גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מרכז WeWork בהרצליה / צילום: Shutterstock

הנפקת הענק המתוכננת של קבוצת הנדל"ן והפיננסים אמפא יצאה השבוע לדרך, לאחר שהחברה פרסמה טיוטת תשקיף ראשונה. אמפא, נשלטת על ידי משפחת נקש ואיש העסקים שלומי פוגל, מבעלי מספנות ישראל וקבוצת גולד בונד. בהנפקתה מבקשת הקבוצה לגייס 700-800 מיליון שקל בהנפקת מניות ראשונית לפי שווי של 3־3.5 מיליארד שקל לפני הכסף.

● שלוש חזיתות פחות? החדשות שמחקו לחמש מניות 7 מיליארד שקל ביום
● הירידות החדות נמחקו: למה המניה של טבע עברה לעליות?

החברה הוקמה ב־1937 בארץ ישראל המנדטורית כחברה ליבוא משאיות, מכוניות ומנופים. בהמשך התרחבה לתחומי הייצור והחזיקה במפעלים. המיקוד בנדל"ן מניב, ובפרט בתחום המשרדים בת"א ובהרצליה התחיל ב־1998 אחרי שנרכשה על ידי קבוצת משקיעים בראשות פוגל. ב־2005 מכר פוגל, המשמש כיו"ר החברה, 50% מהמניות לידי משפחת נקש.

ערב ההנפקה מחזיקה משפחת נקש ב־48% מהמניות, כאשר אבי חורמרו, שניהל את עסקיה בארץ, מחזיק ב־2%. את 50% הנותרים ממניות אמפא מחזיקים שלומי פוגל ושותפיו (נפתלי צדר, יהושע וולף ואיבור יצחק ברכה). את ההנפקה מובילות לידר הנפקות ואקטיב חיתום.

בעלי השליטה יקבלו 100 מיליון שקל

כ־100 מיליון שקל מכספי ההנפקה מיועדים לזרום לכיס של בעלי השליטה באמפא: כ־76 מיליון שקל עבור מימון רכישות מניות מיעוט בהן החזיקו חלק מאותם בעלים, ועוד יותר מ־20 מיליון שקל כמענקים לארבעה מתוכם המשמשים בתפקידים בכירים בחברה (היו"ר פוגל, וולף, צדר וחורמרו - 5.3 מיליון שקל כל אחד).

עסקיה של אמפא כוללים נדל"ן מניב ויזמי, חללי עבודה משותפים (זיכיון WeWork בישראל) ומימון חוץ־ַבנקאי (באמצעות אמפא קפיטל), מכירת דירות ועוד. את השנה שעברה סיימה אמפא, בניהולו של זהר לוי, עם הכנסות של 707 מיליון שקל, ירידה של כ־15% ביחס לשנה שקדמה לה. הקיטון נבע מדחייה בהתקדמות וסיום פרויקטי נדל"ן שונים, על רקע המלחמה. בנוסף, ביצעה אשתקד אמפא שיערוך חיובי בגין נדל"ן להשקעה בהיקף של 223 מיליון שקל, עלייה חדה של 191% בתוך שנה שסייעה לאמפא להציג גידול של 43% בשורת הרווח הנקי ל־141 מיליון שקל ב־2024. בגין רווחי השנתיים האחרונות חילקה אמפא כ־120 מיליון שקל דיבידנדים לבעלי המניות. ההון העצמי שלה עמד בסוף 2024 על 2 מיליארד שקל.

כ־1,800 שקל על כל עמדת עבודה

אבל לצד הנתונים המעודדים, תשקיף ההנפקה חושף לראשונה את פעילותה של WeWork ישראל. לפני כארבע שנים, בעת ש־WeWork העולמית, שהקים הישראלי אדם נוימן, נקלעה לקשיים, היא העניקה לחברה בת של אמפא (א.ו.) את הזיכיון להפעיל חללי עבודה משותפים בנכסים המושכרים שהפעילה בישראל לפני חתימת ההסכם, וכן זכות להקים מתחמי חללי עבודה חדשים. זאת במקביל לסיום הסכם שהיה קיים בין הצדדים משנת 2014.

ואכן, פעילות חללי העבודה של אמפא התרחבה בשנים האחרונות, אך טיוטת התשקיף מלמדת שהכנסותיה נשחקו בהדרגה והרווח התפעולי צלל בשל הפחתות גדולות בשווי הנכסים. על פי מודל הפעילות בתחום, החברה הבת של אמפא שוכרת את המשרדים לטווחי זמן ארוכים ומשכירה בהם חללי עבודה לפרקי זמן קצרים, במחירי שכירות גבוהים יותר.

כיום מפעילה אמפא 14 מתחמי WeWork בארץ - 9 מהם בתל אביב בשטח כולל של 102 אלף מ"ר ובהם מעל 15 אלף עמדות עבודה. שלושה מהנכסים הם בבעלות אמפא או מי מבעליה. אמפא מציינת כי לאור פעילותה הבינלאומית הענפה של WeWork והמוניטין שצברה, היא בוחנת להרחיב את פעילותה תחת המותג גם למזרח אירופה, ואף התקשרה לפני שנה במזכר הבנות להשכרת נכסים לצורך הפעלת חללי עבודה משותפים בהונגריה, רומניה וסרביה כאשר טרם נחתם הסכם מחייב.

כך או כך, הכנסות אמפא מתחום חללי העבודה המשותפים יורדות זה שנתיים. הן הסתכמו ב־2024 בכ־280 מיליון שקל, ירידה של 1.7% ביחס לשנה הקודמת. שגם בה ירדו ההכנסות ב־6.3% ביחס לשנת 2022. זאת בד בבד עם ירידת שיעור התפוסה בנכסי WeWork מ־92% בשנת 2022, ל־82% ב־2023 ו־81% אשתקד.

עוד עולה מטיוטת התשקיף, שההכנסה מעמדת עבודה ממוצעת של WeWork נשחקה. ההכנסה החודשית הממוצעת לעמדת עבודה עמדה ב־2024 על 1,785 שקל, ירידה של 3% ביחס לשנה הקודמת.

מחיקות שווי של 300 מיליון שקל

לירידה בהכנסות נוספו בשנתיים האחרונות הפחתות בשווי הנדל"ן המשמש לפעילות WeWork של כ־300 מיליון שקל בסה"כ. רואי החשבון של אמפא מסבירים כי השינוי בשווי חללי העבודה המשותפים נגזר מהפער בין החוזים ארוכי הטווח שבהם שוכרת אמפא את המשרדים לבין דמי השכירות המהוונים המתקבלים ע"י שוכרי החללים הללו מידי החברה. במילים אחרות, עלייה או שחיקה בדמי השכירות שמשלמים ההייטקסטים לאמפא על עמדות העבודה, הפחיתה בשנתיים האחרונות את שווי הנכסים.

באמפא ציינו בין הגורמים שהובילו להפחתות השווי את עליית הריבית והמצב הביטחוני בישראל, אשר השפיעו על ענף ההייטק, המהווה נתח מהותי מלקוחות WeWork. מגמות אלה השפיעו לטענתה לשלילה על השוכרים ולכן גם על כל תחום הפעילות של חללי העבודה המשותפים. יחד עם זאת, ציינו באמפא, "עצם העובדה שחלק משמעותי מלקוחות החברה הינם חברות בינלאומיות המאופיינות באיתנות פיננסית, וכן הפתרונות המגוונים שא.ו.מציעה ללקוחותיה, מיתנו חלק משמעותי מההשפעות השליליות על תחום הפעילות".

כך או כך, מחיקות שווי הנדל"ן העלימו כמעט לחלוטין את הרווח התפעולי מפעילות WeWork בשנתיים האחרונות, מ־202 מיליון שקל ב־2022 ל־5.3 מיליון שקל ב־2023 ול־8.5 מיליון שקל בלבד אשתקד.

הנפקת אמפא, ככל שתצא לפועל, היא בשורה חיובית לשוק ההנפקות הראשוניות בתל אביב. גל של עשרות הנפקות, רובן של חברות מתחום הנדל"ן, מתוכנן השנה בתל אביב, אבל עננת חוסר ודאות מרחפת עליו בשל הטלטלות בשווקים. בשבוע שעבר הודיעה אלדן ההפועלת בתחום הליסינג התפעולי והשכרת רכבים, שבשליטת יוסף דהן, כי היא בוחנת שוב הנפקת מניות ראשונית לאחר שבפברואר האחרון הודיעה על הקפאת המהלך. מי שעוד הודיעה לאחרונה על דחיית מהלך הנפקה מתוכנן היא ענקית הרכב שלמה החזקות שבשליטת משפחת שמלצר בה מחזיקה גם קרן השקעות זרה בראשות ג'ראד קושנר, חתנו של הנשיא האמריקאי טראמפ.