רוכשי דירות / צילום: Shutterstock
יזמי הנדל"ן הגבירו את מבצעי המימון הפיננסיים שלהם לקראת פרסום טיוטת הוראת השעה של בנק ישראל להגבלת המבצעים. זאת, אולי, בנסיון להגביר את גרף המכירות שלהם, לפני שהוראת השעה תיכנס לתוקף - כך עולה מסקירת צוות מחקר הנדל"ן אצל הכלכלן הראשי. כל זאת, על רקע שוק שנמצא בירידה ומספר העסקאות ברבעון הראשון של 2025 ירד בכ-3% לעומת הרבעון המקביל ב-2024.
● הסוף להנחה של מיליון שקל לדירה: הערים שבהן מסתיימת שיטת ההגרלות
● לידיעת משקיעי הנדל"ן בחו"ל: איפה המחיר בשיא והיכן יש מקום לעליות
על פי הסקירה, בחודש מרץ חל גידול משמעותי בשכיחות ההטבות הפיננסיות ברמה הארצית בכלל ובאזורי השרון, הדרום ותל אביב בפרט. באזור נתניה (שכולל גם את הערים הרצליה, רעננה ורמת השרון) נמצא כי שני שלישים מהדירות החדשות שמכרו היזמים בחודש מרץ בשוק החופשי, עם תאריך אכלוס של מינימום שנה ממועד החתימה על החוזה היו באמצעות מבצעים פיננסיים. באזור חדרה (שכולל את אור עקיבא וחריש) שיעור הרכישות של דירות חדשות באכלוס ארוך-טווח הגיע ל-70% מכלל המכירות. בתל אביב הוא הגיע ל-60% ובדרום ל-36%.
עיר בולטת במבצעים פיננסיים בחודש מרץ הייתה הרצליה, וזאת על רקע תחרות שהתפתחה בין יזמים שמשווקים פרויקטים בגליל ים, לבין היצע דירות בשכונה מצד זוכי מחיר למשתכן. מדובר בזוכים בהגרלות מ-2017, שבהן הוגרלו 1,337 דירות.
"הגידול בהטבות נבע בין היתר מהתמריץ"
בדיקות שערכנו בגלובס לפני כחודשיים העלו כי מספר המודעות שפורסמו ב־yad2 על דירות יד שנייה בגליל ים קפץ ב־192% בין תשעת החודשים הראשונים של המלחמה, לתשעת החודשים שאחריהם, מ־138 ל־403 מודעות, וכי יש סימנים לירידות מחיר מסוימות בדירות חדשות. בניתוח תנאי התשלום נמצא כי במרבית העסקאות בהן ניתנו הטבות מימון, לא שולמו במועד החתימה יותר מ-15% ממחיר הדירה.
"סביר להניח כי הגידול בשכיחות הטבות המימון במרבית האזורים נבע בין היתר מהתמריץ לנצל הטבות אלה, בפרט על רקע החשש שיוטלו מגבלות על אותן הטבות - כפי שאכן קרה כאשר אלה הוטלו על ידי בנק ישראל ב-23 למרץ", כך נכתב בסקירה. מכיוון שהוראות השעה של בנק ישראל טרם גובשו לנוסח הסופי ואינן מיושמות - היזמים ממשיכים גם בימים אלה לקדם מכירת דירות באמצעות מבצעים פיננסיים.
לדברים אלה יש משמעות רבה, בעיקר על רקע מגמת הירידה שנרשמת בשוק הדירות. סך מספר הדירות שנרכשו ברבעון הראשון של השנה הגיע לכ-23,400 - ירידה של כ-1% לעומת מספר העסקאות שבוצעו ברבעון הראשון של השנה שעברה. מדובר ברבעון השני ברציפות, שבו כמות העסקאות בירידה, במיוחד בדירות חדשות בשוק החופשי.
ברבעון הראשון של השנה נמכרו 2,151 דירות בממוצע חודשי, ירידה של כמעט רבע לעומת מספר הדירות החודשי הממוצע שנרכשו ברבעון הראשון של 2024. מדובר בקצב מכירות שדומה לזה של 2023, שאז פקד את השוק שפל כבד בעקבות העלאת ריביות בנק ישראל. המבצעים הצליחו להגדיל את המכירות במידה ניכרת בשנה שעברה, אך עתה נראה כי השפעתם פוחתת עקב המצב הכלכלי הקשה וחוסר הוודאות בה המדינה נמצאת.