דודי ויסמן, מבעלי סונול נדל''ן ואבי לוי, מבעלי השליטה בדלק נכסים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילומים: כפיר זיו, איל יצהר, יח''צ, סיון פרג'
העליות החדות במדדי הבורסה תל אביב בסוף השנה שעברה, הביאו שורה של חברות לבחון הנפקה ראשונית של מניותיהן באחוזת בית. בין אלו נמנות גם דלק נכסים וסונול נדל"ן, שתי חברות המנהלות את נכסי הנדל"ן של חברות תחנות הדלק הללו.
● אפקט הקקאו והקפה: שטראוס העלתה מחירים והגדילה הכנסות אך הרווח צנח
● הרווח הנקי של בית ההשקעות מור זינק ב-85%, תחלק דיבידנד של 26 מיליון שקל
אלא שכעת, כך נודע לגלובס, מסתמן שההנפקות לא צפויות לצאת אל הפועל במתכונת שאליה שאפו חברות הנכסים, לאחר שנתקלו ככל הידוע בכתף קרה מצד הגופים המוסדיים בשוק.
בתחילת אפריל פרסמה סונול נדל"ן, שהוקמה לפני כשלוש שנים כדי לקלוט את נכסי הנדל"ן של סונול (בעיקר תחנות תדלוק וחנויות נוחות), טיוטת תשקיף לקראת הנפקת מניות בהיקף של כ-200 מיליון שקל. סונול, הנמצאת בשליטת איש העסקים דודי ויסמן, כיוונה לשווי של 700 מיליון שקל (לפני הכסף) לחברת הנדל"ן שלה.
אלא שמאז התקרר השוק, סונול נדל"ן לא קיבלה את השווי אליו כיוונה בהנפקת המניות המתוכננת, ובשבוע האחרון פרסמה דוח דירוג לקראת הנפקת אג"ח בהיקף של עד 230 מיליון שקל. אלו מיועדת להחלפת חוב קיים ולהשקעות בנכסים, וקיבלו מחברת מידרוג את הדירוג A2 באופק יציב. מדובר בניסיון נוסף של סונול נדל"ן להנפיק את מניותיה, לאחר מהלך דומה לפני כמעט שלוש שנים שלא צלח. כמו בפעם הקודמת, גם עתה מיועדים עיקר כספי הגיוס המתוכנן לפרוע יתרת הלוואה של 230 מיליון שקל שהעמידה החברה האם (סונול) לסונול נדל"ן, בעת שזו רכשה מידיה בשנת 2022 את הנכסים שבהם היא מחזיקה כיום.
את השנה שעברה חתמה סונול נדל"ן עם הכנסות מדמי שכירות של 52 מיליון שקל, עלייה של 5% בתוך שנה. בחברה הסבירו כי עיקר השינוי נבע משוכר בתחנת הדלק רמתיים, שנרכשה בשנת 2023. לצד זאת גם העלייה במדד המחירים לצרכן (שאליו מוצמדים הסכמי השכירות) סייעה לגידול בהכנסות. מנגד, שיערוך נכסים שלילי בסך 15 מיליון שקל הוביל לרישום ירידה חדה (43%) ברווח התפעולי ל-62 מיליון שקל. בשורה התחתונה הרווח הנקי עמד על 40 מיליון שקל ב-2024, כמחצית מהיקפו שנה קודם לכן.
במקביל לסונול נדל"ן, גם דלק נכסים, המנהלת את הנדל"ן המניב של רשת תחנות התדלוק וחנויות הנוחות דלק ישראל, הודיעה לפני מספר חודשים כי היא בוחנת מהלך של הנפקה ראשונית. על פי הפרסומים החברה כיוונה לשווי של מעל 1 מיליארד שקל. אלא שככל הידוע המוסדיים מוכנים להשקיע בחברה, שכבר הנפיקה אג"ח בבורסה בשנת 2023, לפי שווי של כ-750 מיליון שקל - נמוך משמעותית מההון העצמי של דלק נכסים (כ-840 מיליון שקל).
הפיצול של דלק נכסים
בשווי זה, בעלי המניות בדלק נכסים, ובהם קרן רגנאר (שהשקיעה בחברה לפי שווי של 738 מיליון שקל) מתקשים להסכים למהלך, מה שמעמיד בספק את הוצאתו לפועל - בוודאי בשווי אליו כיוונה דלק נכסים.
השליטה בדלק נכסים מוחזקת בידי קבוצת משקיעים בראשות להב אל.אר ואורי מנצור, שרכשו בשנת 2020 את השליטה בדלק ישראל מידי קבוצת דלק של יצחק תשובה לפי שווי של 750 מיליון שקל. מספר חודשים לאחר מכן פוצלה דלק נכסים, המחזיקה את תחנות הדלק וחנויות הנוחות של דלק ישראל לחברה נפרדת.