פלורנטין. אין תוכנית לרובע 8 / צילום: Shutterstock
"האוכלוסייה בפלורנטין עדיין צעירה, בעיקר בזכות הדירות הקטנות - שיש מהן הרבה מאוד יחסית בשכונה. זה מבטיח שהמחירים יהיו קצת יותר קלים לעיכול. נוסף על כך, השכונה ממשיכה להתפתח כל הזמן ולהציע גורמי משיכה לצעירים. ההחלטה של העירייה לסגור חלק מהרחובות לכניסת הולכי רגל, גם עשתה את שלה וזה משאיר אותם כאן", אומר המתווך משה גבאי, הפועל בפלורנטין כבר שנים.
● רובע לכיש, אשדוד: לעובדים מחוץ לעיר שמוכנים להתפשר על מיקום מרכזי לטובת חווית דיור
● "השוק מקרטע": הקבלנים שיוצאים לגייס חוב בבורסה, והסיבות
"אבל אם מגמת עליית המחירים תימשך, זה ירחיק את הצעירים מהשכונה", הוא מוסיף. "הם יפנו דרומה יותר, לשכונות כמו קריית שלום או שכונת שפירא - יש כאלו שכבר עכשיו עושים את זה".
את עליית המחירים כבר אפשר לחוש בשטח: יש הטוענים כי המחירים בשכונה כבר הגיעו לרמת המחירים בשכונות הצפון היוקרתיות של תל אביב.
העסקאות: עלייה של 110% במחירים
שכונת פלורנטין משתרעת על פני 353 דונם בדרום תל אביב, בין הרחובות דרך יפו ואילת מצפון, דרך שלמה (סלמה) מדרום, רחוב העלייה ממזרח ורחוב אליפלט במערב, ומתגוררים בה כ־10,000 תושבים. הצפיפות בשכונה היא מהגבוהות בארץ: 15 יחידות דיור לדונם.
על פי נתוני אתר מדלן, מתחילת השנה התבצעו בשכונה 35 עסקאות לרכישת דירות, חדשות ויד שנייה (לעומת כ־80 בסך הכול בשנת 2024).
מתחילת השנה נעשו בשכונה 25 עסקאות לרכישת דירות חדשות, במחיר ממוצע של כ־72 אלף שקל למ"ר, רמת מחירים שמזכירה שכונות יוקרתיות בהרבה בעיר; 12 עסקאות יד שנייה התבצעו בעיר מתחילת השנה, במחיר ממוצע של כ־52 אלף שקל למ"ר. עוד עולה מנתוני מדלן כי בין סוף 2014 לסוף 2023 עלו מחירי הדירות בשכונה בכמעט 110%. במהלך שנת 2024 המחירים בשכונה דווקא ירדו מעט.
עוד לפי מדלן, 23 מבין 37 הדירות שנמכרו בשכונה מתחילת השנה (כ־62%) הן דירות שני חדרים, ועוד עשר הן דירות שלושה חדרים. דירות ארבעה חדרים כלל לא נמכרו בשכונה מתחילת השנה.
"אין הרבה היצע של דירות ארבעה חדרים בשכונה, ולכן על כל אחת כזו יש מלחמה", אומר גבאי. "רק משפחות, שהולכות ותופסות יותר מקום בשכונה, או כמה שותפים שנכנסים יחד, יכולים להרשות לעצמם דירות כאלו כיום. אם לפני שלוש שנים עסקאות שכירות בדירות ארבעה חדרים שאני תיווכתי בהן הציעו שכירות של 8,500 שקל בממוצע לחודש, היום זה כבר 13 או 14 אלף שקל לחודש. גם בדירות הקטנות יותר המחירים זינקו: דירת חדר שהושכרה לפני שלוש שנים ב־3,100 שקל לחודש, היום מושכרת ב־5,000 שקל לחודש; דירת שני חדרים שהושכרה ב־4,200 שקל לחודש, היום מושכרת ב־6,500 שקל לחודש; דירת שלושה חדרים שהושכרה לפני שלוש שנים ב־6,500 שקל לחודש, היום מושכרת ב־8,500".
טל קופל, מנכ"ל מדלן: "כאשר מסתכלים על תמהיל הדירות שנמכרו בפלורנטין רואים שיש יד מכוונת, שמעוניינת בהשארת צביונה של השכונה על כנו: אין עוד שכונה בתל אביב שהיצע הדירות הקטנות בה כל כך רחב ודומיננטי. העובדה שהדירות בשכונה הן ברובן דירות קטנות משפיעה גם על המחיר הממוצע למ"ר בשכונה, מכיוון שככל שהדירה קטנה יותר - המחיר למ"ר נוטה להיות גבוה יותר".
הפרויקטים החדשים: חצו מזמן רף של 70 אלף שקל למ"ר
פלורנטין הולכת ומתמלאת בעת האחרונה בפרויקטי נדל"ן חדשים, ובחלקם כאמור מחירי חלק מהדירות כבר חצו מזמן את רף ה־70 אלף שקל למ"ר.
כך למשל, בפרויקט Julie ברחוב הרצל 91 בתל אביב, של יובלים סיטי בוי, כל העסקאות שבוצעו השנה מבטאות מחיר ממוצע של יותר מ־68 אלף שקל למ"ר. הגבוהה ביותר היא עסקה בסך 4.27 מיליון שקל, עבור דירה חדשה בשטח 52 מ"ר עם שני חדרים, בקומה החמישית, שנרכשה באפריל האחרון. העסקה מבטאת מחיר ממוצע של כ־82 אלף שקל למ"ר.
פרויקט גת רימון של חברת YBOX מוקם ממש בצמוד לשכונת פלורנטין מצפון, ברחוב גת רימון. לפי נתוני הדוח השנתי של החברה לשנת 2024, תשע דירות נמכרו בפרויקט בשנה החולפת, במחיר ממוצע של כ־77 אלף שקל למ"ר.
אפשר לומר שמדובר במחיר חריג בשל העובדה שמדובר בפרויקט המוגדר כפרויקט יוקרה, אך גם הוא מבטא את "קפיצת" המחירים באזור לאחרונה, שכן בשנת 2023 המחיר הממוצע שבו נמכרו דירות בפרויקט עמד על כ־65 אלף שקל למ"ר - עלייה של כ־18.5% בשנה אחת.
YBOX מקדמת בימים אלו פרויקט נוסף בפלורנטין עצמה, "מתחם גבולות" במשולש הרחובות מטלון, גבולות ואברבנאל. בפרויקט הזה טרם החלה החברה למכור דירות, אך המחיר הממוצע למ"ר שלפיו חושב הרווח הגולמי בפרויקט הוא 58 אלף שקל למ"ר נכון לשנת 2024.
בפרויקט סלמה MOMA של קבוצת חג'ג', פרויקט בן 4 בניינים עם 105 דירות, המחיר למ"ר בחוזים שנחתמו בשנת 2024 עמד על כ־46,700 שקל בממוצע, ואילו המחיר למ"ר בחוזים שנחתמו בתחילת שנת 2025 היה כבר כ־56,800 שקל בממוצע - עלייה של כ־21.5%.
ההיצע בירידה: תמ"א 38 נגמרה, תוכנית חדשה בעבודה
סיומה של תמ"א 38 בקיץ שעבר הותיר את תל אביב־יפו בוואקום מסוים בכל הקשור להתחדשות של בניין אחד, ולא של מתחם. עיריית תל אביב עוד עובדת על תוכנית התחדשות בניינית משלה, תא/5555, שתהליך האישור שלה עתיד להימשך עוד כמה חודשים לפחות. תוכנית חדשה לרובע 8 שבו נמצאת פלורנטין, ואשר יכולה בעצמה לפזר את הערפל סביב פוטנציאל ההתחדשות של האזור כולו, לא נראית באופק.
עם זאת, בעת האחרונה חלה התקדמות: החודש אושרה להפקדה תוכנית מפורטת לעדכון תוכנית 44, לאזור המסחרי בצפון פלורנטין, ובמקביל אושר מסמך מדיניות לצפון פלורנטין.
למרות זאת, יש הטוענים לסטגנציה מסוימת המביאה למיעוט של דירות חדשות שנבנות ולהיצע דירות מוגבל.
לטענת גבאי, זו אחת הסיבות המרכזיות לעליית המחירים בשכונה: "ההיצע שנוצר עכשיו בפרויקטים שכן נבנים, זה ההיצע שהשכונה תקבל גם עשור קדימה, לדעתי. זו לדעתי התוצאה - עליית המחירים הגדולה בשכונה הזאת בשנים האחרונות".
תגובת עיריית תל אביב־יפו: "בניגוד לנטען, שכונת פלורנטין נמצאת בתהליכי התחדשות בשנים האחרונות, וקיים איזון בין היוזמות בשטח לרצון לשמירת המרקם המקומי ואיכויות השכונה. רק בשבוע שעבר אושרה בוועדה המקומית תוכנית לצפון פלורנטין, אשר עתידה לשמור על צביון השכונה כמרחב עירוני מעורב שימושים, המאפשר שטחי תעסוקה ומסחר מגוונים ושומר על אופי השכונה הייחודי. רק בשנה האחרונה אושרו 28 היתרים לביצוע".