התחדשות עירונית בתל אביב / צילום: דיויד לוין
רשות המסים פרסמה היום (ד') נייר עמדה בנושא "פטור ממס על דמי שכירות המתקבלים במסגרת עסקאות התחדשות עירונית", לפיו תשלומי דמי השכירות שמקבל בעל דירה מהיזם בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38/2, כנגד פינוי דירתו המקורית ולמשך התקופה המוגדרת בחוק, אינם נדרשים בדיווח כהכנסה חייבת במס הכנסה, ואין לנכות בגינם מס במקור, וזאת ללא תלות אם הדירה שימשה למגורים של המוכר או שהיא הושכרה לצד ג'.
● המאבק על פרויקט הפינוי-בינוי היוקרתי בתל אביב ותביעת המיליונים נגד הדיירים
● אפקט הטילים מאיראן: חוזי השכירות עומדים להשתנות דרמטית
בעסקאות התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי ותמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, מקובל שהיזם ישלם לדיירים תשלומים המשקפים דמי שכירות חודשיים כחלק מהתמורה בגין מכירת זכויותיהם בדירה. דמי השכירות משולמים בגין התקופה שבה מפנים הדיירים את דירותיהם לטובת הקמת הפרויקט, והם נקבעים על-פי רוב לפי שווי דמי שכירות מייצגים של הדירה המקורית או של דירה חלופית דומה באזור מגוריהם.
חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח בגין מכירת מלוא הזכויות בדירת המגורים ליזם. הפטור חל על שווי הדירה עד לתקרה הקבועה בחוק, ובנוסף על דמי השכירות ששילם היזם למוכרים עבור התקופה המתחילה במועד הריסת הדירה ומסתיימת במועד קבלת החזקה בדירה החלופית.
הפטור אינו תלוי בשימוש
קיימים מקרים שבהם הדירה של המוכר הייתה מושכרת לצד ג' ערב פינויה, ודמי השכירות שהתקבלו מהשכרתה דווחו על-ידי המוכר לרשויות מס הכנסה (למשל, כהכנסה שחורגת מתקרת הפטור לדמי שכירות הקבועה בדין או כהכנסה חייבת במסלול שכירות), או שנוכה מהם מס במקור כדין (למשל, כשהנכס מושכר על-ידי תושב חוץ).
עמדת רשות המסים, כאמור, היא שהפטור אינו תלוי בשימוש שעשה בעל הדירה בנכס עד לפינוי, וחל גם במקרים אלה.
"עמדת רשות המסים היא שהוראת הפטור אינה בוחנת את הנישום הספציפי ואינה תלויה בשימוש שעשה המוכר בדירתו המקורית ערב עסקת תמ"א 38/3: כלומר אם הדירה שימשה למגורים של המוכר או שהיא הושכרה לצד שלישי", נכתב בנייר העמדה, וצוין עוד כי "לאור האמור, תשלומי דמי השכירות שמקבל המוכר מהיזם בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38/2, כנגד פינוי דירתו המקורית ולמשך תקופה המוגדרת בחוק, אינם נדרשים בדיווח כהכנסה חייבת במס הכנסה, ואין לנכות בגינם מס במקור, וזאת ללא תלות אם הדירה שימשה למגורים או הושכרה לצד ג'".
לדברי רו"ח ועו"ד דן טולדנו, מוביל תחום מיסוי נדל"ן במשרד ארנון, תדמור-לוי, "זהו עוד חידוד נוסף וחשוב שרשות המסים מבצעת לצורך קידום הפרויקטים, לאחר שהבהירה בחודש האחרון כי דירות בבניינים שהוכרזו כלא ראויים למגורים לאור המלחמה עם איראן, יוכרו כ'דירות מגורים' לצורכי פטור ממסי מקרקעין בפרויקטי התחדשות עירונית, וכך יהיו זכאיות להטבות המס. אזכיר שאותה עמדה חלה גם במקרה של פגיעה במבנה מסחרי (למשל, חנות או מחסן)".