בניין בשכונת סיגליות בבאר שבע / צילום: יובל ניסני
העסקה: ברחוב דפנה 10 בשכונת סיגליות בבאר שבע נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של 116 מ"ר, בקומה חמישית בבניין בן 10 קומות, תמורת 1.62 מיליון שקל. העסקה נחתמה ביום האחרון של מבצע "עם כלביא".
● בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?
● בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש
הדירה נרכשה במקור ב־2018 במסגרת "מחיר למשתכן" ב־1.02 מיליון שקל, ונותרה ב"הקפאה" עד סוף שנה שעברה, שאז עברו שבע שנים מאז התקיימה ההגרלה הרלוונטית, וניתן היה למוכרה.
האזור: שכונת הסיגליות נמצאת על ציר הכניסה לעיר מכביש 25 (שדרות דוד טוביהו) מכיוון מערב. היא משתרעת על כ־500 דונם, ובסך הכול תהיינה בה כ־2,300 יחידות דיור, רובן במבנים בני 8־16 קומות.
המחירים בשכונה: ב־2017 הוגרלו בשכונה דירות במסגרת "מחיר למשתכן" וכיאה לדור הראשון של התוכנית, בתוך כשנה החברות היזמיות החלו בבנייה. בפרויקט הנוכחי, שהוקם על ידי חברת רייסדור, הבנייה החלה ב־2018 והאכלוס נעשה ב־2021. הפרויקט כלל דירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן", ודירות שנמכרו בשוק החופשי. המחירים בדירות "מחיר למשתכן" הגיעו לרמה של כ־8,900 שקל למ"ר בממוצע. בדיקה שערכנו מראה כי בשנתיים האחרונות מחירי הדירות בשכונה זוחלים למעלה באיטיות. מה שממתן את העלייה זה מכירה משמעותית של דירות יד שנייה, שסביר כי חלק גדול ממנה מגיע מצד זוכי מחיר למשתכן.
מחירי הדירות הממוצעים מגיעים כיום לכ־14.5 אלף שקל למ"ר בממוצע, כלומר זוכי מחיר למשתכן שבוחרים לממש את האפשרות שניתנת להם למכרו את הדירות המוזלות שרכשו ב־2018 מרוויחים כ־60%.
מחירי דירות שלושה חדרים בשכונה מגיעים ל־1.45 מיליון שקל; מחירי דירות ארבעה חדרים מגיעים ל־1.65 מיליון שקל; ומחירי דירות חמישה חדרים מגיעים לכ־1.85 מיליון שקל בממוצע. חשוב לציין כי מחירי דירות חדשות גבוהים בעשרות אלפי שקלים ממחירי דירות יד שנייה, מה שמחזק את הערכתנו כי מכירת דירות יד שנייה מרסנת את עליות המחירים בשכונה.
המחיר: אמנם מחיר הדירה נמוך מעט מממוצע המחירים של דירות ארבעה חדרים בשכונה, אך בניכוי הדירות החדשות, שכאמור מחיריהן גבוהים מעט יותר, המחיר נראה כמצוי בטווח המחירים המקובלים בשכונה.
הערכת השמאי: "שכונת הסיגליות מצויה בשיפולי העיר, אך היא מאוד אהודה, בעיקר על זוגות צעירים, משום שהוקם בה בית ספר, יש קאנטרי קלאב סמוך, וגם המוצא מהעיר לכיוון מערב קל, למי שצריך", אומר השמאי אוהד ורטש.
"כידוע, במסגרת מחיר למשתכן היו הרבה זוכים שלא באמת רצו להתגורר בדירות, והם רכשו אותן להשקעה. עכשיו הדירות הללו מתחילות לצאת לשוק.
"השוני במחירים ביניהן נעוץ בעיקר ברמת ההשקעה של הרוכשים המקוריים, שיכולה להעלות או להוריד את המחיר ב־50־80 אלף שקל. הדירה שנמכרה מצויה בטווח של המחירים הממוצעים בשכונה".
הרווח במחיר למשתכן: בעסקה זו, מחיר המכירה היה גבוה ב־60% ממחיר הרכישה ב־2017. מחירי הדירות בארץ עלו בתקופה זו בכ־50%, ובמחוז הדרום קצת פחות מכך.
אם משווים את עליית המחיר לפרויקטים אחרים של מחיר למשתכן בארץ, שם רשמו הזוכים רווחים גבוהים יותר באחוזים, אף שגם הם מוכרים את הדירות כשיש היצע גדול של דירות שיוצאות לשוק בבת אחת.
כך למשל, בפרויקט "נאות שמיר" ביבנה, שבו הוגרלו כ־2,000 דירות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן", מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בעת ההגרלה (בסוף 2017) עמד על כ־1.2 מיליון שקל, ולאחרונה נמכרה בשכונה דירת 4 חדרים ב־2.45 מיליון שקל - רווח ממוצע של כ־1.25 מיליון שקל לדירה (יותר מ־100%).
בפרויקט "בית בפארק" באור יהודה, שבו הוגרלו כ־900 דירות, מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת עמד בהגרלה על כ־1.55 מיליון שקל, וכיום הן נמכרות בכ־2.7 מיליון שקל - רווח של כ־1.15 מיליון שקל לדירה, שהם כ־74%.