צה"ל משווק דירות לאנשי קבע: כמה הן עולות ומי יכול לרכוש?

קמפיין שמושמע בימים אלה ברדיו מבטיח 494 דירות חדשות לאנשי כוחות הביטחון ברחבי הארץ. הקמפיין יצא לדרך לאחרונה על ידי "עמותות המגורים" אשר פועלות תחת מינהלת המגורים של צה"ל, ובשיתוף משרד הביטחון, לטובת שיווק דירות בתנאים טובים עבור משרתים בשירות קבע בצה"ל, משרתים בשלוחות אחרות של מערכת הביטחון ובני הזוג שלהם.

● דוח המבקר חושף: אי פינוי מתחמי תע"ש עולה למדינה מיליארדים
● ראיון | מבצעי המימון פגעו במכירת דירות יד שנייה. זה הפתרון שמצאו בשוק

"כבר לא מאסה של אלפי יח"ד"

הקמפיין נוגע לשישה פרויקטים שכבר יצאו לשיווק עבור משרתי הקבע וכוחות הביטחון: פרויקט "נאות הגיא" בשכונה החדשה יבנה מזרח, אשר מציע 152 דירות בשישה בניינים בני 6-9 קומות, דירות בנות 3-5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים; פרויקט "נאות תבור" בכפר תבור, עם 50 יחידות דיור צמודות קרקע; פרויקט "ורדים" בשכונת צמרות, עם 60 יח"ד בבניינים בני 4 קומות כל אחד; פרויקט "נעם" בנתיבות, הכולל 97 בתים צמודי קרקע דו־משפחתיים; 60 יח"ד בפרויקט "מגדלי הקצינים" של אאורה בבן שמן בלוד, הכולל שני מגדלים בני 24 קומות ושני בניינים בני 9 קומות; ועוד 75 יחידות דיור צמודות קרקע ביישוב דרור החדש שבנגב המזרחי. פרויקט נוסף שביעי במספר, "נאות רותם" בשכונת רמות בבאר שבע, ייפתח בקרוב לשיווק.

מרבית הפרויקטים מיועדים לאכלוס בעוד ארבע־חמש שנים.

הפרויקטים מוצעים למשרתי הקבע על ידי מינהלת המגורים של צה"ל, אשר משמשת גם כיזמית - לאיתור הקרקע, לתכנון הפרויקט ולייזום שלו בפועל - וגם כמי ש"מסננת" ובוחרת את אנשי הקבע שייכללו בכל פרויקט.

רוב הקרקעות שעליהן בונה מינהלת המגורים את הפרויקטים הן כאלו שניתנים לה בפטור ממכרז על ידי רשות מקרקעי ישראל, והיא מקימה אותם בשיתוף רמ"י ומשרד הביטחון. במקרים אחרים, מדובר בקרקעות פרטיות שבהן הבעלים מקדמים את הפרויקט במשותף עם המינהלת, או מוכרים לה אותן ויוצאים מהתמונה לגמרי. המינהלת מתכננת את הפרויקט בעצמה, ומקדמת אותו לביצוע.

המיזמים מיועדים למשרתי קבע מ"אוכלוסיות הליבה" של צה"ל, קרי לוחמים, משרתים ממקצועות טכנולוגיים או תומכי לחימה, שהם קצינים בני 24-34 או נגדים בני 24-45.

"בעבר המינהלת הייתה מינהלת פרויקט אחד גדול למשך שנים", מספרת סא"ל הילה אקשטיין, ראש מינהלת המגורים של צה"ל.

"בשנים האחרונות, בעקבות סקר בקרב אוכלוסיות הליבה של צה"ל, הבנו שהצרכים שונים, ושהבחירה איפה לגור נשענת על שיקולים שונים. לכן לפני כשנתיים וחצי שונה המודל ובמקום פרויקט אחד גדול אנחנו מייצרים כמה פרויקטים בסגנונות בנייה שונים - צמודי קרקע, בנייה רוויה ואפילו התחדשות עירונית, בפריפריה ובמרכז.

 סא''ל הילה אקשטיין, ראש מינהלת המגורים של צה''ל / צילום: דובר צה''ל

"לא תמיד למשרת הקבע מתאים לגור במקום אחד, מבחינת יכולות כלכליות, מבחינת תנאי השירות והמקום שבו נמצא הבסיס שבו הוא משרת. לכן אנחנו כבר לא מייצרים מאסה של אלפי יחידות דיור, אלא כמה פרויקטים שכל אחד מהם הוא סביב 100 יח"ד, כדי ליצור ריבוי פרויקטים וריבוי אפשרויות בחירה.

"באופן הזה כל משרת קבע מאוכלוסיות הליבה יכול לבחור את ביתו ממגוון רחב יחסית של פרויקטים, וכך הם גם נטמעים יותר באוכלוסייה".

הפרויקטים מוצעים לאנשי הקבע באמצעות "עמותות המגורים", המתפקדות כמעין קבוצות רכישה או קבוצות רוכשים שאחראיות בפועל על ההתנהלות סביב הפרויקט. "מינהלת המגורים מארגנת את קבוצת משרתי הקבע תחת מטרייה של עמותה או אגודה שיתופית, כך שלכל פרויקט יש עמותה נפרדת, עם דירקטוריון נפרד חיצוני לצה"ל", מסבירה סא"ל אקשטיין.

"המינהלת היא זו שבוחרת את הקבלן, את חברת הניהול ואת נותני השירותים בפרויקט. אנחנו בוחנים כל פרויקט בקפידה רבה, כדי להבין אם הוא אכן מתאים מבחינת המינהלת - כדי להבטיח שנשמר העיקרון של חיסכון משמעותי בעלויות, כך שהפרויקט ייתפס כאטרקטיבי בעיני משרתי הקבע".

הרעיון שבהעמדת פרויקטים לטובת משרתי הקבע - אשר רוכשים את הדירות בכספם אך נהנים מהנחה משמעותית בהשוואה לשוק החופשי, ומקדימות ברכישה בכל פרויקט ספציפי - הוא הרצון לשמר את אנשי הקבע האיכותיים בצה"ל לאורך זמן: כל משרת קבע אשר חותם על דירה במסגרת הפרויקטים של מינהלת המגורים, מתחייב באותו המעמד גם לחתום על חמש שנות קבע מרגע החתימה, ונאסר עליו למכור את דירתו למשך חמש שנים מיום קבלת המפתח.

"להשאיר את הטובים בשירות"

עד כמה ההנחה לאותם משרתים גדולה? בחנו את הנושא באמצעות אחד הפרויקטים המוצעים כיום למשרתי הקבע - פרויקט "נאות הגיא" בשכונת יבנה מזרח, שם מוצעות דירות 3 חדרים במחיר 1.7 מיליון שקל, דירות 4 חדרים בכ־2.35 מיליון שקל, דירות גן עם 4 חדרים בכ־2.6 מיליון שקל ופנטהאוזים בכ־2.89 מיליון שקל.

לדברי השמאי אופיר פדידה, המתמחה בנדל"ן בעיר יבנה, מדובר במחירים טובים למדי, אם כי המחיר עבור דירת ארבעה חדרים אינו משקף, על פניו, הטבה משמעותית. "יבנה מזרח היא שכונה חדשה באזור מאוד בתולי, שמתחילה לקבל תנופה לאחרונה. המחירים המוצעים בפרויקט הזה נראים טובים: המחיר לדירת 3 חדרים מצוין, שכן בשכונות החדשות של יבנה אפשר למצוא דירות כאלו ב־2.1 מיליון שקל, ובשכונות הוותיקות יותר - ב־1.9 מיליון שקל. גם מחירי הפנטהאוז בפרויקט טובים, בהנחה שמדובר בכאלו עם מרפסות גדולות. דווקא דירות ה־4 חדרים בפרויקט לא מבטאות הנחה משמעותית, לכל היותר 100 אלף שקל ממחיר השוק, בהתחשב בפרק הזמן עד לאכלוס".

"התמריץ שמקבלים אנשי הקבע דרך הטבת המגורים היא הרבה יותר מאשר הענקת ההטבות המפליגות המוכרת כל כך מענף ההיי־טק למשל", מוסיפה פרופ' מירב אהרון־גוטמן, סוציולוגית של המרחב וסוציולוגית אורבנית המכהנת כפרופסור חבר בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון - מכון טכנולוגי לישראל, עמיתת מחקר בכירה במוסד שמואל נאמן למחקר מדיניות לאומית והיו"ר האקדמי של "החממה החברתית" בטכניון. "כבר יותר מ־20 שנה שהצבא נמצא באתגר מאוד גדול בכל הקשור לשימור כוח אדם איכותי, גם בעולמות הטכנולוגיים אבל גם בעולמות הלחימה. הדיור הפך להיות תמריץ רציני ומשמעותי, מאוד מרכזי עבור משרתי הקבע".

"תמריץ המגורים הוא המשמעותי ביותר"

"תמריץ המגורים הוא התמריץ המשמעותי ביותר כבר שנים ארוכות", אומרת סא"ל אקשטיין. "בבדיקה שערכנו של הנתונים 30 שנה לאחור, 98.1% ממשרתי הקבע נשארו שירות ממושך בקבע גם לאחר החתימה על התמריץ, כלומר לאחר חמש השנים המחייבות".

לכן הצבא מתעקש כבר עשרות שנים להשאיר את עבודת הייזום בידיו?
"זה כלי מצוין שנמצא בידי צה"ל כדי לשמר את טובי בניו. יש לזה חשיבות רבה, בטח בתקופה הזאת שבה המאמץ של משרתי הקבע הוא כפול ומשולש מאשר בימים רגילים. הצבא מסייע למשפחות צעירים להגשים את השאיפה הכי מרחיקת לכת של זוג צעיר, וזה משמעותי בעיניהם, וקושר אותם, את בני ובנות הזוג שלהם ואת המשפחות לצה"ל, בצורה שקשה להסביר במילים".

בעבר, כאשר צה"ל היה מקים שכונות שלמות עבור משרתי הקבע, הן זכו למעמד מיוחד והשפיעו על סביבתן בדרכים רבות - בין אם על ידי יצירת הבידול מהאוכלוסייה הכללית, ובין אם דווקא דרך כניסתה של אוכלוסייה יציבה ואמידה יותר. האם כך המצב גם היום?

"אנחנו לא רגילים לראות את זה ככה, אבל הצבא הוא קבוצה מעמדית", אומרת פרופ' אהרון־גוטמן. "והיא מביאה לתוך העיר את האיכויות שלה. אלא שזה נכון בעיקר לעבר: כשנבנו שכונות צבאיות שלמות, הן השליכו על הערים שבהן הוקמו בקשת רחבה מאוד של סוגיות עירוניות, מהחינוך ועד פערים כלכליים ועוד.

"כך זה היה בשנות ה־80 וה־90, אבל היום נראה שההשפעות חלשות יותר. נשאר האלמנט המעמדי, אבל הדימוי הגבוה - כמו שהיה ל'שכונות טייסים' או ל'שכונות קצינים' - הוא קיים היום במידה פחותה, בעיקר משום שהפרויקטים מעורבים יותר בתוך האוכלוסייה".

סא"ל אקשטיין טוענת כי גם היום נשמרת הקהילתיות באותם פרויקטים, גם אם הם קטנים יותר ומשולבים יותר בתוך האוכלוסייה הכללית. לדבריה, "יש כיום גם דור שני של משתכנים אצלנו - ילדים שגדלו בפרויקטים הראשונים והגדולים של מינהלת המגורים, במודיעין, ברעות, בראש העין, והיום משתכנים בפרויקטים של השנים האחרונות".

עם זאת, לא בטוח שבכל המקרים זה אכן מתקיים: אמנם כאמור משרתי הקבע שרוכשים דירה במסגרת מיזמי מינהלת המגורים אינם רשאים למכור את דירתם בשנים הראשונות, אך רבים מהם משכירים את הדירות, כלומר רוכשים אותן למטרות השקעה.

"אין ספק שבשכונות כאלו אמורה להיות אוכלוסייה טובה יותר, אבל ברוב המקרים אנשי הקבע קונים את הדירות להשקעה", אומר גם פדידה. "כך קרה בפרויקט של תדהר ביבנה הירוקה, למשל, שהוקם בתחילת שנות ה־2000, ואפשר להניח שכך יהיה גם בפרויקט החדש ביבנה מזרח. זה מה שקורה בפועל בהרבה מקומות בארץ".

"הפרויקטים למשרתי הקבע וכוחות הביטחון יישארו איתנו", מסכמת פרופ' אהרון־גוטמן, "אבל ימשיכו להשתנות. אנשי המילואים, למשל, הם מאסה קריטית במיוחד בכל הנוגע לשירות הצבאי בשנה וחצי האחרונות, ודאי על רקע התוכניות להרחבת הלחימה בעזה בימים האחרונים. ככל שהמלחמה תימשך, אני מניחה שנראה יותר תמריצים גם עבורם מעולמות הדיור. הצבא הופך להיות של כל העם, והוא צריך לתמרץ באותם 'גזרים' שהוא משתמש בהם כבר שנים, גם את ציבור חיילי המילואים".