בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

הזינוקים בבורסה בתל אביב בצל האופטימיות בשווקים בחודש האחרון המערכה באיראן, ייצרו לא מעט רווחים עבור המשקיעים ובפרט עבור בעלי השליטה בחברות שנסחרות באחוזת בית. אחד מהם הוא זוהר לוי, בעל השליטה ויו"ר חברת הנכסים סאמיט, שראה כיצד שווי ההחזקות שלו קופץ ב-200 מיליון שקל תוך פחות מחודש. כל זאת בזמן שהוא בעיצומו של ניסיון מסקרן שנועד להציף ערך בפעילות הנדל"ן שלו בארצות הברית.

● הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?
● אופטימיות על סטרואידים: 13 חברות נדל"ן חדשות הגיעו לבורסה מאז ינואר

בשבועות האחרונים שלפני המערכה מול איראן שהה לוי בניו יורק, ובחן לעומק את נכסיה של חברת הנדל"ן הוותיקה דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב חמור. לאחר שהתרשם כי קיים פוטנציאל השבחה משמעותי בפורטפוליו החברה, ואף נפגש עם בעליה ג'ואל וינר ואנשיו, קיבל לוי החלטה לפנות למחזיקי האג"ח של דה זראסאי בת"א בהצעה להסדר חוב.

לוי (57), בעל השליטה ויו"ר חברת הנכסים סאמיט, קנה לעצמו בשני העשורים האחרונים שם של פיננסייר שאינו שוקט על שמריו, ויוזם מהלכי רכישה אגרסיביים לנוכח הזדמנויות שצצות בשוקי ההון והנדל"ן.

מי שזיהה עוד בתחילת שנות האלפיים את הפוטנציאל בשוק הגרמני, ובהמשך השקיע בהצלחה במניותיהן של החברות הבורסאיות כלכלית ירושלים ופז, בעת שנסחרו בדיסקאונט עמוק על שווי נכסיהן - מהמר בשנים האחרונות בסכומים גדולים על שוק הנדל"ן האמריקאי, שלפחות בינתיים לא גומל לו טובה, בשל הריבית הגבוהה שפוגעת בשווי הנכסים שרכש.

בתחילת העשור הנוכחי החליט לוי לצמצם את פעילותה של סאמיט בגרמניה, תוך שהוא רושם רווחים משמעותיים ממכירת עיקר נכסיו שם. זאת במטרה להתמקד בשוק האמריקאי, שנקלע להאטה לאחר פרוץ מגפת הקורונה. כעת, כאמור, הוא סימן לעצמו הזדמנות חדשה: השתלטות על חלק מנכסיה בניו יורק של דה זראסאי, אחת הקבוצות הוותיקות בתחום הדיור המפוקח להשכרה ברחבי המטרופולין, ומחזיקה פורטפוליו של מעל 8,000 דירות ברחבי העיר. זאת לאחר שזראסאי נקלעה למצוקה פיננסית - עם חוב של יותר ממיליארד שקל למחזיקי האג"ח שלה בת"א.

הדרך להצפת ערך נוספת של סאמיט עוברת לא רק דרך שכנוע של נושי זראסאי, המחזיקים באינטרסים שונים, להצעת ההסדר, אלא גם בשינוי מגמה בשוק הנדל"ן האמריקאי, שהושפע בשנים האחרונות לשלילה מהריבית הגבוהה ומתקשה להתרומם.

היעד: לגדול בשוק הדיור האמריקאי

כאמור, בשנת 2021 קיבל לוי החלטה אסטרטגית להסיט את מוקד ההשקעה של סאמיט לארה"ב, לאחר ששוק הנדל"ן הגרמני הגיע להערכתו למיצוי. באותה השנה, מכרה החברה נכסים בשווי של 3.6 מיליארד שקל בגרמניה, ובעיקר התמורה רכשה נכסים בארצות הברית. לאחר המיקוד האסטרטגי אותו הוביל לוי, מהווים הנכסים בארה"ב מעל מחצית מהפורטפוליו של סאמיט (במונחי הכנסה ושווי).

לפני מספר שבועות פרסמה סאמיט הצעה למחזיקי האג"ח החבוטות של דה זראסאי (הנסחרות בתשואת זבל של עשרות אחוזים), לפיה יומר החוב כלפיהם במניות של חברת נדל"ן חדשה, בשליטת סאמיט, שתיסחר בבורסה בת"א.

אותה חברה תאגד תחתיה את החזקות סאמיט בכ־3,100 דירות בניו יורק, אליהן יצורפו כ־1,500 דירות שבבעלות דה זראסאי (וכן קרקע לפיתוח ברובע ברונקס).
מלבד נכסי המגורים, המוערכים בכ־1.9 מיליארד שקל, בידי סאמיט עוד 27 נכסים מסחריים בשווי של 2.33 מיליארד שקל, ושני בתי מלון במנהטן (שלא יועברו לחברה החדשה).

בסאמיט מבקשים לנצל את המצב העגום אליו נקלעה דה זראסאי - לאחר שנושה מרכזי שלה (הבנק האמריקאי "פלאגסטאר") העמיד לפירעון מיידי הלוואות בסך 550 מיליון דולר, כדי להשתלט על הנכסים שאת רכישתם מימנה בסכום זה.

אם הצעתה למחזיקי האג"ח תתקבל, סאמיט עתידה להגדיל את פורטפוליו נכסי המגורים שלה וגם להפוך אותו לציבורי - מה שיגדיל את הנגישות לשוק ההון והחוב, וימצב אותה בעמדה טובה יותר להציף ערך בעתיד.

מדוע לוי מגדיל את ההימור על ארה"ב דווקא עכשיו? ככל הידוע הוא מעריך כי הקיפאון בשוק הנדל"ן האמריקאי לא יימשך לנצח. הנחת העבודה שלו היא שברגע שהריבית תרד, והביקושים והערך יחזרו לשוק זה, הוא יהיה בעמדה טובה לקטוף בו את הפירות.

נכון להיום מחזיקה סאמיט נכסים בהיקף של כ־4.3 מיליארד שקל בארה"ב. העלאות הריבית שהחלו שם בשנת 2022, הביאו לשחיקה בשווי הנכסים. על אף שעדיין מוקדם לשפוט את תוצאות המהלך של לוי, ביצועי מניית סאמיט, לפחות בטווח הקצר־בינוני, רחוקים מלהשביע את רצון המשקיעים.

בזמן ששוק המניות המקומי רשם עליות משמעותיות, זו של סאמיט עלתה ב-12% "בלבד" מתחילת השנה הנוכחית והיא נסחרת כיום לפי שווי של 4.6 מיליארד שקל.

מדובר בירידה מצטברת של 23% מהשיא אליו הגיעה המניה בתחילת שנת 2022.
גם כך יצר לעצמו זוהר לוי ערך עצום: הוא מחזיק 48% ממניות סאמיט בשווי נוכחי של מעל 1.9 מיליארד שקל, ובנוסף מופיע דרך קבע בדירוג שיאני השכר בשוק ההון של ת"א (אשתקד תוגמל בכ־7 מיליון שקל). בשנת 2010 אף הפך לשיאן המקומי עם שכר בעלות של כ־38 מיליון שקל.

ובזמן שהפעילות בארה"ב מתקשה להתרומם, דווקא הנכסים שנותרו לסאמיט בגרמניה, המהווים כרבע מפעילותה, הציגו בשנים האחרונות יציבות. החברה מחזיקה כיום בכ־30 נכסים בגרמניה, בשווי של כ־1.7 מיליארד שקל, שהניבו לה NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של כ־84 מיליון שקל בשנת 2024.

בנוסף יש לחברה 32 נכסים מניבים בישראל (בעיקר בתחומי המסחר והלוגיסטיקה), אשר מהווים אף הם כרבע מהפורטפוליו - ממושב לימן בצפון ועד מושב מבקיעים בדרום, ומוערכים בשווי כולל של כ־2.2 מיליארד שקל.

"מהיר תגובה, אבל לא אוהב לקחת סיכונים"

לצד הלחם והחמאה של פעילותה בתחום הנכסים, מחזיקה כיום סאמיט בשלוש חברות שמניותיהן נסחרות בבורסה בת"א: פז (16% מהמניות), בית זיקוק אשדוד (13%) ומגוריט (8%) - בשווי שוק כולל של כ־1.3 מיליארד שקל.

ברקע, בחודש האחרון, בחסות הראלי בשווקים בצל המערכה מול איראן, נהנתה סאמיט מגידול של כ-200 מיליון שקל בשווי ההחזקות הציבוריות שלה. זאת הודות לזינוק של 15% במניית בז"א, בין היתר על רקע ההשבתה הזמנית בפעילותה של המתחרה הגדולה בז"ן, בעקבות הפגיעה הישירה במתקניה במהלך המלחמה. במקביל, גם מניית פז רשמה זינוק משמעותי של מעל 16%, בצל האופטימיות ששטפה את שוק המניות המקומי.

בשנת 2021 החלה סאמיט לרכוש מניות בחברת האנרגיה והקמעונאות פז, ולאורך השנים השקיעה בהן כ־660 מיליון שקל, תוך שהיא הופכת לבעלת המניות הגדולה בחברה, המתנהלת ללא גרעין שליטה.

בעקבות מהלך הרכישה, קיבלה סאמיט לידיה נתח של 8% ממניות חברת בתי זיקוק אשדוד (בז"א) שפוצלה מפז, והחלה להיסחר עצמאית במהלך שנת 2023. שווי ההחזקות של סאמיט בפז ובז"א עומד כיום בסך הכול על מעל 1 מיליארד שקל, כלומר רווח על הנייר של כמעט 350 מיליון שקל (לא כולל דיבידנדים שקיבלה סאמיט מפז בשנה וחצי האחרונות, בסך כ־100 מיליון שקל).

השקעותיו של לוי בשוק ההון אינן מקריות. בניגוד לטייקוני נדל"ן שגדלו "על הפיגומים" וצמחו מענף הבנייה, הרקע שלו פיננסי. הוא רואה חשבון שהחל את דרכו המקצועית כסמנכ"ל כספים בחברת הנדל"ן של חתנו, היזם יעקב אנגל (שלימים נמכרה לאזורים). "הוא מבין טוב נדל"ן, עם חושים מסחריים חדים ומשלב מומחיות בשוק הון ובפיננסים", מספר גורם שמכיר את לוי. "מצד שני הוא מאד שקול. למרות שהוא מהיר תגובה, הוא לא אוהב לקחת סיכונים".

במשך שנות עבודתו כסמנכ"ל כספים בקבוצת אנגל, התנסה לוי רבות בשוק ההון, ביזמות ובעבודה בשווקים שונים. אלה הכינו אותו למהלך העצמאי הראשון שהגיע בשנת 2003, אז רכש מידי כונסי הנכסים של קבוצת פלד־גבעוני הקורסת את חברת הנדל"ן המניב חייל אחזקות. החברה החזיקה נכסים באירופה ובישראל בהיקף של 200 מיליון שקל, אך היו לה גם חובות של 370 מיליון שקל.

לוי שינה את שם החברה לסאמיט, החל להשקיע בנדל"ן מניב בגרמניה וגייס הון בבורסה של לונדון, באמצעות חברה בת (סאמיט גרמניה). כספי ההנפקה אפשרו לו לרכוש בשנים 2007-2005 נכסים רבים בגרמניה (משרדים, מסחר, לוגיסטיקה) בהיקף של כ-3 מיליארד שקל.

בעקבות המשבר הכלכלי העולמי של 2008, שהביא לצניחה בערך המניה, מחק לוי בשנת 2009 את מניית סאמיט גרמניה מהמסחר. כעבור מספר שנים, לאחר שהשוק התאושש, הוא הנפיק אותה שוב בלונדון (2014) לפי שווי של 185 מיליון אירו - פי 3 מהשווי שבו מחק אותה. עם זאת, כעבור 6 שנים הוא מחק אותה פעם נוספת, הפעם כבר בשווי של כ־640 מיליון אירו.

במקום השתלטות, סיבוב רווחי בכלכלית

ההצלחה בגרמניה פתחה ללוי את התיאבון, ובשנת 2016 הפתיע את שוק ההון המקומי בניסיון השתלטות על ענקית הנדל"ן המניב כלכלית ירושלים (מבנה נדל"ן), שנקלעה לקשיים בעקבות פשיטת הרגל של בעליה דאז, איש העסקים אליעזר פישמן ז"ל. זאת, במטרה להפוך את כלכלית לזרוע ההשקעות של סאמיט בארץ.

סאמיט רכשה 20% ממניות כלכלית, במסגרת הנפקת מניות שהוביל דודו זבידה (ששימש אז כמנכ"ל כלכלית), שנועדה להקטין את המינוף שבו פעלה החברה. אלא שמהלך ההשתלטות נתקל בקשיים רגולטוריים (חוק הריכוזיות), והביא לכך שכחצי שנה לאחר שהשקיע בה, בחר לוי למכור 12% מהמניות לאיש העסקים דוד פורר (שהפך לבעל המניות הגדול בחברה מאז), תוך שהוא רושם רווח נאה של מעל 200 מיליון שקל על השקעתו.

יצטרך לשכנע את נושי דה זראסאי בהזדמנות

כעת, ניצב זוהר לוי בפני מהלך השתלטות מסוג חדש, כזה שזקוק הן לאישור בעל השליטה בדה זראסאי (ג'ואל וינר), והן לזה של מחזיקי האג"ח, כשבסאמיט מנסים להציג את המהלך ככזה שישתלם עבור כל הצדדים.

מבחינתו של וינר, 76, שככל הידוע רואה את המהלך בחיוב (ומצוי במו"מ על פרטיו מול סאמיט), קבלת ההצעה תוריד מגבו חוב של כ־1.2 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח בת"א, ותאפשר לו להתמקד בהסדרת יתר החובות של דה זראסאי לנושיה בארה"ב.

במקביל, יצטרכו בסאמיט לשכנע את מחזיקי האג"ח המקומיים כי הצעתה עדיפה על פני האלטרנטיבות האחרות. מחזיקי האג"ח אמנם נתנו אור ירוק עקרוני להמשך המשא ומתן בין הצדדים, אך בשבועות האחרונים הצטרפו הצעות נוספות מתוכן הם יצטרכו לבחור.

בסאמיט צפויים להתמקד בכך שמדובר בחברה עם נכסים והנהלה חדשה, שיאפשרו הצפת ערך, וכן שמדובר בנכס סחיר, כך שמי שיחפצו בכך יוכלו למכור את המניות בכל העת.

"זוהר זיהה הזדמנות", מספר גורם בשוק שבקיא בפרטים, "זו עסקה שצריך היה מהר מאוד לקבל החלטה אם ללכת עליה. אותו הדבר קרה בזמנו בכלכלית ירושלים ובפז. החלטות כמו אלה הוא מקבל פעם בכמה שנים, כשיש הזדמנות. יש לחברה כסף לקנות דברים באופן יותר תכוף, אבל הם קונים רק כשיש הזדמנויות", הוא מסכם.