רשויות הצפון מתחרות על קמפוס הענק של אנבידיה / צילום: מועצה אזורית חוף הכרמל, יח''צ
ענקית הבינה המלאכותית אנבידיה פרסמה בקשה לקבלת מידע מרשויות ומועצות מקומיות בצפון על שטחים פנויים שיאפשרו לה להקים את אחד מהפרויקטים השאפתניים שלה אי פעם: קמפוס ענק המשתרע על שטח של עד 120 דונם (בין 17 ל־20 מגרשי כדורגל לצורך ההשוואה) ועליו יקומו משרדים בשטח בנוי כולל של עד 180 אלף מטר מרובע. מדובר בשילוש היקף הנדל"ן שמחזיקה החברה בישראל כיום - חברה ששוכרת משרדים בסך כולל של יותר מ־100 אלף מ"ר - ובשינוי דרמטי של מודל אחזקת הנכסים שלה בישראל, מאחר ואנבידיה מעוניינת לקנות את הקרקע ולא לשכור אותו. לפי ההערכה אנבידיה תשלם על הקרקע לא יותר מ־500 מיליון שקל ותבנה עליו משרדים בהשקעה המוערכת בכ־1.5 מיליארד שקל.
● פרשנות | אינטל מתרסקת, אנבדיה צומחת - אך מי מהן תורמת יותר לכלכלה הישראלית?
● אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים
● המיזם של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ
אם העסקה תצא לפועל, היא עשויה להיות אחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות בהייטק הישראלי, אם לא הגדולה שבהן - כשהיא עוקפת את מובילאיי שחנכה לאחרונה מרכז פיתוח המשתרע על 135 אלף מ"ר בשטח של 12 דונם, או את וויקס ששכרה 50 אלף מ"ר על שטח של 40 דונם. אפילו תוכנית הפיתוח השאפתנית של צ'ק פוינט, עליה היא הכריזה בתחילת השנה, עומדת על 60 אלף דונם בלבד, שליש מרף המקסימום שמתכננת אנבידיה למרכז החדש. בהשוואה לכל חברה בינלאומית אחרת - מדובר ברכישת הנדל"ן הגדולה ביותר בהקמה של מתקן כלשהו - למעט הסכומים אותם השקיעה אינטל כדי לרכוש שטחים בקריית גת עבור מפעל הייצור שלה. השטח הכולל משתרע על פני אלף דונם ואינטל השקיעה בו עשרות מיליארדי דולרים בגיבוי מענקי מדינה.
אלא שבניגוד לאינטל שהרחבת מפעל הייצור שלה בישראל הוקפאה על רקע כשלונה להשתלב במהפכת הבינה המלאכותית, אנבידיה נמצאת על המסלול בדרך הבטוחה להפוך לחברת ההייטק בעלת המשקל הגדול ביותר בישראל - ואולי אף להיות המעסיקה הגדולה מבין כולן. אם תוכניות ההתרחבות שלה יתממשו במלואן - אנבידיה תוכל להכפיל את מספר העובדים שלה ובהערכה שמרנית להעסיק לפחות 10 אלף עובדים עד סוף העשור. אינטל, שהחזיקה עוד בשנה שעברה בתואר המעסיקה הפרטית הגדולה בישראל עם כ־11 אלף עובדים מעסיקה כיום כ־9,300 עובדים. אנבידיה עושה את המסלול ההפוך: לפני חצי שנה בלבד היא העסיקה 4,500 עובדים, וכיום היא מונה כבר מעל ל־5,000 איש, כאשר בכל רגע נתון מתראיינים עובדים למאות משרות פתוחות, רובם בתחומי הנדסת חומרה ותוכנה.
מנוע הצמיחה הצפוני
הבחירה של אנבידיה להקים את מרכז הפיתוח דווקא בצפון התקבלה משני טעמים: הראשונה נובעת ממיסוי נוח. ביקנעם ובאזור מבוא כרמל שבהם היא מחזיקה את עיקר נכסיה בארץ נהנית החברה כבר היום ממס חברות מופחת שנע לפי ההערכה בין 5% ל־7.5%, כיוון שאזורים אלו הוגדרו על ידי המדינה כ"אזורי פיתוח א'", בעוד שעל משרדיה בתל אביב היא משלמת לא פחות מ־16%. הטעם השני הוא קרבה למרכזים הקיימים שלה.
הסמיכות למשרדי החברה ביקנעם, לשעבר מטה מלאנוקס, מסמנת את הכיוון העתידי של אנבידיה - שרואה את פעילות התקשורת שלה ביוקנעם כמרכיב מפתח בצמיחה שלה, וייתכן כי הקמפוס יכלול משרדים ומעבדות שיאפשרו לפתח את שבבי התקשורת העתידיים של החברה. פעילות שבבי התקשורת של אנבידיה, המבוססת על רכישת מלאנוקס, הוכחה כקריטית להצלחת החברה. היא מאפשרת למעבדים הגרפיים ולשרתי הבינה המלאכותית שלה לשבור שיאים במהירות וביציבות העברת המידע, ומהווה מקדם מכירות למוצר היקר של אנבידיה - ארון שרתים עוצמתי ויקר במיוחד שנרכש ב־3 מיליון דולר ליחידה וכולל 72 מעבדים גרפיים. מוצר זה, המכונה NVLink72, משווק לשחקניות הגדולות ביותר כמו מיקרוסופט, OpenAI, מטא ולמדינות כמו ערב הסעודית ואיחוד האמירויות שמעוניינות להשתמש בטכנולוגיית הקצה.
נכון להיום, ההשקעה של אנבידיה בסניף הצפוני שלה בישראל השתלמה: אחרי שרכשה את מלאנוקס ב־6.9 מיליארד דולר לפני כמעט שש שנים, זו אחראית כבר על כחמישית מסך ההכנסות של החברה האמריקאית (21%), שהם 13 מיליארד דולר בשנה שעברה. הצמיחה מרקיעה שחקים, כיוון שרק השנה שבבי התקשורת של מלאנוקס הכניסו לאנבידיה 5 מיליארד דולר, ובחברה בטוחים שיוכלו להגיע בשנים הקרובות ל־60 מיליארד דולר הכנסות מהתחום. המנכ"ל ג'נסן הואנג כבר מדבר על הכנסות עתידיות בהיקף של "טריליוני דולרים", וגם המשקיעים בטוחים שלחברה יש עוד הרבה לאן לגדול - שוויה מתקרב כעת לרף ה־4 טריליון דולר, שיא חדש שאותו היא יכולה לחצות כבר השבוע.
מעפולה עד חיפה
השטח אותו מבקשת אנבידיה לרכוש בריבוע הכלוא בין זיכרון יעקב, מגדל העמק, קריית אתא וחיפה הוא כה גדול, עד כי גם זקני הצפון אינם זוכרים עסקה שכזו. האם ישנן קרקעות המתאימות לדרישות הקשוחות של ענקית השבבים? אחרי הפרסום החלו הרשויות המקומיות באזור עמק יזרעאל ובסביבתה במרוץ אחר הגשת הצעות לענקית. במועצה האזורית עמק יזרעאל ובמגדל העמק רואים באזור התעשייה המשותף "שגיא 2000" כמתחם פוטנציאלי, במועצה המקומית מגידו מקדמים את פארק מבוא כרמל כאופציה, ובעיר עפולה רואים את חוות השרתים של קבוצת ענן - הכוללת את הזמר עומר אדם, קבוצת אירופה-ישראל של האחים מאור ושניר מלול, ואת פולאר של ניסים גאון - כיעד לחוות שרתים עתידית של אנבידיה.
גם פארק ציפורית, הממוקם מצפון למגדל העמק על צומת המוביל, בפינה הצפון-מזרחית של הגבולות ששורטטו על ידי אנבידיה, מציע 130 דונם פנויים לשיווק מיידי בפטור ממכרז. סביב הפארק נבנה מחלף חדש עם תחנות אוטובוסים ובימים אלה מוקמת הרכבת הקלה "נופית" שתחנך ב-2028, עם תחנה בצומת המוביל עד שמונה דקות נסיעה מהפארק.
"אחת האפשרויות שלטעמי הן המובילות ביותר, היא בסביבת דרום העיר חיפה", אומר איתי שפרן, יועץ כלכלי ושותף בחברת פתרונות כלכלה תכנונית. "ראשית, ישנו פארק מת"ם במבואות הדרומיים של העיר, שבו בין היתר נמצאת חטיבת הקרקע של אינטל, שהתוכנית להקמת מבנה חדש עליה לא התממשה. אומנם החטיבה הזו קטנה יותר ממה שמחפשת אנבידיה, אך היא יכולה להצטרף לקרקעות סמוכות אחרות ולהתגבש למה שמחפשת אנבידיה, וגם לאפשר לאינטל להיפטר מהקרקע שהיא כרגע לא מתכוונת לפתח".
שפרן מעלה אפשרות נוספת, לא רחוקה משם - בעתלית, שבה מתוכנן פארק הייטק חדש בשטח 160 דונמים ועם פוטנציאל ליותר מ־230 אלף מ"ר של שטחי משרדים. "ללוקיישן הזה יש שני יתרונות גדולים: הראשון, נגישות - אנבידיה תוכל להפעיל שאטלים משם אל הקמפוס החדש, שאינו רחוק מאוד מהרכבת. היתרון השני - הנראוּת: קמפוס שיוקם שם ייראה על ידי כל מי שעובר על כביש החוף, ויהפוך לסמל סטטוס, כמו שהיה קמפוס אמדוקס ברעננה, ממש 'על' כביש 4, וכמו שהיום קמפוס WIX בכניסה הצפונית לתל אביב. לדעתי זה שיקול בעל משקל רב".
מזכ"ל תנועת האיחוד החקלאי, עו"ד דודו קוכמן, אשר מכיר היטב את שטחי המועצות האזוריות, המושבים והקיבוצים בצפון, מעריך כי אנבידיה תחפש בעיקר את המקומות המוגדרים כאזורי עדיפות לאומית, "משום שאלו אזורים שיכולים לשקף הנחה משמעותית מאוד במחיר הקרקע. לכן לדעתי שטחי המועצה האזורית עמק יזרעאל, למשל, שאינה מוגדרת כאזור עדיפות לאומית, מחוץ לתמונה מבחינתה. קיבוצים או מושבים - לאו דווקא בשיתוף פעולה אלא כיישוב בודד - לדעתי יעוטו על האפשרות הזאת, ויוכלו גם להציע יתרון גדול לאנבידיה: פטור ממכרז, שחלק מהם נהנים ממנו. זה יכול לסייע בהנחה נוספת במחיר הקרקע". אזורי עדיפות לאומית יכולים לזכות, באזורים שונים, בהנחה של עד 31% מערך הקרקע, במענקי השקעה ועוד.
גורמים מהענף מסמנים גם את פארק מבוא כרמל כאפשרות טובה. אמנם, אנבידיה הגדירה בין דרישותיה מפורשות כי המקום הנבחר צריך להיות "בעל נגישות גבוהה לצירי תנועה מרכזיים ולתחבורה ציבורית". לכאורה, הפארק אינו משורת היטב על ידי תחבורה ציבורית, אך חברת נתיבי איילון מתעתדת להקים במתחם אליקים חניון "חנה וסע", ממנו יצאו הסעות לפארק וליקנעם, ובנוסף הוא נמצא מרחק קצר מכביש 6, ולא רחוק ממשרדיה של החברה הנמצאים ביקנעם.
יתר על כן, אנבידיה בנתה בפארק כבר שני מבנים: מעבדות AI לשימוש פנימי בהיקף צריכת חשמל מצטבר של 100 מגהוואט. במבוא כרמל מתכננת המועצה האזורית מגידו אישור לוועדה המחוזית להרחבה של 500 דונם נוספים צפון מערבית לפארק הקיים, באזור שסמוך עוד יותר ליקנעם. בנוסף, המועצה תשקול להציע לאנבידיה להשתלב בפרויקט משרדים של 162 מ"ר הנבנה בימים אלה על ידי היזם יאיר לוי, או להקים את הקמפוס על השטח המתפנה על ידי זוהר דליה, סמוך לקיבוץ דליה.
כמו כן, פארק מבוא כרמל נכלל בהגדרה של אזורי עדיפות לאומית, ולכן עבור אנבידיה עשוי להוות אופציה טובה בשל אותה הנחה במחיר הנגזרת מכך.
"פארק מבוא כרמל הוא אופציה טובה, ודאי בשל הקרבה ליקנעם", אומר שפרן. "יקנעם עצמה לטעמי תתאים פחות לקמפוס החדש, מהטעם הפשוט: למיטב ידיעתי נכון להיום אין עתודות קרקע פנויות שיוכלו להספיק לטובת הקמפוס, וחברות קיימות אשר מחזיקות בשטחים מתאימים מעדיפות להשכיר אותם ולא למכור אותם כפי שאנבידיה מבקשת לעשות. ככלל, אין קרקעות פנויות רבות בישראל, זה ברור. החיפוש של אנבידיה יהיה ספציפי מאוד, ויתמקד בכמה אפשרויות בודדות ולא יותר שמציע הצפון כיום ובעתיד הנראה לעין".
תמשוך עובדים מהאזור
להקמת הקמפוס החדש פוטנציאל השפעה גדול על הצפון. קמפוס בממדים כאלו ישמש תעסוקה לאלפי עובדים באופן ישיר, ולעוד כמות לא מבוטלת של עובדים באופן עקיף - ברמה שלא נראתה באזור הצפון בשנים האחרונות.
"הביקוש לשטחי תעסוקה חדשים בכל אזור הצפון הוא 30־40 אלף מ"ר בשנה", מספק שפרן נתון הממחיש את משמעות הקמתו של קמפוס אנבידיה החדש עבור האזור. "היא כבר כיום מעסיקה לא מעט עובדים באזור, ולטעמי - בעיקר אם תמצא מקום באזור חיפה רבתי - היא תנסה למשוך אליה לא מעט עובדים מחברות גדולות אחרות הפועלות באזור, כמו רפאל ואלביט. כך או כך, מדובר על שינוי גדול מבחינת כוח האדם והתעסוקה, גם באזור וגם ברמה הארצית".