אתר בנייה. ''מ־120 משכורות ליותר מ־180 עבור דירה'' / צילום: Shutterstock
"אנו מתחייבים לא לסטות מתחזית קצב המכירות ומתחזית המחירים של יחידות הפרויקט. ירידה בשיעור של למעלה מ־5% במחירה של יחידה מיחידות הפרויקט על פי התחזית הנ"ל תהיה טעונה אישורכם מראש ובכתב".
● המדינה התחילה לטפל בחדירת גורמי פשע למכרזים וגילתה תמונה מבהילה
● המחשבון | 5 נקודות שכדאי להביא בחשבון לפני שקונים דירה להשקעה
סעיף זה לקוח מחוזה של יזם עם בנק מלווה של פרויקט, וחשיפה של הסעיף, שכלול בכל חוזי הליווי של היזמים, הציתה את השאלה: האם הסעיף הזה הוא בעצם מנגנון שמונע ירידת מחירים בשוק הנדל"ן? תלוי את מי שואלים.
העובדות ברורות: כבר תקופה נרשמת בשוק הדירות הישראלי תופעה חריגה, שבה מחירי הדירות עולים גם כשמספר העסקאות יורד, וגם כשמספר הדירות הלא־מכורות מרקיע שחקים.
רקע: עלייה מצטברת של 90% בעשור
"מחירי הדירות בישראל רשמו בעשור האחרון עלייה מצטברת של יותר מ־90%", אומרת ד"ר גלי אינגבר, ראש המחלקה למימון וכלכלה בפקולטה למינהל עסקים במכללה למינהל. "באותה תקופה עלה השכר הממוצע ברוטו בכ־31% בלבד. כתוצאה מכך היכולת של מרבית הזוגות הצעירים בישראל לרכוש דירה נעשית קשה יותר עד בלתי אפשרית.
"אם לפני כעשר שנים, בשנת 2014, היה צריך לשלם עבור דירה ממוצעת כ־120 משכורות חודשיות ברוטו, היום צריך לשלם על אותה דירה מעל 180 משכורות - 15 שנות שכר. לפי נתוני הלמ"ס, מחירה של דירה ממוצעת הגיע בסוף שנת 2024 לכ־2.3 מיליון שקל. גם אם ניקח דירה באזורים מרוחקים מהמרכז, מדובר על סדר גודל של 1.5־2 מיליון שקל".
במקביל לכך שמחירי הדירות טיפסו, היצע הדירות החדשות הלא־מכורות זינק בכמעט 80% מאז תחילת 2022, לכ־80 אלף דירות. גם הביקוש נחלש - בין השאר בעקבות ירידה בהטבות מימון אגרסיביות. ובכל זאת, המחירים לא נעצרו: מדד מחירי הדירות החדשות עלה ברבעון הראשון של 2025 בשיעור של 3.5% - זהה לעלייה בהיצע.
מלכוד המימון: "הרבה קבלנים, מעט בנקים"
לטענת יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה, פרופ’ אבי שמחון, הגורם למחירים הגבוהים אינו טמון רק במחסור בקרקעות או באיטיות התכנון - אלא באותו סעיף לא מאוד מוכר שמופיע בהסכמי הליווי הבנקאי, שהזכרנו בפתח הכתבה.
הסעיף קובע כי ירידה של יותר מ־5% ממחיר דירה (לעומת התחזית הראשונית) דורשת אישור מראש ובכתב מהבנק, כלומר גם כאשר קבלן שוקל להוזיל את הדירות בפרויקט עקב ירידת ביקוש, הוא זקוק להסכמת הגוף המממן. לדבריו של שמחון, הסעיף הזה הוא בעצם מנגנון שמפחית את התחרות בין יזמים, ומונע מהם להוריד מחירים גם כאשר הם מעוניינים בכך.
"כשנודע לי על קיום הסעיף הזה, היה לי ברור שמשהו שם מאוד לא בסדר וצריך לשנות אותו. הלכתי עם זה לבנק ישראל, והם לא רצו לשנות אותו. בוא נאמר, שיש להם שיקולים שונים.
"הצגתי את הסעיף הזה לפרופסורים באוניברסיטה - הם היו המומים שהוא חוקי", מספר שמחון. לדבריו, החשש של הבנקים ברור: אם קבלן אחד יוריד מחירים, גם אחרים ייאלצו לעשות זאת - והבנק ימצא עצמו מול שורת פרויקטים שעלולים להיכנס להפסדים.
כך לדבריו, שיקולי הפיקוח הבנקאי חורגים מהפרויקט הבודד - והופכים למנגנון שמונע ירידות מחירים בשוק כולו. התוצאה: מחירים שנעים לפי עיקרון "הטילים והנוצות" - עולים במהירות, אך יורדים לאט, אם בכלל.
לדברי שמחון, הסיבה לכך אינה נובעת ממספר הקבלנים - אלא ממספר הבנקים: "יש מאות יזמים, אבל מעט בנקים, והם אלה ששולטים במחירים", הוא טוען. לדבריו, כשקבלן מנסה להוריד מחירים, הבנק המלווה עשוי לחסום את המהלך - מחשש להשפעה רחבה.
בנק ישראל: הפיקוח נועד להגן על המערכת
בבנק ישראל דוחים מכל וכל את טענותיו של שמחון. לטענתם, הפיקוח של הבנקים נובע מהצורך להקטין את הסיכון להתמוטטות יזמים - כמו זו של קבוצת חפציבה בשעתו.
"לבנקים יש חובה לפקח על פעילות היזמים, כדי להקטין את הסכנה להתמוטטותם הכלכלית", נכתב בתגובת הבנק. "זה מחייב אותם לפקח גם על מחירי הדירות שבפרויקטים".
לטענת הבנק, הסרת הפיקוח תגרום לעלייה בדרישות ההון מהיזמים ולהתייקרות האשראי - מה שיוביל דווקא לצמצום פרויקטים ולעליית מחירים.
לדבריהם, גם שוק המשכנתאות עלול להיפגע: "הגדלת הסיכון לכניסה של יזם לחדלות פירעון עלולה להביא גם לייקור המשכנתאות שמועמדות לרוכשי דירות על הנייר - ובכך לפגוע בציבור הרוכשים".
צוות הבכירים שהוקם: בדיקה עם גב ממשלתי
לפני כשבועיים החליט קבינט הדיור לבחון את הפנייה של שמחון, והקים צוות בין־משרדי של בכירים שיבחן את השפעת סעיף הליווי על מחירי הדירות. בצוות חברים מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן, המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי, הממונה על התחרות מיכל כהן, הכלכלן הראשי באוצר שמואל אברמזון והמשנה ליועצת המשפטית כרמית יוליס.
שמחון מספר כי עד כה הופיעו בפני הצוות הממונה על הגבלים עסקיים לשעבר, דרור שטרום, והכלכלן פרופ' אלון אייזנברג מהאוניברסיטה העברית, ומעריך כי בעוד שבועת ספורים הצוות יסיים את עבודתו עם המלצות.
בבנק ישראל מדגישים כי יש לבחון את התמונה הרחבה - הכוללת גם שיווק קרקעות, עיכובים בהיתרי בנייה, עלויות ביצוע ועוד - אך אינם פוסלים בדיקה של סעיפי הליווי: "על הצוות לבחון האם אכן סעיפים מסוימים בהסכמי המימון משפיעים על הדינמיקה של מחירי הדיור, והאם קיים צורך בשינויים - כל זאת תוך שמירה על ביטחונם של רוכשי הדירות".
שמחון: "אני בעד להגדיל את ההיצע. אבל מה קורה בשנה וחצי האחרונה? היצע הדירות קפץ פי שניים מהממוצע הרב־שנתי. לא 10%־20%. לכן, אם לפני שנה וחצי הייתי מסכים לגמרי עם מה שהם כתבו, היום אני חושב שזה לא כל הסיפור, והגדלת ההיצע אינה כל האירוע".
הפתרון שמצאו חלק מהיזמים, לדברי שמחון, הוא מתן הטבות עקיפות שאינן מחייבות שינוי במחיר הרשמי: פריסות תשלום כמו "שלם 20% עכשיו ו־80% באכלוס", ולעתים גם אשראי נוסף מהבנק. "הם מפחדים מגל של ירידות מחירים", הוא טוען, "ולכן מאפשרים טריקים, אבל לא הוזלה רשמית.
"אתה רואה את המחירים בעולם מתמתנים, ובישראל ממשיכים לדהור", הוא מסכם.
מומחים: "טענה פוליטית ללא היגיון כלכלי"
ד"ר אינגבר סבורה כי טענות שמחון אינן מבוססות: "הטענה שהבנקים הם אלה שמונעים את ירידת מחירי הדירות היא טענה פוליטית שאין בה היגיון כלכלי. מחירי הדירות נקבעים על ידי ביקוש והיצע, וברגע שההיצע יעלה על הביקוש, לא תהיה ברירה לקבלנים אלה להוריד מחירים".
לדבריה, הסעיף שמחייב תיאום עם הבנק לא נועד למנוע ירידת מחירים - אלא להגן על הבנק שמממן 70% מהפרויקט.
ד"ר יאיר דוכין מהאוניברסיטה העברית מסכים: "אני לא בטוח שהבנקים הם הגורם הדומיננטי כאן. אני משוחח עם יזמים ולא שמעתי על מקרים שבהם נאסר עליהם להוריד מחירים. כן שמעתי על יזמים שלא עומדים בדרישות הבנקים - והבנקים 'מנשימים' את הפרויקטים".
לדבריו, יש סיבה נוספת לכך שקבלנים אינם ממהרים להוריד מחירים: "הקבלנים מפחדים מהורדות מחירים, כי אז כל אלה שכבר קנו אצלם ידרשו מהם החזרים. לכן הם מעדיפים הטבות - ולא הנחות ישירות. אם תחשב את המחירים אחרי ההטבות, תגלה שיש ירידות מחירים, ואפילו משמעותיות".
עוד הוא מציין את הקושי בצד ההיצע: "יש עליות מחירים משמעותיות בעלויות הביצוע. חשב בחברה יזמית גדולה אמר לי שהדרישות של קבלני הביצוע עלו בצורה משמעותית - ואם לא ישלמו להם יותר, הם פשוט יעזבו".
האם כללי הכלכלה חדלו לעבוד? "זו תעלומה", אומר דוכין. "עודף היצע אמור להוריד מחירים - וזה לא קורה. ייתכן שהיזמים קונים זמן: עד 2048, שזה מחר בבוקר במונחי נדל"ן, נצטרך לבנות עוד 2 מיליון דירות, והם מהמרים שהעודף הנוכחי ייספג".
ומה לגבי הבנקים? "נכון לעכשיו האיום על הבנקים אינו דרמטי, אבל יש חשש שקריסה בענף תוביל למחיקות משמעותיות".
ד"ר אינגבר מסכמת ואומרת כי "אם המדינה רוצה באמת להוריד את מחירי הדירות, עליה לבצע שינוי עמוק בגישה. לא 'מבצע תקופתי' ולא 'הצהרות לתקשורת', אלא שינוי שיטתי: שיווק קרקעות מסיבי ובמחיר מוזל בפריפריה ובמרכז כאחד, כולל קידום תשתיות תומכות תחבורה; רפורמה בתכנון וברישוי כולל קידום תוכניות במסלול מהיר; הקמת גוף ממשלתי לדיור להשכרה לטווח ארוך עם מטרות של יציבות מחירים ולא מקסום רווחים; עידוד בנייה רוויה במרכזי ערים; וכן ריסון ביקושים ספקולטיביים, כולל מיסוי על דירות ריקות, מיסוי דירה שלישית, והטלת מגבלות על רכישת דירות בידי משקיעים זרים".
אז למה המחירים לא יורדים? נראה כי יש טעם בדבריו של שמחון כי ההסברים המסורתיים - כמו קצב היתרי הבנייה, שיווק הקרקעות או מחסור בתכנון - אינם נותנים מענה לתופעה הנוכחית. הסיבה האמיתית עשויה להיות בציר המורכב שבין יזמי הנדל"ן לבין הבנקים המלווים, לצד משברים שמעמיקים בשוק: עליית תשומות הבנייה, פיצויים בגין איחורים, מחסור בעובדים מקצועיים, וחוסר ודאות כלכלית".