדירות, ולא ינצלו את כל התקופה העומדת לרשותם, ודאי בסביבה הכלכלית המאתגרת כיום. ביום שמצאו דירה הם יוציאו את הדירה הישנה למכירה, ואולי אפילו יתפשרו על המחיר".

פגיעה כפולה ומכופלת למשפרי הדיור?

עבור משפרי הדיור, אותה פעולה של קניית דירה חדשה ומכירת הישנה תחת ההטבות הניתנות לבעלי דירה יחידה, שווה רבה מאוד כסף. היא מאפשרת להם ליהנות מפטור ממס שבח ולשלם מס רכישה נמוך, ולכן כל קיצור בתקופה האמורה הוא בעל השלכות כלכליות רבות מאוד, וההטבה עצמה נחשבת, בעיני משפרי הדיור, לחשובה במיוחד.

"המשמעות של ההטבות מבחינת משפרי הדיור היא אדירה", אומר עו"ד כהן. "אנחנו מדברים על מס שבח שיכול להגיע ל־25%, והוא לבדו 'שווה' לעיתים כמה מאות אלפי שקלים, ועל מס רכישה שעבור מי שלא נחשב בעל דירה יחידה, עומד על 8% מהשקל הראשון. במקרים רבים מאוד, ההבדל הוא של מאות אלפי שקלים".

"למשפרי הדיור ההבדל הזה של חצי שנה משמעותי מאוד, בוודאי היום כאשר שוק הדירות מיד שנייה הרבה יותר קשה ומאתגר", מוסיף עו"ד נוסבאום. "מי שלא יספיק למכור את הדירה שלו בתקופה האמורה, ישלם הרבה מאוד מיסים. מה גם שאם אותו משפר דיור לא הספיק למכור את הדירה בתקופה הקבועה, הוא נפגע פעמיים: ראשית, הוא ייאלץ לשלם את המיסים הרבים; שנית, תשלום המס גורר גם ריבית והצמדה, מיום העסקה על הדירה החדשה.

"זה פשוט עוד קנס שמוטל על משפרי הדיור, ולכן מי שמגיע לרגע האחרון יעדיף למכור את הדירה במחיר נמוך, רק כדי לא לוותר על הטבות המס".