פרויקט מגדלי הייליין ברמת גן - הריסת המבנה הקיים / צילום: משרד פרסום IMPACT
באוקטובר האחרון נמסרו הדירות בפרויקט פינוי־בינוי במתחם "המתמיד" ברמת גן, ליד צומת עלית. במקור היו במתחם ארבעה בנייני רכבת ישנים. קידום הפרויקט החל בשנת 2009 על־ידי בעלי הדירות באמצעות החברה לפיתוח והתחדשות עירונית. בעלי הדירות בחרו ביזם - חברת מגדלי הייליין מקבוצת פפושדו.
● האם מימנה את רוב הדירה של בנה ואשתו שהתגרשו. איך תחולק הדירה?
● עם שירותים ומקלחת: האם הממ"דים ישתנו בעקבות לקחי המלחמה?
המורכבות: הזכויות לא נרשמו במשך עשור
בדיקת נסח טאבו היסטורי העלתה כי הבעלות באחת הדירות במתחם הייתה שייכת לאישה שנפטרה בשנת 1994, אולם הזכויות בהתאם לירושה נרשמו רק ב־2004. היא הורישה את דירתה ל־16 יורשים: דודה של המנוחה, דודנים, בני דודנים ונכדי דודנים. מתוכם חלק אזרחים ישראלים, והיתר אזרחים בקולומביה ובארה"ב, ושתי בעלות זכויות שהוגדרו כנעדרות וזכויותיהם מנוהלים על־ידי האפוטרופוס הכללי, שאחת מהן תושבת צרפת.
"במהלך הדרך, תוך כדי שאני מאתר מסמכים ומנסה להשלים את הפאזל, התברר לי שמתוך 16 היורשים הרשומים, שמונה מהם נפטרו כבר", מספר עו"ד נבו אלקבץ, "חלקם תושבי חוץ, וצריך לאתר את יורשיהם בחו"ל".
בדירה התגורר גם דייר מוגן על־פי חוק דיירות מוגנת. החוק להגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב־1972, מסדיר את זכויות הדייר והמשכיר. דייר מוגן זכאי להישאר בנכס כל עוד הוא עומד בתנאי ההסכם. דמי השכירות נמוכים יחסית, והעלאתם כפופה לפיקוח. פינוי דייר מוגן אפשרי רק במקרים מיוחדים שנקבעו בחוק ובאישור בית משפט.
אלקבץ מסביר: "התחלתי להבין שמדובר במצב מורכב שלא נתקלתי בו קודם לכן, ונדרשת בו חשיבה אחרת - נדרשתי לחשוב מחוץ לקופסה".
"באו מקולומביה לחגים, המפגש היה לוהט"
עו"ד יריב בר־דיין מסביר: "הסדרת זכויות הכרחית לצורת קידום פינוי־בינוי. צריך להראות שהזכויות מוסדרות גם כשבאים לשעבד את הקרקע לטובת הבנק המלווה. הבנק רוצה לראות שכל הזכויות רשומות בנסח הרישום בהתאם לנתונים שיש במשרד הפנים, ברמת דיוק של מספר תעודת זהות - אחרת לא ירשום את השיעבוד.
"במהלך השנים אנשים מתים, מעבירים ירושות, זכויות שאפילו נרכשו בכסף לא נרשמות, ואז לא ניתן לשעבד את הקרקע, ואז לא ניתן לבנות ולממש את הפרויקטים. לכן אצלנו יש פרקטיקה של הסדרת זכויות שנים לפני שאנחנו פוגשים את הבנק".
בר־דיין מוסיף: "בסוף הפרויקט, כשרוצים לשחרר את הערבויות ולהעביר ליזם את כל הזכויות שלו בקרקע, הבנק יגיד שכל עוד לא הצלחנו להעביר 100% מהזכויות, הוא לא ישחרר את הערבויות, וזה מאות מיליוני שקלים".
משום כך, במשרד ניגשו לקדם את העבודה של רישום הזכויות בדירה. ראשית, מונה חוקר פרטי כדי לאתר גרעין מסוים מתוך בעלי הזכויות, ולאחר מכן כונסה פגישה במשרד עם הגרעין שאותר. "למזלי, הגיעו חלק מהיורשים מקולומביה לקראת החגים לביקור, והצלחנו לקבוע פגישה. מינינו חוקר פרטי שיעזור לאתר אנשים. היזם כבר רצה לממש את הפרויקט.
"המפגש היה לוהט, לאט־לאט הם זיהו אחד את השני ואת הקשר ביניהם, הוחלפו חוויות, והיה מסקרן לראות את מערכת היחסים שנבנית מחדש", מספר אלקבץ. "בגדול מדובר בבני משפחה בדרגה שנייה או שלישית, ויש ביניהם כאלה שלא התראו הרבה זמן וגם כאלה שלא התראו אף פעם".
לאור ריבוי היורשים, הוצע לבעלי הזכויות למנות שני נציגים משני צדי המשפחה, כדי לאפשר התנהלות יעילה יותר. בני המשפחה הסכימו, ונחתם ייפוי־כוח וכתב מינוי נציגים.
השלב המורכב יותר, מספר אלקבץ, היה הסדרת היורשים שמתגוררים בחו"ל והחתמתם.
התהליך כלל יצירת קשר עם בעלי הזכויות מחוץ לארץ, קבלת כתובות מגורים ואיתור הקונסוליה הישראלית הקרובה למקום מגוריהם. נערך ייפוי־כוח קונסולרי, ובשל העובדה שהם אינם דוברי עברית, נדרש לתרגם את ייפוי־הכוח ולאשר את התרגום באמצעות נוטריון עבור שמונה יורשים במקומות שונים. תואמו פגישות בקונסוליה, ומומנו הנסיעות ממקום מגוריהם לקונסוליה.
לצורך התהליך נדרש לקבל חוות־דעת דין זר במקום פטירתו של המוריש (ארה"ב וקולומביה). נציג המשפחה "הקולומביאנית" הסכים לקבל ייפוי־כוח קונסולרי לטובתו על־מנת לחתום בשמם על ההסכם.
לאחר משא־ומתן משפטי ומסחרי, בעלי הזכויות הגיעו להסכמה עם הדייר המוגן לפינוי המושכר ותשלום בהתאם לחוק. במקביל לכל אלה, נדרשה פנייה לאפוטרופוס הכללי, לקבל את הסכמתו ולאשר את ההסכם בבית משפט - הליך שנמשך מספר חודשים.
אלקבץ מסכם: "הטיפול בדירה זו היה בית ספר של ממש בתחומים רבים: סדר, ארגון ואיתור מסמכים לצורך בניית תמונה שלמה הנתמכת במסמכים רשמיים, ניהול מערכת יחסים עם ריבוי בעלים - כולל המורכבות בניהולם כמו שמירה על האינטרסים של כל אחד מהם, הסדרת זכויות מורכבת בארץ ובחו"ל והליכי רישום מורכבים, ובנוסף הליך דייר מוגן ופינויו".
הלקח: לבדוק התאמה בין המוכר לבין הנסח
לבר־דיין יש עצה למי שמחפש עכשיו לקנות דירה להשקעה במתחם שמיועד בעתיד לפינוי־בינוי: "כשמוציאים נסח, חובה לראות שיש התאמה בין מה שכתוב בנסח לבין מי שמוכר לכם את הדירה. תבקשו ייפוי־כוח, תבקשו אישור של אפוטרופוס. אנחנו רואים את זה הרבה פעמים בדירות דיור ציבורי, שאנשים קנו מעמידר את הדירה ומוכרים אותה הלאה ולא מסדירים את הרישום.
"הנחה על זכויות לא מוסדרות יכולה לעלות ביוקר כשפרויקט פינוי־בינוי במתחם יתחיל להתקדם".