פרויקט פינוי־בינוי ולידו בתים פרטיים / צילום: ליאור פתאל
עו"ד שניידר היא שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד פירון. עו"ד גנוניאן־פרקל היא עורכת דין במחלקת מימון פרויקטים, תשתיות ואנרגיה במשרד פירון
פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (השופטת לימור זהבה ביבי) בעניין פרויקט "הבושם" בתל אביב, עשוי לסמן מפנה של ממש בתחום ההתחדשות העירונית. מעבר לקביעה החריגה כי סמכות השיפוט בתביעות דייר סרבן בפינוי־בינוי עשויה להימצא בידי בית משפט השלום (ולא המחוזי כנהוג); ומעבר לחיזוק הפסיקה החדשה הקובעת כי מרגע שאושרה תב"ע לאיחוד וחלוקה (ולא מרגע רישומה), נקבעות הזכויות הקנייניות, וככל שהבעלים הפכו למחזיקים במשותף במקרקעין (מושעא), רשאים הם לתבוע פירוק שיתוף - טמון בפסק הדין רעיון לחידוש משמעותי נוסף: האפשרות לפרק שיתוף במקרקעין בדרך של עסקת קומבינציה שעשויה לפתור סכסוך שותפים באמצעות עסקה יזמית ולא רק בדרכים המקובלות כיום: חלוקה של הקרקע (פירוק בעין) או מכירתה.
● הבשורה של רשות המסים לבעלי דירות שפונו במסגרת התחדשות עירונית
● שלושה פסקי דין בשבוע | האם שכנה שהחליפה דוד אחראית לנזילות מהגג בבניין?
● הפרויקט היוקרתי בתל אביב, תביעת הענק והשאלה: מתי ניתן להחליף יזם?
126 בעלי דירות, שני בתים פרטיים
עובדות המקרה: הפרויקט המדובר עוסק במתחם בן 14 דונם, שהוכרז כמתחם פינוי־בינוי. 126 בעלי דירות התקשרו עם יזם בעסקת פינוי־בינוי, אך שני בעלי בתים צמודי קרקע סירבו להצטרף ובכך עמדו לסכל את הוצאתו אל הפועל של המיזם כולו. היזם ויתר בעלי הדירות החתומים הגישו תביעה לאכיפת ההסכם.
ליבת הבעיה שביקש פסק הדין לפתור אינה חדשה ליזמים - הדין הקיים בחקיקה, המאפשר לרוב בעלי הזכויות להכריע את גורל המתחם ולקדם פרויקט התחדשות חרף התנגדות מיעוט, חל רק ביחס לבתים משותפים, ולא על בתים צמודי קרקע.
הלאקונה החקיקתית מובילה לתוצאה שלפיה כל שותף במקרקעין - גם אם הוא בעל זכויות בחלק זניח - עלול לחסום את יתר הבעלים המעוניינים לקדם פרויקט של התחדשות, בנייה וחיזוק ולהותיר מתחמים שלמים רעועים ומוזנחים.
ההחלטה: לפי חוק המקרקעין, לכל שותף יש זכות יסוד לפרק את השיתוף. רק כאשר אין אפשרות לפירוק בעין - ניתן להורות על מכירה. לשיטת השופטת ביבי, פסיקת בית המשפט העליון אומנם הדגישה בעבר כי יש להיזהר מסעד של פירוק אשר משאיר את השותפים כבולים לעסקאות עתידיות, אך ניתן לבצע אבחנה ברורה: עסקת קומבינציה מביאה לסיום השותפות בפועל, ולפיכך תואמת את תכלית החוק.
השופטת הוסיפה נדבך, על בסיס פרשנות לסעיף 43 לחוק המקרקעין, לפיו יכול להינתן "סעד מפוצל" במסגרתו: שותפים המעוניינים בכך יכללו בהסכם הקומבינציה עם היזם, ויקבלו דירות חדשות בפרויקט שייבנה; ובעלים במקרקעין שאינם מעוניינים בעסקת הקומבינציה - ימכרו את חלקם ליזם וישתחררו כך מכבלי השותפות.
המשמעות: פסק הדין אינו מחייב, אולם אם ילכו בתי המשפט בשביל שפילסה השופטת ביבי, יימצא סוף־סוף פתרון לאותן חלקות עזובות אשר אינן מחודשות רק בשל לאקונה בחקיקה, המאפשרת לבעל צמוד קרקע בודד לסכל את שיקומה של שכונה שלמה, וזאת רק בשל האבחנה הטכנית בינו לבין בעל דירה בבניין בחלקה השכנה.
רק עם הצדקה תכנונית, כלכלית וחברתית
פסק הדין מציע לשקול כלי משפטי חשוב וחדשני: אפשרות לפרק שיתוף במקרקעין גם בדרך של קומבינציה, באופן שיכול לתת פתרון למקרקעין שבהם אין רק או בכלל בתים משותפים.
עד שתעוגן ההלכה בחקיקה, מומלץ להפעיל כלי זה בזהירות, ולא ליצור רישיון ל"דריסה" של בעלי זכויות, אלא פתרון נקודתי שראוי להפעילו רק כאשר קיימת הצדקה תכנונית, כלכלית וחברתית מובהקת, תוך שמירה על עקרונות האיזון בין הזכות לקניין לבין המימוש המיטבי במשאב הקרקע היקר והכה נחוץ בארצנו.
תל אביב 50794-02-24