בשוק ללא חסמי כניסה, חלומות הרווח של היזמים כנראה מוגזמים

עשר חברות אג"ח חדשות הצטרפו במחצית הראשונה של השנה לבורסת תל אביב, וכולן היו מסקטור הנדל"ן. בסך הכול הן גייסו מהציבור הישראלי חוב בהיקף של 1.8 מיליארד שקל. עוד 3 חברות נדל"ן הנפיקו לראשונה מניות בבורסה, תמורת 200 מיליון שקל בסך הכול. השבוע, למשל, הייתה זו "אנשי העיר", חברת התחדשות עירונית, שגייסה 50 מיליון שקל בהנפקת מניות לפי שווי של 250 מיליון שקל. שווי צנוע וזניח, שמכניס אותה למדדים שוליים יחסית (אי שם במקום ה-300 במבחן השווי).

● רוכשי הדירות היו אמורים לשלם פחות על המשכנתא, למה זה לא קורה?
● "אין כוח בעולם שיעצור עכשיו פרויקט תמ"א": בוועדות התכנון משנים גישה במתן היתרי בנייה

למעשה, את מרבית השמות שהצטרפו לבורסה בעת האחרונה כנראה שאפילו קוראי גלובס לא ממש מכירים - גם שבועות וחודשים אחרי שהן הפכו לציבוריות. חברות יזמיות כמו ליאם חריש, מותג עירוני, קבוצת אופק, יוזמות פיתוח, יסודות איתנים ועוד. חברת מותג עירוני, למשל, שגייסה בסוף יוני 72 מיליון שקל (בריבית שנתית של 8.1%), סיימה עד היום רק 6 פרויקטים - 65 דירות בסה"כ. חברת יוזמות פיתוח גייסה במרץ 50 מיליון שקל בריבית של 7.1%, בלי להציג אף פרויקט שהיא מסרה עדיין. בתיק הנכסים שלה יש 6 פרויקטים בביצוע. שיווק של 60 דירות בסה"כ.

ולמה זה חשוב? כדי שנקלוט עד כמה חסמי הכניסה לעולם הנדל"ן נמוכים. רוצים להיות יזמי נדל"ן? אהלן וסהלן. די בקלות גם אתם יכולים להקים חברה, להשיג הון ראשוני, ולרוץ לספר לחבר'ה שגם לכם יש "אלפי דירות בצנרת". ככה זה כשעולמות המימון הפכו למגה-משוכללים. אלה מזמן כבר לא רק 2-3 בנקים, אלא עוד עשרות חברות חוץ-בנקאיות שישמחו להעמיד אשראי תמורת ריבית מתאימה, וגם שוק הון נדיב במיוחד, ששמח לאמץ לחיקו יזמים שזה מקרוב באו.

המודל שעשה חיים קלים ליזמים

האחראי המרכזי לתנופה הוא תחום ההתחדשות העירונית - התופס כבר יותר משליש מהתחלות הבנייה בענף. תחום שהפך את דריסת הרגל הראשונה לקלה מדי, ללא צורך ברכישת קרקע יקרה וצוברת ריבית. מודל שמבטיח שההכנסות מהדירות החדשות יממנו את ההריסה והבנייה מחדש לדיירים הוותיקים, כך שבעצם כל אחד יכול (כולל לספר לעצמו שהוא יישאר בסוף עם רווח של 20%-30%, סכומים דמיוניים כשמדובר בשוק הדיור בישראל).

זאת, אף שלא פעם מדובר באשליה. יוזמות פיתוח למשל, ההיא שעוד לא מסרה דירות משלה (אבל הציגה 1,240 "דירות בתכנון"), רשמה בשנים 2022-2024 הפסד של יותר מ-34 מיליון שקל בשורה התחתונה. ככה זה כשהמנגנון, התכנון, ההחתמות, הסחבת, היועצים (עורכי דין, אדריכלים ועוד) והתחלות הביצוע בשטח עולים לא מעט.

כמו שוליית הקוסם, היזמים הולכים ומתרבים

ואם השתכנעתם שהשוק מלא מתחרים, שכמעט מדי שבוע צצה פה עוד חברה יזמית שאף אחד לא הכיר (רבות כבר ממתינות בתור), וש"הזנב" של הנדל"ן היזמי הוא כמעט אין סופי, השלב הבא הוא לעצור רגע ולתהות על ההייפ המוגזם סביב החברות הללו. יזמיות הבנייה זינקו ב-30% בבורסה בחודש יוני. הביקוש לדירות עצום? נדמה שהאינפלציה של החברות החדשות ושל הפרויקטים שבדרך עצומה לא פחות - והיא בהכרח תגדיל את התחרות ואת הסיכון, מה שגם אמור לשחוק את החלומות על הרווחיות המטורפת שמחכה מעבר לפינה.

גם אם נניח משום מה שמחירי הדירות יוסיפו לעלות - כי המדינה לא באמת יודעת לזרז הליכים והביקוש לדירות ימשיך לעלות על ההיצע, זה לפני הכל מבטיח שימשיכו לצוץ פה עוד ועוד יזמים חדשים. מי שחשב (כולל אני) שהריבית הגבוהה תנקה את השוק ותצמצם אותו למספר סביר של יזמים חזקים, מגלה שכמו שוליית הקוסם, הם הולכים ומתרבים.

ובאותה העת, ההוצאות של היזמים רק גדלות. כסף כאמור לא ממש חסר, אבל התשומות האחרות בדרך הארוכה - פועלים, מהנדסים, חומרי הגלם - הן עדיין מוצר במחסור. לא רק שזה מבשר על עלייה בעלויות הבנייה, זה גם מאותת על לא מעט עיכובים ודחיות - שעולים הון עתק בהינתן הריבית ותנאי המימון בשנתיים האחרונות (תשלום בעיקר במסירת הדירה).

אז נכון שבהתחדשות עירונית אין ריבית על הקרקע, אבל תחשבו מה קורה לאקסל ההוצאות והרווח כשצריך לשלם לדיירים הוותיקים שכירות של עוד שנה-שנתיים בקלות. במקביל, כולם חולמים כבר על ירידת ריבית, אבל עוד חזון למועד. ודאי כשהאינפלציה לא תצטנן כל כך במהירות, כשרבע ממדד המחירים נקבע לפי מדד מחירי השכירות.

אבל את הכסף כבר מזמן לא סופרים במדרגות. עד שיתברר אם יהיו מדרגות ומתי גם יהיו מפתחות לדירות, היזמים מספיקים לחגוג לא מעט גיוסים והנפקות.

כוכבי השבוע

מצוין: אפילו בני לנדא לא קוסם

במשך שנים, השם בני לנדא הספיק כדי להרים פה חברות סטארט־אפ עתירות תקציב. תסמכו על בני - היזם שרשם כאלף פטנטים בתחום הדפוס ועשה מהם הון. מי שמכר את אינדיגו ל-HP ביותר מ-800 מיליון דולר.

אבל בתחילת השבוע הגישה ספינת הדגל שלו, לנדא דיגיטל פרינטינג (LDP) מנס ציונה, בקשה לעיכוב הליכים. זאת לאחר החלטת המשקיעים להפסיק להזרים לה הון. זו חברה רביעית המקושרת ליזם הוותיק ושנקלעת לקשיים בתוך שנתיים, אחרי שקדמו לה לוסיקס, ג'נסל והייקון.

אין פה חלילה שום שמחה לאיד, אלא רק רצון לוודא שלא נבזבז גם את השיעור החשוב: לא הרבה השתנה במשוואות הסיכון מול הסיכוי בעסקי הסטארט אפים. משהו שאולי גם לנדא עצמו מעט שכח, כשהשקיע הון במשרדים מפוארים ובכמויות של עובדים, גם כשהיה מדובר בחברות שעוד לא החלו לדמיין הכנסות ורווחים.

בלתי־מספיק: הציבור מסבסד את הפאנלים של בעלי הבתים

שוב העשירים מרוויחים על חשבון הציבור. לפי תקנות חדשות שאושרו במינהל התכנון ובמשרדי האנרגיה והפנים, החל מדצמבר טופס אכלוס לדירות ובתים יהיה מותנה בפריסת פאנלים סולאריים - בתנאי שמדובר בגג מינימלי של 100 מ"ר בבתים פרטיים ו-250 מ"ר בבניינים אחרים.

כדי שבעלי הבתים לא יזעקו לשמיים, המדינה מבטיחה להם תעריף יקר פי 3-4 מהתעריף שהיא משלמת לשדה סולארי גדול, ומקבעת את המחיר ל-25 שנה. כלומר, היא אומנם "לוקחת להם" את הגג לטובת ייצור חשמל, אבל מבטיחה להם תשואה שנתית של 5%-10%. ובמילים אחרות, לא בעלי הבתים יסבסדו את מהפכת האנרגיה הירוקה, אלא הציבור כולו. ואם הפריסה תעמוד ביעד הממשלתי ל-150 אלף גגות סולאריים (לעומת 30 אלף היום), משק החשמל ישלם על זה כמעט 900 מיליון שקל בשנה - שיגולגלו לחשבון החשמל של כולנו.