לידיעת משקיעי הנדל"ן בחו"ל: איפה המחיר בשיא והיכן יש מקום לעליות

מחירי דירות נמוכים אינם ערובה להשקעה טובה - הם רק מקלים על הרכישה. כדאי להזכיר זאת לגל הישראלים הפוקד בשנים האחרונות את יוון, קפריסין ופורטוגל, שעליות המחירים שנרשמו בהם הפכו אותן ליעדים לוהטים.

● עסקה בשבוע | בכמה נמכרה דירת נופש עם 2.5 חדרים במרינה של הרצליה
● צה"ל משווק דירות לאנשי קבע: כמה הן עולות ומי יכול לרכוש?

הגל הנוכחי של ישראלים שקונים נדל"ן ביוון, בקפריסין ובפורטוגל - מספרם המדויק אינו ידוע - אינו הראשון להסתנוור מהמחירים הנמוכים, מהשמש ומהחופים הנפלאים לאורך הים התיכון. גם אם רכישת הדירות מבוצעת לצורך שימוש עצמי, כדירות נופש או אולי כ"דירות מקלט" לישראלים בתקופה קשה זו - הרכישות אינן ייחודיות לישראלים ולכן רמת הסיכון שלהן גבוהה יחסית.

נסביר: בשלושת היעדים נמצא כי השפעתם של משקיעי החוץ על מחירי הדירות גדולה, ויש מומחים שמתריעים כי יש מקרים שבהם מחירי הדירות התנפחו מעבר ליכולת של האוכלוסיה המקומית, כך שבמקרה שאנשים ירצו למכור אותן, קהל היעד היחידי יהיה משקיעים אחרים מחו"ל. הדבר יצר גם מציאות שבה מוקמים פרויקטים מסויימים ברמות תכנון וגימור שמיועדים מראש לתושבי חוץ.

עד כמה טובות השקעות בנכסי מגורים ביעדים ים־תיכוניים כמו קפריסין, פורטוגל או יוון? לפני כחמישה חודשים בדקנו את המחירים, ועתה אנו מביאים נתונים מסכמים על 2024 שפורסמו ע"י הבנקים המרכזיים, הלשכות המרכזיות לסטטיסטיקה באותן מדינות, ואתרי נדל"ן מקצועיים.

יוון: החמרת התנאים לוויזת הזהב מאטה את עליות המחירים

על פי הבנק המרכזי של יוון, על השוק היווני עוברת תקופת פריחה, אחרי ירידות של כ־40% שנרשמו שם בין 2008 ל־2017, בעקבות המשבר הכלכלי החמור שפקד את המדינה.

מסוף 2020 לסוף 2024 עלו מחירי הדירות ביוון בכ־51%, כתוצאה מצמיחה כלכלית גדולה שפקדה את המדינה, אך כזו שעדיין הותירה את רמות המחירים בה נמוכות בהרבה מאשר במדינות אירופאיות מפותחות.

דבר זה הביא לנהירת משקיעים אירופאים ליוון, הרבה לפני שהישראלים גילו אותה.

ועם זאת, 2024 נחתמה אמנם בעלייה מכובדת של 6.6%, ואולם מדובר בעלייה הראשונה בארבע השנים האחרונות שלא הסתכמה במספר דו־ספרתי באחוזים. ככלל, תנופת עליית המחירים ביוון החלה להיבלם עוד ב־2023, והשאלה היא אם מדובר בעיצומו של תהליך של התמתנות מחירים, או שמדובר ב"מנוחה" של עליות המחירים, שבשלוש השנים הראשונות של העשור הנוכחי היו דו־ספרתיות.

ישראלים שמבכים את עליות המחירים אצלנו, יופתעו כנראה לשמוע שרק בשנה שעברה רמת המחירים ביוון חזרה לרמת הבועה של 2007, והיא מתקרבת לשיא של 2008. כלומר, כדאי לזכור כי מחירים יכולים גם לרדת.

מבין היעדים שמעניינים את הישראלים, סלוניקי היא העיר שמובילה בשנים האחרונות את עליות המחירים: ב־2024 מחירי הדירות בה עלו ב־8.2% ומסוף 2020 לסוף 2024 ב־59%. מי שרכש בעיר הזו דירה בשנים האחרונות ומספר על הצלחה מסחררת מבחינת עליית מחירים - כנראה שאינו טועה, אך לא בטוח שבהמשך יירשמו עליות מחירים דומות.

הבירה אתונה עלתה אף היא בשיעורים נאים, אך פחותים מעט: ב־2024 מחירי הדירות בה עלו ב־6.2% ומאז סוף 2020 - ב-54%. ערים אחרות ביוון עלו, בממוצע כולל, בשיעורים נמוכים יותר של 4.6% ב־2024 ושל 45% בין סוף 2020 לסוף 2024.

 סלוניקי, יוון. התשואה לא מעידה על בועה / צילום: Shutterstock

בכל מדינה מקובל לעשות מדדי מחירי דירות באופן שונה מעט. וכך, בעוד שבישראל דירה חדשה מוגדרת כדירה שנמכרת ע"י יזמים, הבנק המרכזי של יוון מגדיר דירות חדשות כדירות בנות עד חמש שנים, ודירות ישנות- כדירות מעל לגיל 5. בשנים האחרונות ניכר כי מחירי הדירות החדשות עולים בקצב מהיר יותר מאשר מחירי דירות ישנות. בין סוף 2020 לסוף 2024 מחירי הדירות החדשות עלו ב־51% בממוצע והישנות ב־47%.

האם העליות בשוק היווני נראות סבירות? קרן המטבע הבינלאומית סבורה שהן גבוהות מדי. בדוח שלה על הנדל"ן היווני מתחילת 2024 ציינה הקרן כי נראה ששוק הנדל"ן היווני נכנס למה שמכונה "טריטוריית בועה", לאחר ראלי העליות שהחל ב־2017.

להערכת הקרן, עליות המחירים בתקופה האחרונה נבעו גם מביקושי נדל"ן שמגיעים מתושבי חוץ שהגדילו משמעותית את השקעותיהם עקב "ויזת הזהב" שיועדה למשקיעי נדל"ן לרכישת נכסים במחירים מינימליים של רבע מיליון אירו. ויזה זו מאפשרת לאוחזים בה להתגורר ביוון למשך פרק זמן ארוך, ולהנות מהטבות משמעותיות, שלא ניתנות לתיירים רגילים.

באחרונה החמירה יוון את תנאי קבלת ויזה הזהב, ואולי זה מה שהביא להתמתנות בעליות. ראיה אפשרית לזה ניתן לראות בכך, שמדד מחירי הדירות ברבעון האחרון של 2024 ביוון, היה הנמוך זה ארבע שנים.

בדיקה קונקרטית של מחירי דירות ושכר דירה ממוצעים באתונה וסלוניקי, מורה לכאורה, שלפחות בערים הללו לא מתקיימת בועה: על פי אתר נדל"ן מוביל ביוון, SPITOGATOS, ברבעון הראשון של 2025, מחירי הדירות הממוצעים באתונה נעו בין 2,055 יורו למ"ר בחלקה המערבי של העיר ל־4,000 יורו למ"ר בחלקה הדרומי; מחירי השכירות נעים בין 8.62 אירו למ"ר במערב ל־12.86 אירו למ"ר בדרום.

מבחינת תשואות שנתיות גולמיות (לפני הכללת יתר העלויות במחיר), מדובר בכאלה שנעות בטווח של 4%־5%.

על פי האתר, מחירי הדירות בסלוניקי ברבעון הראשון של 2025 נעו סביב ממוצע של 2,558 אירו למ"ר ודמי השכירות הממוצעים הגיעו ל־9.93 אירו למ"ר, שזה 4.7% תשואה שנתית גולמית - לא תשואות שמעידות על בועה.

משקיעי חוץ מעדיפים בדרך כלל לרכוש דירות במחירים שגבוהים מהממוצע, עקב מצבן הפיזי המשופר - לא רוצים להסתבך עם שיפוצים מקיפים מדי - כך שהתשואות שהם יקבלו על הדירות יהיו נמוכות יותר.

כמו כן, מומלץ להוסיף לבדוק את מצב השוק בהתאם ליעדי השקעות ספציפיים, ולעקוב אחרי השפעת שינוי הקריטריונים לוויזת הזהב.

פורטוגל: הוויכוח על בועה מתחמם עם המחירים

מחירי הדירות בפורטוגל עלו ב־2024 ב־11.6%, ומאז סוף 2020 בכ־50%. רק להמחשה, בישראל המחירים עלו בתקופה הזו ב־38%, ויש הטוענים שמדובר בבועה. אז מה ניתן לומר על פורטוגל?

סוכנות הדירוג Morningstar DBRS מצאה בדוח שפרסמה בתחילת 2024 כי מחירי הדיור בפורטוגל עלו בין הרבעון האחרון של 2018 לרבעון השלישי של 2023 ב־60% - העלייה הגבוהה ביותר מבין 18 מדינות שהסוכנות בדקה. עם זאת, הסוכנות העריכה, כי ככל הנראה אין מדובר בבועה, אלא "רק" במחירים שהגיעו לשיא.

ואולם מאז עברו הרבה מים בנהר הטז'ו. שוק הנדל"ן הפורטוגלי הגיב בעליות גדולות של יותר מ־3% בכל אחד מהרבעונים האחרונים של 2024, שלא נכללו בפרסום ההוא.

מחיר דירה ממוצעת בפורטוגל מגיע ל־1,819 אירו למ"ר, ואולם בליסבון המחיר הגיע לפני חצי שנה - הנתונים המעודכנים ביותר של הלמ"ס הפורטוגלי - ל־4,336 אירו למ"ר ואילו בפורטו ל־2,960 אירו למ"ר.

כמו בישראל, מחירי השכירות בפורטוגל ברוב האזורים לא עלו בקצב עליית המחירים. על פי הלמ"ס של פורטוגל, שכר דירה חציוני במדינה מגיע לכ־8.4 אירו למ"ר, בליסבון ל־16 אירו למ"ר ובפורטו - ל־13 אירו למ"ר.

המשמעות היא שבפורטו התשואות הגולמיות הממוצעות - כלומר לא כולל עלויות מיסוי, תיווך שיפוץ וכד' - גבוהות יותר ומגיעות לכ־5% בעוד שבליסבון הן מגיעות לכ־4%.

האם המחירים בפורטוגל הגיעו לרמות של בועה? השאלה עדיין פתוחה, ומומחים ברשת מקיימים דיונים ערים בנושא. יש שמזהירים ממקומות מסויימים בפורטוגל, שלדעתם מיצו את פוטנציאל העלייה, ויש כאלה שסבורים שכדאי למשקיעים לנטוש. בעיקר מצביעים על אזורי התיירות במדינה, כגון האי מאדיירה, אסטוריל וקאשקייש, כעל כאלה שהמחירים בהם עלו במהירות רבה והגיעו לרמה בלתי סבירה.

ג'ורג'יו לוקאס, שמפרסם ברשתות חברתיות סרטוני ייעוץ להשקעות נדל"ן ברחבי אירופה, מציין לרעה את פורטוגל כיעד להשקעה, עקב עליות המחירים הגבוהות, ואלטרנטיבות טובות יותר שניתן למצוא בספרד ובאיטליה.

הוא מציין לרעה גם את ליסבון כיעד גרוע למשקיעים, עקב הפער הגדול בין מחירי הדירות בעיר לשכר של התושבים המקומיים, ואת פורטו, עקב עליות המחירים המשמעותיות שבה. ועם זאת, יש לציין, כי רמות המחירים עליהן הוא מדבר, גבוהות בהרבה מהרמות החציוניות שפירסמה הלמ"ס הפורטוגלית, ויש להניח שמשקיעים מחו"ל אכן מחפשים נכסים במחירים גבוהים מהערכים החציוניים.

אנו בגלובס סבורים, לעומת זאת, שרמות התשואה הגולמיות בליסבון ובפורטו אינן מעידות על בועתיות בשוקים הללו, אך כאמור, מדובר ברמות חציוניות, שיתכן שאינן מתאימות לכל משקיע. לפיכך, אנו ממליצים למשקיעים לערוך בדיקות פרטניות בכל אחד מהיעדים, כדי להגיע לתובנות מושכלות. שיעורי תשואה נמוכים מידי, יכולים בהחלט לאותת על חוסר כדאיות בהשקעה.

ועוד דבר: על פי EUROSTAT, המרכז את הנתונים הסטטיסטיים של מדינות אירופה, דירות יד שנייה בפורטוגל עלו בקצב מהיר יותר מדירות חדשות - 12.4% לעומת 9.6%.

קפריסין: יש עוד זמן עד לשיא המחירים

השוק הקפריסאי סבל מירידות מחירים מתמשכות, שחלו אחרי התנפחות בועת נדל"ן באי, במהלך העשור הראשון של המאה. בין 2002 ל־2008 מחירי הדירות במדינה זינקו ביותר מ־140%, ואולם אז הם התרסקו בשליש עד 2016, שאז החלו עליות מחירים מחודשות. ועם זאת מחירי הדירות כיום, אחרי עליות של עשרות אחוזים - עדיין אינן מגיעות לרמות השיא מלפני 17 שנים, ולפי המגמה הנראית כיום - יש עוד זמן, עד ששיא המחירים החדש יגיע.

מחירי הדירות בקפריסין עלו ב־2024 בשיעור צנוע של 2.3% על פי הלמ"ס הקפריסאי, ואולם הניתוח המקיף של השוק הזה בוצע ע"י הבנק המרכזי של קפריסין (CBC), שנכון לעכשיו מעודכן רק לרבעון השלישי של 2024. ניתוח זה נראה לנו כאקטואלי יותר עבור משקיעים ישראלים, ועל כן אנו משתמשים בו, לצורך הסקירה הנוכחית.

 לרנקה, קפריסין. קצב עליות המחירים ירד / צילום: Shutterstock

הבנק המרכזי חילק את הנכסים באי השכן לשני סוגים, שלכל אחד מהם עיצב מדד מיוחד: מדד למחירי בתים ומדד למחירי דירות. אנו בחרנו להשתמש במדד מחירי הדירות.

על פי מדד זה, מחירי הדירות באי עלו ברבעון השלישי של שנה שעברה ב־8.8%; מאז סוף 2020 מחירי הדירות באי עלו ב־36% - דומה למדי לרמת עליית מדד מחירי הדירות בישראל (שאגב, גם הוא אינו מודד מחירי בתים פרטיים). מדובר בעלייה מכובדת, אך שמבטאת התמתנות בקצב העליות השנתיות, שעד לרבעון השני של 2024 היה דו־מספרי.

ואכן בדיקה אזורית של CBC מראה כי קצב עליות המחירים הרבעוניות בלרנקה, פפוס ופמגוסטה ירד, בניקוסיה נשאר יציב אך במגמת ירידה (שכן ב־2023 הוא היה משולש בגובהו) ובלימסול אמנם עלה, אך גם שם מדובר בשליש מהעליות הרבעוניות שפקדו את השוק הזה לפני שנתיים.

על פי הדוח, השוק הקפריסאי עובר סימנים של נורמליזציה, שבאה לידי ביטוי באינדיקטורים שונים, בהם ירידת ביקושים, עלייה הדרגתית בהיצע הדירות למכירה, עלייה בכמות היתרי הבנייה, הריביות הגבוהות על משכנתאות ו יציבות בביקושים למשכנתאות.

מאז הרבעון השני של 2023, חלה ירידה מסויימת בכמות המשקיעים הזרים שרוכשים נכסים בקפריסין, וככל הנראה יש קשר בין זה, לבין התמתנות קצב עליות המחירים באי.

תושבי החוץ שולטים בכ־40% משוק הנדל"ן הקפריסאי הקטן, שבו מתבצעות בממוצע כ־15 אלף עסקאות בשנה (כמות השקולה לחודשיים חלשים בשוק הישראלי) במיוחד בפאפוס, ששם הם היוו 68% ברבעון השלישי של שנה שעברה, לרנקה (44%), פמגוסטה (41%). למעשה, רק בניקוסיה הם היוו חלק קטן יחסית מהעסקאות (13%). ואכן בולט הקשר בין המקומות שבהם לתושבי החוץ יש חלק משמעותי בשוק הנדלן, לבין עליות המחירים שנרשמו בשנים האחרונות.

למה משקיע שמגיע לקפריסין צריך לצפות? על פי אתר IMMIGRANT INVEST, מחיר דירה ממוצעת שנרכשת באי מגיע ל־-235 אלף אירו, והדירות המבוקשות ביותר מחירן נמוך מרבע מיליון אירו.

מחירי דירות בניקוסיה נעים סביב ממוצע של 2,518 יורו למ"ר; בלימסול - 2,140 יורו למ"ר; בפפוס - 1,780 יורו למ"ר ובלרנקה - 1,330 יורו למ"ר.

מחירי שכירות ממוצעים באי על דירות 3 חדרים (2 חדרי שינה) נעים בסביבות 875 יורו לחודש בניקוסיה, 1,217 יורו לחודש בלימסול, 625 יורו בפפוס ו־738 יורו בלרנקה.