בניין שנפגע מטיל ברמת גן / צילום: ap, Oded Balilty
תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - הפכה עם השנים לכלי המקדם גם תוספת מיגון בבניינים ישנים. התמ"א סיימה את דרכה בקיץ שעבר, לאחר מחלוקות ודחיות חוזרות, משום שלטענת גורמי מקצוע רבים הייתה לא מספיק איכותית ולא מועילה דיה, בעיקר מבחינה תכנונית ומבחינת התרומה שלה להתחדשות העיר ברמה הכוללת. אלא שישנם קולות אשר טוענים כי התוכנית הזו, בייחוד בשנים האחרונות שלפני סיומה, עבדה בצורה טובה ובקצב מהיר, ודאי יחסית לפתרונות אחרים, ואילו הייתה נמשכת - הייתה מאפשרת להוסיף כמות בלתי מבוטלת של דירות ממוגנות החסרות היום.
● שאלות ותשובות | יירוט בלי טילים: כך צה"ל הפיל עשרות כטב"מים מאיראן
● עם שירותים ומקלחת: האם הממ"דים ישתנו בעקבות לקחי המלחמה
המספרים מראים כי יש בכך מן הצדק: מאז תחילתה של תמ"א 38 ועד לסוף שנת 2024, כך לפי דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, נוספו בהיתרי בנייה 72,409 יחידות דיור - זאת לעומת 63,428 יח"ד במסגרת פינוי־בינוי, זאת על אף שמתחמי פינוי־בינוי נחשבים גדולים משמעותית וכוללים כמה בניינים, בעוד תמ"א 38 מתמקדת בבניין בודד בדרך כלל, מה שמוגדר כיום כ"התחדשות בניינית". במילים אחרות, מראשית דרכה של ההתחדשות העירונית ועד היום, תמ"א 38 "ייצרה" מספר גדול יותר של יחידות דיור ממוגנות.
אלא שברשויות מקומיות - בעיקר כאלו שהתנגדו בצורה כזו או אחרת להמשכה של תמ"א 38 - טוענים כי התוכנית הזו אינה הפתרון, ולא יכלה להיות הפתרון למתקפות הטילים האיראניות. הלקח מההתקפות, לדבריהם, הוא שמדינת ישראל צריכה להעביר סמכויות תכנוניות נרחבות לעיריות שנפגעו, כדי לקצר ככל האפשר את הליכי השיקום וההתחדשות העירוניים.
נכון לתחילת השבוע כ־10 אלף תושבים פונו, כמחציתם מבת ים ומרמת גן. בבת ים הוכרזו 20 מבנים כמבנים להריסה ואילו ברמת גן כבר נהרסו 4 מבנים כאלה, אך יתכן שמספרם יגדל על סמך בדיקות נוספות. מספר זירות נפילה היו גם בתל אביב־יפו, שם בין היתר נפגעו שלושה בנייני מגורים שנמצאים בהליך פינוי־בינוי, וכן מגדל בן 44 קומות.
מכאן העלינו שתי שאלות: הראשונה - האם ביטול תמ"א 38 לא האט את קצב מיגון המבנים, והשנייה - מה ניתן לעשות, כדי להאיץ את שיקום האזורים שנחרבו ואת מיגון ייתר חלקי העיר.
"מי שרוצה מיגון - חותם"
"אני אומר: מי שרוצה מיגון - חותם, ולא מתווכח על תוספת של 12 או 16 מ"ר לדירה שלו, כי אין מישהו שמפסיד בהתחדשות עירונית, אבל יש מי שמחפש רווחים מקסימליים, וזו הבעיה המרכזית", אומר ראש העיר רמת גן, כרמל שאמה־הכהן. "מי שעיכב התחדשות עירונית בתמ"א 38 ומעכב היום, זה או יזמים או דיירים או שילוב של השניים. זה לא שהמערכות שלנו הן שיא היעילות; אבל להתחדשות עירונית במתחמים, אנחנו נותנים תעדוף, ומשקיעים בזה המון".
לדבריו, הבעיה מתחילה "כאשר מתעקשים על תמורות כבדות; כשמנפחים חלק מהפרויקטים לנפחים שהם בלתי נסבלים. איפה שלא מוכנים להצטרף למשחק, וכל אחד אומר, אני רוצה תוספת של ככה וככה לדירה שלי, או 'למה השכן קיבל ככה ולמה הבן־דודה שלי בעיר אחרת, קיבל ככה?' או שמתקיימות מריבות של הדיירים עם היזמים, או שלוקחים יזמים מדרג שלישי ושני לפרויקטים בגוש דן, כי הם מבטיחים יותר, וזה נשמע קוסם בהתחלה, אבל הם מנסים לעשות כל מיני קיצורי דרך, וזה תוקע פרויקטים".
האם לדעתך צריך לצמצם את אפשרויות מיקסום הרווחים?
"השאלה אם יש איזושהי דרך מהצד החוקי, כי זה לא פופולרי. התחדשות עירונית באירופה נעשית בלי להגדיל זכויות בנייה ליזמים. אני גרתי בבניין כזה בפריז. אולי פה, בישראל, הצורך הרבה יותר דחוף, אז יכול להיות שעשו נכון ממשלות ישראל שאיפשרו זאת. אבל בלי תכנון אמיתי ואיכות החיים שעליה ויתרו - תחבורה ציבורית, בתי ספר, גני ילדים, זה לא עובד. בלי היטל השבחה גם לא".
מה היית מצפה עכשיו ממינהל התכנון, משרד הפנים והמחוקק?
"יותר ויותר סמכויות לשלטון המקומי. זה מה שאני מאמין בו, במיוחד לערים איתנות".
20 בניינים להריסה
גם ראש עיריית בת ים, צביקה ברוט, מצטרף לעמדה הזו.
האם ביטול תמ"א 38 לא האט את קצב המיגון? האם לא כדאי להשיב את התוכנית?
"בדיוק הפוך. יש לנו בעיר 6־7 אתרים, שהתחילו בהם תמ"א 38/1 (חיזוק מבנה קיים ותוספת קומות) ותקועים שנים כאתרי בנייה. בדרך כלל מדובר ביזמים פחות מומחים והיום לוחות הזמנים בהליכי הריסה ובנייה לא הרבה יותר ארוכים, נותנים מענה תכנוני הרבה יותר מיטיב ומדובר ביכולת הרבה יותר טובה לתת לתושבים מיגון וגם איכות חיים יותר טובה.
"מעבר לזה, עצם זה שרוב הדירות בישראל לא ממוגנות, כולל בגוש דן, מוכיח שתמ"א 38 לא מילאה אחר ייעודה. אם היו משקיעים את כל השנים הללו בתכנון לא בנייני כמו תמ"א 38, אלא בפינוי־בינוי נרחב - היית מקבל מספר הרבה יותר גדול של דירות ממוגנות".
לגבי הנזקים הישירים שנגרמו בעירו במהלך המלחמה, ברוט אומר כי "העזרה הכי חשובה שצריך מהמדינה זה לוודא שיסירו חסמים ויאפשרו מסלולים מהירים, בעיקר בכל הקשור לתכנון ובנייה. כרגע אני רואה התגייסות אמיתית של כולם, אבל עם זה לא הולכים למכולת וככל שיש צורך שיעשו דברים בחקיקה ראשית.
"יש לנו תוכנית שאנחנו מקדמים בותמ"ל שמכונה 'המבואה הצפונית', שבמקרה החלק הארי של אזור ההרס נמצא בתוכה. אבל זה לא פותר לנו את הבעיה וכרגע אם לא נוודא שיהיו פה הליכים מיוחדים בכל הקשור לקיצור זמנים - הלו"ז הותמ"לי הרגיל לא יעזור לנו. כלומר לקחת בחשבון שהאזור ישוקם בתוך חמש שנים ומעלה - ממש לא. צריך לעלות על הקרקע בתוך שנתיים, אחרי תכנון ואישור.
"הכוונה היא להגדיל את הסמכויות של הוועדה המקומית, כי היקף הפינוי־בינוי פה נרחב מאוד. אנו צופים ומקווים שחלק גדול מבעלי הדירות בבניינים מסביב שנפגעו גם יעדיפו להצטרף לתכנון, ולא לשפץ את המבנים ולהישאר ללא מיגון".
האם יש לך איזו חרטה על ההתנהלות סביב תמ"א 38, כשעוד הייתה בתוקף?
"כן. שלא עצרנו מוקדם יותר את תמ"א 1/38 כפי שהמליצו לנו לעשות הקולגות מתל אביב, חולון, ראשון לציון וערים אחרות. בעבר, בת־ים טעתה בכך שתיעדפה תמ"א 1/38 על פני הריסה ובנייה והדבר פגע באינטרס ובכיס של התושבים".
כבר לא רלוונטית?
ליאור שפירא, סגן וממלא מקום ראש העיר ויו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו, שולל מכל וכל את התועלת בתמ"א 38. "אירועי הימים האחרונים לא משנים דבר, אולי להפך: הם רק מחזקים את הדעה שלנו, שהיה צריך לבטל את תמ"א 38 לפני זמן רב וללכת לתוכנית כוללנית כמו זו שאנחנו מקדמים כרגע, שתאפשר לקבל ממ"ד תוך שנתיים. אנשים בתחושה שאם תמ"א 38 הייתה קיימת - בתוך חצי שנה היה להם ממ"ד, וזה לא המצב. בפועל היו נדרשות 4־5 שנים מהיום כדי שזה יקרה".